Das ZIA-Frühjahrsgutachten 2026 warnt vor strukturellen Defiziten, anhaltender Wohnungsbaukrise und fordert Reformen.
Die deutsche Immobilienwirtschaft startet mit gedämpften Erwartungen ins Jahr 2026. Das Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen, übergeben von ZIA-Präsidentin Iris Schöberl an die Parlamentarische Staatssekretärin im BMWSB, Sabine Poschmann, beschreibt ein Umfeld, das weiterhin von strukturellen Belastungen geprägt ist. Zwar stabilisieren sich zentrale makroökonomische Faktoren, doch insbesondere Bau- und Wohnungsmarkt bleiben unter Druck.
Gesamtwirtschaft: Strukturelle Schwächen dominieren
Nach zwei Rezessionsjahren verzeichnete Deutschland 2025 lediglich ein reales BIP-Wachstum von 0,2 Prozent, während die Weltwirtschaft um 2,9 Prozent zulegte. Die Bauwirtschaft gehört zu den am stärksten betroffenen Sektoren: Die Bruttowertschöpfung liegt rund 25 Prozent unter dem Niveau von 2022.
„Die Wirtschafts-Nachrichten dieser Tage zeigen keine kleine Delle oder vorübergehende Verstimmung. Sie sind das Zeichen einer strukturellen Schwäche“, erklärt Iris Schöberl. „Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Deutschland steckt in einer strukturellen Krise. Die Immobilienwirtschaft leidet darunter. Es muss jetzt heißen: Think Big.“
Auch Prof. Dr. Dr. h. c. Lars P. Feld vom Walter Eucken Institut verweist auf die gesamtwirtschaftlichen Folgen: „Ohne gezielte Reformen droht ein nachhaltiger Wachstums- und Produktivitätsverlust.“
Wohnungsbau: Fertigstellungen weit unter Bedarf
Besonders kritisch bewerten die Immobilienweisen die Lage im Wohnungsbau. Für 2025 werden lediglich rund 235.000 fertiggestellte Wohnungen erwartet, für 2026 nur noch 215.000 Einheiten. Der langfristige jährliche Bedarf wird mit 257.400 Wohneinheiten bis 2040 beziffert.
„Die Lücke wird größer statt kleiner“, warnt Schöberl. „Während wir dringend bezahlbaren Wohnraum brauchen, bleibt die Bautätigkeit aufgrund von Investitionshemmnissen niedrig.“
Die steigenden Genehmigungszahlen im Jahr 2025 (+10,5 Prozent auf rund 238.000 Einheiten) können den massiven Einbruch der Vorjahre nicht kompensieren. Entsprechend rechnen die Gutachter erst ab 2027 mit einer möglichen Belebung der Fertigstellungen – vorausgesetzt, die regulatorischen Rahmenbedingungen verbessern sich.
Dr. Ralph Henger vom Institut der deutschen Wirtschaft bringt die Entwicklung auf den Punkt: „Zu wenig Neubau trifft auf steigende Mieten – die Schere öffnet sich weiter. Bezahlbarer Wohnraum entsteht nicht durch Regulierung, sondern durch Investitionen.“
Bewertung der Politik: Reformbedarf bleibt hoch
Die bisherigen Maßnahmen der Bundesregierung sehen die Gutachter als nicht ausreichend an. Schöberl konstatiert: „Der ‚Bau-Turbo‘ setzt an den richtigen Stellschrauben an, ist aber nicht die strukturelle Neuerung, der es eigentlich bedarf (...).“ Feld ergänzt: „Dass der ‚Bau-Turbo‘ Abweichungen vom Bauplanungsrecht möglich macht, begrüßen wir. Aber der erhoffte Gamechanger ist er nicht.“
Kritisch wird zudem die Mietregulierung bewertet. Feld dazu: „Die Mietpreisbremse und restriktive Kappungsgrenzen vermindern die Anreize für Investitionen.“
Zentrale Forderungen: Verfahren, Steuern, Regulierung
Das Frühjahrsgutachten formuliert mehrere strukturpolitische Ansatzpunkte. Im Mittelpunkt stehen:
- Vereinfachung und Harmonisierung von Planungs- und Genehmigungsverfahren
- Senkung der Erwerbsnebenkosten, insbesondere der Grunderwerbsteuer
- Überprüfung bestehender Mietregulierungen
- Einführung eines rechtssicheren Gebäudetyp E
- Steuerliche Anreize für Neubau- und Sanierungsinvestitionen
- Erleichterungen bei Umnutzungen und Mischnutzungen
- Stärkere Aktivierung von Bestands- und Konversionsflächen
Nutzungsarten: Differenzierte Entwicklung
Auf Ebene der Assetklassen zeigt sich ein heterogenes Bild.
Büroimmobilien: Qualität entscheidet
Der Büroflächenumsatz sank 2025 um acht Prozent auf 4,1 Millionen Quadratmeter, während der Leerstand auf 6,3 Prozent stieg. Gleichzeitig legten Spitzenmieten weiter zu.
„Sinkender Flächenumsatz bei steigenden Mieten zeigt: Gefragt sind Qualität, Lage und Flexibilität – der Markt trennt klar zwischen zukunftsfähigen und obsoleten Objekten“, so Sven Carstensen von Bulwiengesa.
Logistikimmobilien: Stabile Fundamentaldaten
Logistikmärkte zeigen sich vergleichsweise robust. Spitzenrenditen und Mieten stabilisierten sich, das Neubauvolumen bleibt hoch.
„Mit über 5 Millionen Quadratmetern Neubau bleibt Logistik ein Wachstumspfeiler des Immobilienmarktes. Logistik bleibt systemrelevant – mit neuen Nutzern und langfristiger strategischer Bedeutung“, betont Carstensen.
Hotelimmobilien: Rückkehr auf Vorkrisenniveau
Mit rund 498 Millionen Übernachtungen erreicht der Hotelmarkt wieder das Niveau von 2019. Das Transaktionsvolumen stieg um 35 Prozent auf 1,9 Milliarden Euro.
Einzelhandel: Umsatzwachstum bei Flächenabbau
Trotz nominaler Umsatzsteigerungen bleibt der strukturelle Anpassungsdruck hoch.
„Umsatzwachstum und Flächenabbau laufen parallel – der Anpassungsdruck bleibt hoch. Handelsimmobilien brauchen einen klaren Mehrwert“, erklärt Joachim Stumpf, Geschäftsführer der BBE Holding.
Gesundheits- und Sozialimmobilien: Angebotslücken wachsen
Im Segment Seniorenwohnen fehlen aktuell 400.000 bis 500.000 Wohneinheiten, bis 2035 könnten es 3,7 Millionen werden.
„Der Bedarf wächst schneller als das Angebot (...). Ohne verlässliche Rahmenbedingungen droht eine strukturelle Versorgungslücke“, warnt Jan Grabow von Curacon.
Innenstädte: Nutzungsmischung als Leitmotiv
Die Transformation der Innenstädte bleibt ein zentrales Thema. Klassische Einzelhandelsfunktionen verlieren an Bedeutung, während Mischnutzungskonzepte an Relevanz gewinnen.
„Die Innenstadt der Zukunft lebt nicht von Frequenzspitzen, sondern von dauerhafter Nutzungsmischung. Sie ist Erlebnis-, Arbeits- und Lebensraum zugleich“, betont Prof. Dipl.-Ing. Christa Reicher, RWTH Aachen.
Ausblick: Moderate Erholung, strukturelle Risiken
Für 2026 rechnen die Immobilienweisen mit einem Wirtschaftswachstum von knapp über einem Prozent. Inflation und Zinsen gelten als stabilisiert, Renditen zeigen weniger Volatilität. Eine nachhaltige Trendwende wird jedoch an strukturelle Reformen geknüpft.
Schöberl fasst zusammen: „Eine echte Trendwende sehen wir erst, wenn die Bundesregierung die strukturellen Probleme konsequent angeht.“
Das vollständige Frühjahrsgutachten 2026 finden Sie hier zum Download .
