Expo Real 2024 – Special Teil 5: Gewinnen Banken wieder an Bedeutung? Und wie entwickelt sich der Immobilienmarkt bis zur Expo Real 2025?
Die Expo Real ist der Gradmesser für das immobilienwirtschaftliche Handeln der nächsten zwölf Monate. Neben Deals, Geschäftsanbahnungen und Networking ist für uns Journalisten vor allem die Stimmungslage entscheidender Faktor.
In diesem Jahr sind wir jedoch ein bisschen anders auf Stimmenfang gegangen. Wir haben – teils provokante – Thesen aufgestellt, auf die wir Marktteilnehmer gebeten haben zu antworten. Für den fünften Teil unserer Serie wollten wir von namhaften Branchenakteuren wissen, was sie von folgender Aussage halten: Alternative Finanzierer haben sich die Finger verbrannt, daher gewinnen die Banken in den kommenden zwölf Monaten weiter an Bedeutung.
Pepijn Morshuis, CEO Trei Real Estate: „Dem würde ich nicht zustimmen. Die Banken verhalten sich in der aktuellen Marktsituation – wie schon seit 2022 – sehr risikoavers. Sie finanzieren konservativ und zurückhaltend. Ich sehe derzeit keinen Grund, warum sich das in den kommenden zwölf Monaten ändern sollte. Ich würde eher sagen, die Nachfrage nach Nicht-Banken-Finanzierungen bleibt hoch, weil die Banken zurückhaltend sind und es eine Nachfrage nach Fremdkapital aus alternativen Quellen gibt.“
Markus Kreuter, Managing Director bei Zinsbaustein: „Alternativfinanzierer ist nicht Alternativfinanzierer. Diejenigen Anbieter, die im Senior Secured-Bereich tatsächliche Bankenalternativen darstellen, sollten recht gut durch den Sturm gesegelt sein. Alternativfinanzierer mit nachrangigen Mezzanine-Strukturen hingegen sind tendenziell die mit den verbrannten Fingern, um im Bild zu bleiben. Dann ist aber die These so nicht haltbar, weil sie dann buchstäblich Äpfel mit Birnen vergleicht. Banken und Mezzaninefinanzierer ergänzen sich in der Finanzierungsstruktur. Überschneidungen gibt es nur in den LTV-Bereichen, wo sie aneinandergrenzen. Insofern: Für alternative Senior Lender stimmt en gros das Verbrennen nicht, für den Vergleich Mezz-Lender und Banken passt sie nicht.“
Matthias Dötsch, Geschäftsführender Gesellschafter der Complemus Real Estate: „Das können wir so unterstreichen. Für die kommenden zwölf Monate werden Banken als Finanzierer an Bedeutung gewinnen.“
Dr. Patrick Züchner, CIO von Aukera Real Estate: „Wenn mit alternativen Finanzierern solche gemeint sind, die quasi Eigenkapital zur Verfügung gestellt hatten, aber offiziell als ‚Mezzanine- oder Nachrangfinanzierer‘ aufgetreten sind, dann stimme ich zu. Hier haben sich in der Tat eine ganze Reihe von Akteuren die Finger verbrannt. Weiter an Bedeutung gewinnen allerdings die alternativen Whole-Loan-Finanzierer mit nachhaltigen Geschäftsmodellen – und, sollten sie tatsächlich schon in den kommenden zwölf Monaten zurückkehren, auch einzelne Banken.“
Martin Hantel, Geschäftsführer von Benchmark Real Estate: „Nicht sehr viel. Die Banken haben sich insofern nicht die Finger verbrannt, als sie sich weitgehend aus dem (Development-)Markt zurückgezogen haben. Nach Zeiten sehr ‚freier Liquidität‘ (die derzeit entsprechend ‚aufgearbeitet‘ wird) ist innerhalb kürzester Zeit ein nicht mehr existenter Markt entstanden, in dem selbst sehr risikoarme Projekte in Toplagen nicht mehr finanziert werden.“
David Tschörner, Geschäftsführer Red Square: „Das größte Problem für Immobilienentwickler ist derzeit die Finanzierbarkeit von Projekten, da sich die Banken zu einem großen Teil zurückgezogen haben. Ein wesentlicher Grund dafür: Die Auflagen aus Basel III + IV nehmen ihnen Spielräume. Alternativfinanzierer, vor allem auch aus dem Ausland, werden deshalb zukünftig an Bedeutung gewinnen. Zum Beispiel haben in den USA anderweitige Finanzierungsformen einen Markanteil von knapp 70 Prozent erreicht. Dann wird dann eine Konsolidierung möglich sein.“
Michael Fink, Managing Director bei Catella Residential Investment Management: „Anders als Alternative Finanzierer verhalten sich Banken stark zyklisch. Da sich das konjunkturelle Umfeld momentan weiter eintrübt, werden die Banken ihre Risikovorsorge erhöhen müssen. In diesem Umfeld agieren Banken bei der Kreditvergabe zunehmend restriktiv. Für Immobiliensegmente, die aufgrund von fehlenden Mietsteigerungspotenzialen und geringen Vermietungsquoten mit höheren Unsicherheiten behaftet sind, werden Banken nur noch geringere LTVs akzeptieren und auch immer mehr ESG-Kriterien in die Kreditvergabe und Kreditmarge einbringen. Grundsätzlich sollten eher institutionelle Investoren wie Versorgungswerke oder Versicherungen Interesse an der Vergabe von Fremdkapital haben.“
„Fokus verlagert sich auf das Bauen im Bestand“
Mit einer abschließenden Frage werfen wir einen Blick in die Zukunft: Was wird auf dem Immobilienmarkt passiert sein, wenn wir uns nächstes Jahr zur Expo 2025 treffen?
Sergey Koynov, Geschäftsführer der Intelliway Services: „Die Krise in der Immobilienbranche lenkt die Aufmerksamkeit der Eigentümer auf die Verwaltung und die Erhöhung des Mehrwerts der bestehenden Gebäude. Ich denke daher, dass die Rolle der Property Manager als kompetente Schnittstelle zwischen Eigentümer und Mieter in den kommenden zwölf Monaten an Wichtigkeit zunehmen wird.“
Marcus Bohrer, Gründer und Geschäftsführer von Areal: „Der Fokus in der Branche verlagert sich zunehmend auf das Bauen im Bestand, energetische Sanierungen und die strategische Neupositionierung von Immobilien. Diese Entwicklungen sind nicht nur entscheidend für die Nachhaltigkeit, sondern auch für die Wertsteigerung und Zukunftssicherung von Bestandsgebäuden. Gerade in Zeiten, in denen Ressourcen und Energieeffizienz immer wichtiger werden, sehen wir es als unsere zentrale Aufgabe, diese Themen aktiv voranzutreiben und innovative Lösungen zu entwickeln, die den steigenden Anforderungen gerecht werden.“
Matthias Höppner, Geschäftsführer von Rectocon: „Projektentwicklungen und Wohnungsbau werden wieder deutlich angezogen sein. Das Thema Infrastruktur wird noch stärker im Fokus stehen. Und vor allem: Das Recruiting erfolgt endlich digital!“
Andreas Ewald, Managing Partner bei Engel & Völkers Hotel Consulting: „Die Trendwende auf dem Hotelinvestmentmarkt hat sich weiter verfestigt. Das Finanzierungsumfeld hat sich stabilisiert und die Marktteilnehmer haben sich an die ‚neue‘ Realität gewöhnt. Unsicherheiten bieten weiterhin die geopolitische Situation und die damit verbundene internationale Nachfrage. Die Assetklasse Hotel diversifiziert sich weiter, um sich an veränderte Nachfragemuster anzupassen und erschließt neue Investmentmöglichkeiten auch im Bereich der Konversionen.“
Steffen Szeidl, CEO von Drees & Sommer: „Vermutlich werden sich die Teilnehmer bis dahin verändert haben mit neuen Playern, hoffentlich größerer Breite, andere werden verschwunden oder konsolidiert sein. Das Thema Nachhaltigkeit wird noch stärker an der Tagesordnung sein, verstärkt durch die CSRD-Berichtspflicht, die sicherlich noch einige Player mit ihrer Auswirkung unterschätzen. Und ich bin auch überzeugt, dass wir uns mit deutlich mehr positivem Ausblick treffen werden!“
Dr. Andreas Iding, Geschäftsführer von Goldbeck Services: „Im nächsten Jahr zur Expo 2025 wird sich der Immobilienmarkt weiter bereinigt haben. Die Spreu wird noch mehr vom Weizen getrennt sein. Die verbleidenden Marktteilnehmer werden voraussichtlich deutlich sicherer und bewusster agieren. Insbesondere unsere Kunden werden sich verstärkt darauf fokussieren, welche Maßnahmen erforderlich sind, um ihre Bestände erfolgreich zu transformieren.“
„Wir rechnen mit einer noch stärkeren Konsolidierung am Entwicklermarkt“
Martin Hantel, Geschäftsführer von Benchmark Real Estate: „Hoffentlich viel Gutes! Wir gehen davon aus, dass die Umsätze wieder steigen werden, haben aber auch die Befürchtung, dass weitere Akteure nicht mehr auf dem Markt sein werden.“
Dr. Patrick Züchner, CIO von Aukera Real Estate: „Viele große Private-Equity-Funds werden (wieder) nicht zum Zug gekommen sein, weil sie alle ‚die EINE‘ besondere Opportunität gejagt haben und zu gierig waren. Der Finanzierungsmarkt wird hoffentlich wieder eine höhere Aufnahmebereitschaft zeigen, denn ohne die ist ein echter Aufschwung schwer vorstellbar.“
Rudi Pistora, Global Sales Director Planradar: „Der Immobilienmarkt wird im kommenden Jahr stabil bleiben, mit einer Anzahl an Wohnbauanträgen auf Vorjahresniveau von 2024. Zudem rechnen wir mit einer noch stärkeren Konsolidierung am Entwicklermarkt. Diese Entwicklung könnte zu einer weiteren Professionalisierung und Effizienzsteigerung in der Branche führen.“
Thomas Junkersfeld, Geschäftsführer der B&L Property Management: „Für das Property Management gilt mehr denn je, dass Qualität und Verbindlichkeit siegen. Deshalb werden wir rückblickend feststellen, dass es eine Mandanten-/Portfoliobereinigung gegeben hat. Auftraggeber haben mehr Zeit, Ihre Dienstleister zu kontrollieren und Leistungsschwankungen zu erkennen, was zu Wechseln führen wird. Auf der anderen Seite werden wir erleben, dass nicht lukrative Mandate von Seiten der Dienstleister ebenso bereinigt und abgekündigt werden. Ich gehe davon aus, dass sich durch die Konsolidierung ein besseres Verständnis und eine tiefere Wertschätzung für unsere Branche einstellen wird, mit der Folge von angemessenen Vergütungsmodellen.“
Torsten Hollstein, Geschäftsführer der CR Investment Management: „Ich gehe davon aus, dass der Generationswechsel in der Immobilienwirtschaft im nächsten Jahr deutlich sichtbar vorangeschritten sein wird.“
Andrew Jones, Director bei Aukett + Heese: „Wir gehen davon aus, dass die Bauzinsen gesunken sein werden. Zudem werden einige Marktteilnehmer die wirtschaftlich angespannte Lage nicht erfolgreich gemeistert haben, so dass weiterhin mit Unternehmens- oder Standortschließungen zu rechnen ist. Marktteilnehmer, die wir auf der Expo Real in 2025 treffen werden, kommen mit einem dynamisierten Interesse wieder, um neue lukrative Geschäftsabschlüsse zu tätigen.“
Dr.-Ing. Johannes Fütterer, CEO von Aedifion: „Die Frist zur Umsetzung der GEG-Novelle (31.12.2024) wird abgelaufen sein. Das Thema wird daher auf der nächsten Expo Real voraussichtlich vorherrschend sein, da dann die überwiegende Anzahl der Bestandsgebäude im Nichtwohnbereich entsprechend mit einer Gebäudeautomation und -steuerung zur Steigerung der Energieeffizienz ausgestattet sein müssen.“
Auf unserem LinkedIn-Kanal lesen Sie exklusiv einen weiteren Teil des Expo-Specials – wir haben Meinungen zu folgender These eingeholt: „Die Nutzungsart Büro muss mit spitzen Fingern angefasst werden, bei Logistik heißt es dagegen zugreifen.“
