Der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien ist im ersten Quartal 2023 mit einem Minus von rund 70 Prozent im Vergleich zum Vorjahr stark eingebrochen.
Im ersten Quartal 2023 erreichte der deutsche Investmentmarkt für gewerblich genutzte Immobilien nach Untersuchungen von Cushman & Wakefield (C&W) ein Transaktionsvolumen von 5,1 Milliarden Euro. Das sind 72 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Damit waren die ersten drei Monate 2023 der schwächste Start in ein Jahr seit 2010.
Ähnlich negativ fallen die Analysen der anderen Beratungshäuser aus: BNP Paribas Real Estate errechnet für das erste Quartal ebenfalls ein Transaktionsvolumen von 5,1 Milliarden Euro (-74%), Colliers spricht von 5,2 Milliarden Euro und Savills kommt auf nur 4,7 Milliarden Euro (-77%). Bei CBRE summiert sich das Volumen auf sieben Milliarden Euro (-71%). JLL berichtet von 7,8 Milliarden Euro und meldet damit ein Minus von 68 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
Handelsimmobilien sorgen für höheren Umsatz als Büroobjekte
Mit 31 Prozent beziehungsweise 1,6 Milliarden Euro entfiel laut C&W der höchste Anteil am Transaktionsvolumen auf Handelsimmobilien. Das Minus im Vergleich zum ersten Quartal 2022 beziffert das Unternehmen in seiner Analyse auf 30 Prozent. Das verhältnismäßig positive Ergebnis für den Retail-Bereich gehe nicht zuletzt auf den Verkauf von 49,9 Prozent am Berliner Kadewe an die Central Group aus Thailand sowie die Anteilserhöhung der Deutschen Euroshop an fünf deutschen Shoppingcentern zurück.
Das Transaktionsvolumen von Büroobjekten stürzte gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres um fast 90 Prozent auf 1,05 Milliarden Euro ab, heißt es im Bericht von C&W. Demnach waren lediglich 2009 und 2011 in den vorangegangenen 15 Jahren noch schwächer ins Jahr gestartet. Die im ersten Quartal verkauften Büroobjekte lagen mehrheitlich im Preisbereich unter 50 Millionen Euro. Value-add- und Core-plus-Objekte dominierten. Core-Objekte und Objekte über 100 Millionen Euro blieben die Ausnahme. Vor allem bei Core-Objekten ist die durch die Zinswende ausgelöste notwendige Preisanpassung nach unten noch nicht abgeschlossen, was in diesem Sektor für weitgehenden Transaktionsstillstand sorgt. Käufer richten ihr Augenmerk vor allem auf Value-add und Core-plus-Immobilien in sehr guten und zentralen Lagen, nicht zuletzt im Hinblick auf Einhaltung von ESG-Kriterien.
Logistik und Hotel ebenfalls deutlich im Minus
Die Verkäufe von Logistik-und Industrie-Objekte erzielten nach Berechnung von C&W ein Transaktionsvolumen von 795 Millionen Euro und lagen damit 79 Prozent unter dem Vorjahreswert. Zwei Transaktionen über jeweils 100 Millionen Euro stützten das Ergebnis, darunter der Verkauf des Industrie- und Gewerbeparks "Areal Böhler" in Meerbusch an Jamestown ( wir berichteten ).
Hotelverkäufe verbuchten einen Umsatzrückgang von 49 Prozent gegenüber dem Auftaktquartal 2022 auf 180 Millionen Euro (Anteil von 4 Prozent). Im Sektor „Sonstige“, der mit 1,5 Milliarden Euro (minus 34 Prozent) nahezu gleichauf mit dem Transaktionsumsatz der Handelsobjekte liegt, dominierten die Verkäufe von Entwicklungsgrundstücken mit 805 Millionen Euro.
Wenige Portfolio-Deals und zurückhaltendes ausländisches Kapital
Das auf Portfolio-Deals entfallene Umsatzvolumen verbucht mit einem Minus von über 90 Prozent und einem Wert von 630 Millionen Euro sowohl den niedrigsten Quartalswert als auch den niedrigsten Anteil (12 Prozent) am Gesamttransaktionsvolumen seit dem letzten Quartal des Jahres 2011.
Die Mehrzahl der Portfolioverkäufe lag unter 50 Millionen Euro. Größtes und einziges Portfolio im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich war die Anteilserhöhung der Deutschen Euroshop an fünf Shoppingcentern in Deutschland. Ausländisches Kapital war im 1. Quartal 2023 mit 34 Prozent engagiert, liegt aber laut C&W-Analyse deutlich unter den mehr als 50 prozentigen Anteil der zurückliegenden fünf Jahre.
Renditen steigen weiter
Der im zweiten Quartal 2022 durch die Zinswende ausgelöste Renditeanstieg hat sich im ersten Quartal 2023 unvermindert fortgesetzt. In den ersten drei Monaten stiegen die Mittelwerte der jeweiligen Spitzenwerte in den Top-7-Märkten für Büroobjekte im Mittel um 32 Basispunkte auf nun 3,83 Prozent, für innerstädtische Geschäftshäuser um 30 Basispunkte auf nun 3,90 Prozent und für Logistikimmobilien um 15 Basispunkte auf 4,15 Prozent.
München ist mit einer Spitzenrendite von 3,50 Prozent der teuerste Büromarkt, gefolgt von Berlin, Frankfurt und Hamburg (jeweils 3,80 Prozent), Düsseldorf und Köln (jeweils 3,90 Prozent). Stuttgart hat mit 4,10 Prozent bereits die Vier-Prozentschwelle überschritten. Bei Geschäftshäusern stehen München und Düsseldorf mit Werten von 3,40 Prozent und 3,50 Prozent an der Spitze. Renditen für Logistikobjekte notieren in allen sieben Top-Regionen bei 4,15 Prozent.
„Die Marktteilnehmer sind sich einig darüber, dass die Renditen weiter steigen müssen, damit es wieder mehr Transaktionen gibt“, kommentiert Alexander Kropf, Head of Capital Markets Germany bei C&W. „Verkäufer und Käufer werden sich in kleinen Schritten von beiden Seiten an ein als nachhaltig bewertetes Preisniveau herantasten. Diese Korrekturphase wird voraussichtlich noch einige Monate dauern. Ich rechne mit einem Platzen des Knotens erst im letzten Quartal des Jahres. Kapital, nicht zuletzt aus dem Ausland, steht bereits in den Startlöchern.“
Berlin umsatzstärkster Top-7-Markt
In den Top-7-Märkten wurden im ersten Quartal laut der Berechnung von C&W rund 2,6 Milliarden Euro investiert, was einem Anteil von 52 Prozent am deutschen Gesamttransaktionsvolumen entspricht. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahreszeitraum (minus 73 Prozent) war hier genauso stark wie in den Regionen außerhalb der Top-7.
Berlin führt mit einem Umsatz von rund 1,2 Milliarden Euro das Ranking mit großem Vorsprung vor dem zweitplatzierten München (505 Mio. Euro) an. Stuttgart (275 Mio. Euro), Düsseldorf (230 Mio. Euro) und Hamburg (215 Mio. Euro) konnten jeweils mehr als 200 Millionen Euro verzeichnen. Frankfurt erreichte 165 Millionen Euro und Köln verpasste mit 70 Millionen ein Ergebnis im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich. Alle Märkte verzeichneten Umsatzeinbußen, Berlin mit minus 39 Prozent die geringsten.
