In einer exklusiven Unternehmerrunde diskutierten führende Akteure über die Zukunft Mönchengladbachs. Von Leuchtturmprojekten wie der Seestadt und dem Nordpark bis hin zu internationalen Investoren: Die Stadt steht vor großen Herausforderungen – und ebenso großen Chancen. Von André Eberhard

Die Stadt Mönchengladbach befindet sich im Jahr 2025 an einem entscheidenden Wendepunkt ihrer städtebaulichen, wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Entwicklung. Die zurückliegenden Jahre waren geprägt von Unsicherheiten auf den Immobilien- und Finanzmärkten, wachsenden Anforderungen an energetisches Bauen, geopolitischen Veränderungen und einer immer spürbareren Konkurrenz um Arbeitskräfte und Investitionen. In einer exklusiven Unternehmerrunde diskutierten zentrale Akteure der Mönchengladbacher Immobilien- und Wirtschaftsszene die großen Themen der Stadt, formulierten Chancen – und analysierten die Herausforderungen.

Dr. Ulrich Schückhaus, Vorsitzender der Geschäftsführung der WFMG (Wirtschaftsförderung Mönchengladbach) sowie Vorsitzender der Geschäftsführung der EWMG – Entwicklungsgesellschaft der Stadt Mönchengladbach brachte es gleich zu Beginn auf den Punkt: „Wir haben die Krise erlebt. Seit Ende vergangenen Jahres kommen Projekte wieder in Fahrt – aber wir sind noch nicht da, wo wir sein wollen.“ 

Wirtschaftsstandort mit Potenzial 

Norbert Bienen, unter anderem Geschäftsführer der Bienen + Partner Immobilien und Vorstand des Wissenscampus Mönchengladbach, ergänzt: „2025 erleben wir zwar etwas weniger Zurückhaltung in der Nachfrage, aber weiterhin zu viel Zögern bei Entscheidungsprozessen. Vor allem deutsche Unternehmer tun sich beim Unterzeichnen schwer – und wir verkaufen mittlerweile bis zu zwei Drittel der Einheiten an ausländische Investoren.“  

Bei gestiegenen Zinsen und Baukosten werde die Rentabilität zunehmend zur Herausforderung – „schon eine Zinssenkung um 0,5 Prozent wäre enorm hilfreich“, ergänzt Bienen. Der Beratungsbedarf sei hoch, und der Verkaufserfolg stelle sich häufiger für Unternehmen ein, „die viel Eigenkapital mitbringen und häufig aus dem Ausland stammen“. 

Dr. Sebastiaan Gerards, Niederlassungsleiter NRW der Dornieden Gruppe, zeigt sich weniger alarmistisch für den Wohnungsbau: „Wir erleben keine Schockstarre, sondern reagieren mit bezahlbaren Produkten und entwickeln sowie vermarkten weiterhin viele Einheiten. Obwohl die Flächenverfügbarkeit angespannt bleibt, sind wir permanent in der Akquise tätig.“ Die Entspannung am Markt lasse auf sich warten, aber es gebe Schwung für die nächsten Jahre. 

Carsten Servaes, Geschäftsführer bei Ottenarchitekten, verweist auf die Sektorenverschiebung: „Logistik und Gewerbe sind in den vergangenen Jahren stark gewachsen, der Einzelhandel boomt, aber vor allem im Wohnungsmarkt herrscht Flaute. Wohnungsprojekte stehen wegen explodierender Baukosten oft still.“ Den Standort Mönchengladbach beschreibt Servaes dennoch als sehr attraktiv: „Bauherren suchen Potenzial – ab 30.000 bis 40.000 Quadratmeter Fläche im Gewerbebereich wird es spannend, es gibt genügend Investoren, die solche Fläche suchen und deshalb muss hier die Stadt verstärkt handeln, um das Ansiedlungspotenzial zu sichern“. Denn auch neue Büroflächen gebe es in der Stadt kaum. Allerdings zeigt sich genau hier auch ein Vorteil: Mönchengladbach hat den teilweise spekulativen Bau von Büroobjekten der vergangenen Jahrzehnte nicht mitgemacht. Somit habe sich auch kaum Sanierungsbedarf aufgebaut, sodass hier ein großes Potenzial steckt. 

Klaus Franken, CEO Catella Project Management widerspricht aus seiner Sicht eines internationalen Investmenthauses: „Die Nachfrage nach neuen Wohnungen ist immens und wir können unsere Investments auf stabile Mieterträge abstützen. Die hohe Nachfrage veranlasst uns, kräftig weiter zu investieren. Übrigens gerne auch in Büros, bis zu 50.000 Quadratmeter können wir mitten in der City realisieren.“  

Seestadt: Aushängeschild mit Kaufkraftstärkung 

Auf 14 Hektar in direkter Anbindung an Hauptbahnhof und Innenstadt befindet sich mit der Seestadt das größte, zertifizierte Klimaquartier NRW, zugleich Teil des Reallabors der Energiewende der Bundesregierung. Das spezielle Energiesystem, unter anderem basierend auf der Nutzung der Abwasserwärme, ist nicht nur CO₂-frei ausgerichtet, es senkt die Kosten extrem. Dieser wirtschaftliche Effekt wurde bei den bereits in Betrieb befindlichen etwa 250 Wohnungen anhand der Nebenkostenabrechnung deutlich. Anhand der Lage am Hbf kann eine Familie auf ein zweites Auto verzichten, auch dies entlastet private Haushalte. Die Seestadt ist nicht nur innovativ, sie bringt der Stadt zusätzliche Kaufkraft, denn zwei Drittel der Mieterschaft zieht von außerhalb in die Stadt. „Die Seestadt bedient den Wohnungsmarkt der Metropolregion und schafft mit dem circa 20.000 Quadratmeter großen See und insgesamt 2.000 Neubauwohnungen eine für die Region völlig neue Qualität“, berichtet Klaus Franken. 

Nordpark: Innovationsstandort mit Wachstumsperspektive 

Der Nordpark, gelegen rund um das Hockey- und Fußballstadion, wird zum Paradebeispiel für nachhaltiges Entwicklungsmanagement: Joachim Feies, CEO der Feies Gruppe, berichtet über das eigene Projekt – neue Büroflächen in einem gestaffelten Bauabschnittsmodell mitten im Nordpark. Dort soll „ein Miteinander, das die Mitarbeitenden mitträgt“ entstehen.

Ausschlaggebend für die Entscheidung, die bisherigen Standorte aufzugeben und in den Nordpark zu ziehen, war vor allem die aktive Rolle der Stadtsparkasse Mönchengladbach. Sie stellte den Erstkontakt zur Wirtschaftsförderung her und wies frühzeitig auf die RWP-Förderkulisse hin. In der Folge überzeugten die hervorragende Kooperation mit Verwaltung und Wirtschaftsförderung sowie „die außergewöhnlich schnelle und unbürokratische Realisierung“. Die Stadtsparkasse habe nicht nur die Finanzierung ermöglicht, sondern als betreuendes Institut auch entscheidend die Weichen für die Ansiedlung gestellt.

„Bereits eine Vielzahl von Unternehmen konnte mit Hilfe der RWP-Zuschüsse im Nordpark erfolgreich angesiedelt werden“, sagt Dirk Peters, Abteilungsdirektor Firmenkunden. „Das Netzwerk aus Stadtsparkasse, NRW Bank, Wirtschaftsförderung und Verwaltung funktioniert in Mönchengladbach ganz ausgezeichnet. Diese Qualität der Zusammenarbeit hebt uns von anderen Standorten positiv ab – und kommt direkt den Investoren zugute.“

Flughafen: Entwicklungsareal für 2.000 Arbeitsplätze 

Ein besonderes Augenmerk verdient dabei das Umfeld des Flughafens im Nordosten der Stadt, das sich in den kommenden Jahren zu einem der bedeutendsten Entwicklungsareale wandeln wird. Auf dem Gelände der heutigen Trabrennbahn entsteht ein modernes Quartier mit Büroflächen, einem Hotel und vielfältigen Angeboten für flugaffines Gewerbe. Ziel ist es, hier bis zum Jahr 2030 rund 2.000 hochwertige Arbeitsplätze zu schaffen und so den Standort nachhaltig zu stärken. Damit werde nicht nur ein attraktives neues wirtschaftliches Zentrum etabliert, sondern zugleich auch die Wettbewerbsfähigkeit des Immobilienstandorts Mönchengladbach insgesamt gestärkt. 

Mönchengladbach wird international 

Die Anmietung durch international agierende Unternehmen aus China, dem Iran und Taiwan unterstreicht die neue internationale Strahlkraft. Vor allem „familiengeführte Mittelständler aus Asien suchen hier bewusst Eigentum und investieren erhebliches Eigenkapital in die Region“, so Bienen. Tobias Schorstädt, vom Investor und Bestandshalter Sirius Real Estate, sieht den Nordpark als „Business-Park mit hoher Drittverwendungsfähigkeit und wenig Volatilität“ – ein Alleinstellungsmerkmal in einem oft schwankenden Immobilienmarkt. Sirius selbst hat erst im März den SMS-Business-Park für 17,2 Millionen Euro erworben und will sich damit langfristig am Standort verpflichten.  

Ein Novum für die Region ist das steigende Engagement ausländischer Investoren, insbesondere aus Asien: „Die Logistikhallen an der Krefelder Straße sind bereits komplett an chinesische Unternehmen vermietet, und auch aus Taiwan und anderen Ländern steigt das Interesse – Kleinteiligkeit, Eigenkapital und unternehmerische Perspektive sind die Treiber“, so Bienen. Mönchengladbach profitiert so indirekt von Verschiebungen globaler Handelsströme und geopolitischen Unsicherheiten – etwa mit Blick auf verstärkte Investitionen aus Ländern wie dem Iran und Thailand. 

Wohnungsneubau wird wieder attraktiver – steigenden Mieten sei Dank 

Mit der Seestadt, angrenzend an Hauptbahnhof und City, entsteht einer der wichtigsten Wohn- und Mischnutzungs-Standorte der Region. „Mit Quadratmetermieten von 14,40 bis 18,75 Euro stoßen wir an die für Investoren interessante Schwelle. Aber wir sind noch nicht überall in der Stadt da, wo Wohnungsneubau attraktiv ist – hier braucht es noch Entwicklungen bei Baukosten und Nachfrage“, analysiert Schückhaus. Dennoch sagen alle: „Mieten werden mittelfristig steigen und Neubau wird so wieder attraktiver“. 

Beim Wohnungsbau sei der Engpass bezahlbarer Wohnraum: „Den sozialen Wohnungsbau subventioniert der Steuerzahler aktuell mit bis zu zehn Euro pro Quadratmeter. Das System hält zwar, aber eine echte Durchmischung gelingt derzeit nur über geförderte Mehrfamilienhäuser“, kritisiert Bienen. Innovative Wohn- und Quartierskonzepte werden von der Immobilienwirtschaft als Zukunftslösung gesehen. 

Nur auf Fördermittel zu schauen, sei der falsche Weg, betont Franken. „Wir haben bei uns selbst angefangen, planen anders, bauen anders, haben den Prozess anders aufgezogen – damit haben wir die Herstellungskosten massiv gesenkt, so dass das Investment auf Basis der aktuellen Mieten ausgesprochen tragfähig ist. Dies ist Teil des bundesweiten ‚CILG‘-Investitionsprogramm von Catella, rein frei finanziert, aber unter Nutzung diverser Innovationen.“ 

Innenstadtentwicklung – Maria-Hilf-Terrassen mit Signalwirkung 

Ein weiteres durchmischtes Quartier entsteht mit den Maria-Hilf-Terrassen, die als Synonym für moderne, nachgefragte Eigentumswohnungen im Herzen der Stadt stehen. Ingo Reifgerste, Geschäftsführender Gesellschafter der Schleiff Denkmalentwicklung, wird hier den denkmalgeschützten Teil entwickeln. „Die Lage innerhalb der gesamten Quartiersentwicklung Maria-Hilf-Terrassen macht das Projekt zum Quartier im Quartier. Das historische Ärztehaus und die ehemalige Kapelle bilden ein attraktives Entree. Ein Nutzungsmix aus 44 barrierefreien Wohnungen, einem Ärztehaus, Gastronomie, Kita und öffentlich nutzbarer Kirche sorgt für generationengerechte Umsetzung und Leben im Quartier.“  

Auch Bienen hebt hervor: „Der Standort ist ideal für dringend benötigte neue Eigentumswohnungen. Hier ist eine Marktlücke, Eigentumswohnungen sind heiß begehrt und fehlen derzeit am Markt.“ Zugleich ist das Projekt aber auch ein Musterbeispiel für Kommunalinvestitionen: Die Kommune gibt rund sieben Millionen Euro für die Baureife des ehemaligen Krankenhausareals aus – ein klares Bekenntnis zur Innenstadtentwicklung und zur Lebensqualität am Standort. 

Neben dem Faktor Wohnraum zu schaffen, sieht Reifgerste auch Energieeffizienz, Mobilität und Begrünung als Pflichtbestandteile moderner Quartiersentwicklung. So setzt man bei Schleiff auf KfW-Standards, Photovoltaik, Wärmepumpen, E-Ladeinfrastruktur, Carsharing, ÖPNV-Anschluss und Dach- und Fassadenbegrünung. 

Dreiklang moderner Stadtentwicklung 

Seestadt und Maria-Hilf-Terrassen gelten als Hoffnungsträger für hochwertigen, urbanen Wohnraum und stabile Mieten, wenn auch die Marktdynamik im Bereich Neubau und Eigentum noch Spielraum nach oben bietet. Der Nordpark steht synonym für Innovationskultur, Kooperationsfähigkeit und internationales Investment – viele Unternehmen entwickeln dort flexible Büro- und Gewerbeflächen, was dem Fachkräftemangel und dem Wunsch nach modernen Arbeitswelten entgegenkommt.

Als Anziehungspunkte schaffen diese Projekte neue Narrative für die Stadt und stärken deren Funktion als lebenswerte Großstadt inmitten des wirtschaftlichen Strukturwandels. Bemerkenswert: Mönchengladbach als größte Stadt der Braunkohleregion ist beispielgebend, wie die Seestadt als größtes Klimaquartier des Landes zeigt – hier darf man am Niederrhein wahrlich stolz sein; diesen Titel hätten Düsseldorf oder Köln sicherlich gerne für sich reklamiert.  

Herausforderungen: Innenstadt, Regulierung, Digitalisierung 

Gerade die Innenstadt und insbesondere die Hindenburgstraße sind Sinnbild für die schwierige Balance zwischen Einzelhandel, Urbanität und Aufenthaltsqualität. Sichtachsen und alternative Angebote außerhalb des Einzelhandels werden angestrebt, die Orte der Begegnung schaffen sollen. Doch „Handel allein kann die Aufenthaltsqualität nicht sichern“, so Schückhaus. Veranstaltungen und Nutzungsmixe seien nötig, die regulatorischen Hürden (wie etwa die schwierige Sonntagsöffnungsregelung) würden dabei bremsen.  

„Eigentümer sollten mit niedrigeren Mieten in die Vermietung gehen, damit die Innenstadt von den Bürgern wieder verstärkt genutzt wird“, sagt Bienen. Gleichzeitig profitieren Innenstadtprojekte von Innovationskultur: Mit dem Durchbruch des Museums zur Einkaufsstraße verschmelze der Kulturbereich mit Handel. 

Gleichzeitig stehen Objekte wie das Haus Westland vor funktionalen, rechtlichen und strukturellen Hürden. Immer wieder kommt es zu spekulativen Leerständen, etwa durch nicht verkaufswillige Großinvestoren. So würde die Stadt beispielsweise gern das ehemalige Sinn-Haus erwerben. Allerdings stellt sich der Eigentümer bisher quer.  

Besser hat es auf der Südseite des Hauptbahnhofs geklappt, wo die Stadt die Platzgestaltung völlig neu geschaffen hat und damit das Entree in die Seestadt aufgewertet hat. Stadt und Seestadt-Investor Catella sorgen gemeinsam für eine wertige Südseite des wichtigen Verkehrsknotenpunktes. 

Reifgerste mahnt: „Man dürfe Projekte nicht isoliert denken. Eine einzelne Entwicklung reicht nicht, wenn das Umfeld nicht mitzieht. Wichtig ist die Kombination von Wohnen, Handel, Kultur und Gastronomie – und eine klar kommunizierte Langfriststrategie.“ 

Dem stimmt auch die Runde zu. Man wünsche sich mehr Engagement der Eigentümer und ein flexibleres Regelwerk, um „einen echten Nutzungs- und Angebotsmix zu etablieren, Aufenthaltsqualität und Lebensgefühl zu steigern“ – Veranstaltungen, Gastronomie und Kultur als wesentliche ergänzende Nutzungen. 

Hand in Hand – mit Verständnis füreinander 

Der in anderen Städten und Kommunen oft kritisierte Mangel an Zusammenarbeit zwischen Branche und Verwaltung ist in Mönchengladbach nicht zu beobachten. Auch weil „junge Mitarbeitende anders denken und handeln. Die Verwaltung ist offener für neue Ideen“, so Servaes und Gerards. Die Kommunikation laufe unproblematisch und auf Augenhöhe. Allerdings ist das Thema Digitalisierung weiter eine große offene Baustelle, wie Servaes feststellt. An dem Fakt würde man seitens der Stadt mit Hochdruck arbeiten, antwortet Schückhaus.  

Förderkulisse, Sanierungsdruck und soziale Durchmischung 

Neben einer kooperativen Verwaltung sei auch die RWP-Förderkulisse (Regionale Wirtschaftsförderungsprogramm) bezeichnend für die Stadt. Für Schückhaus sei das ein „überragender Standortvorteil“ – bundesweit nutze kaum eine Stadt das Instrument so offensiv und erfolgreich wie Mönchengladbach. Allerdings wächst mit der EU-Taxonomie und neuen Verordnungen auch der Sanierungsdruck: „Künftig könnte eine weitere Trennung in der Qualität der Gewerbeflächen entstehen – zwischen Eigentümern, die Kapital für Umbau und Sanierung haben und jenen, die abgehängt würden“, so Peters. Daher sei es umso wichtiger „frühzeitig eine Bestandsaufnahme der eigenen Immobilien hinsichtlich Sanierungsfähigkeit vorzunehmen und parallel mögliche Fördermittel zu prüfen. Wer rechtzeitig handelt, kann nicht nur Wertverluste vermeiden, sondern aktiv Chancen für eine nachhaltige Standortentwicklung nutzen.“

Arbeitsmarkt, Know-how und Branchenstruktur 

Die Stadt punktet beim Thema Arbeitsplätze: Das jüngste Beschäftigtenwachstum ist auch auf die Ansiedlung großer Unternehmen zurückzuführen, was einen Nettozuwachs von über 1.200 Arbeitsplätzen im Maschinenbau auslöste. Der Strukturwandelprozess bringt aber auch hohe Qualifikationsanforderungen: „Die JuniorUni etabliert sich und sammelt Millionen bei Unternehmern, um dem MINT-Fachkräftemangel entgegenzuwirken“, berichtet Bienen. Der Ausbildungsstandort sei attraktiv, dennoch bestehe insbesondere bei IT, Technik und Digitalisierung Erweiterungsbedarf. 

Ausblick und Fazit 

Mönchengladbach befindet sich 2025 weiterhin in einer Phase großer Transformation – mit positiven Impulsen bei Beschäftigung und Infrastruktur, aber auch weiter bestehenden sozialen und immobilienwirtschaftlichen Herausforderungen. Die Chance liegt in der Offensive bei Innovation, Nutzungsmix, Internationalisierung und – nicht zuletzt – Pragmatismus bei Regulierung und Bauvorgaben. Projekte wie Seestadt, Maria-Hilf-Terrassen und Nordpark zeigen, wie nachhaltige Stadtentwicklung, wirtschaftlicher Erfolg und urbane Lebensqualität miteinander verschmelzen können. 

Die Diskussion in der Unternehmerrunde hat gezeigt, dass Mönchengladbach trotz aller Herausforderungen ein beachtliches Entwicklungspotenzial aufweist. Neben den großen Leuchtturmprojekten spielen auch kleinere, dezentral gelegene Maßnahmen eine zentrale Rolle für die Gesamtentwicklung. Quartiersprojekte abseits der Innenstadt können neue Impulse setzen und gleichzeitig die soziale Durchmischung fördern. Gerade die Verbindung von Wohnen, Arbeiten und Freizeit wird für die Standortattraktivität entscheidend sein. 

Auch die Vernetzung innerhalb der Stadtgesellschaft bleibt ein Erfolgsfaktor. Die Runde machte deutlich, dass gute Kooperationen zwischen Verwaltung, Investoren und Unternehmen den Ausschlag geben. Beispiele aus dem Nordpark zeigen, wie zügig Projekte realisiert werden können, wenn alle Beteiligten an einem Strang ziehen. Dieses Modell könnte Vorbild für andere Stadtteile sein. 

Die Stadtgesellschaft ist gefordert: „Wirtschaftliche Vielfalt und leistungsfähige Netzwerke bleiben Garanten dafür, dass Mönchengladbach die aktuellen Herausforderungen nicht nur meistert, sondern daraus auch Zukunft gestalten kann“, so die einhellige Meinung.

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