Mithat Anliacik und Eric Leiss
Mithat Anliacik und Eric Leiss - beide sind Director und Teamleader Industrial Investment bei Savills in Frankfurt. (Quelle: Savills)

Standorte & Märkte

29. April 2022 | Teilen auf:

Viel los am Markt für Industrieimmobilien

Der Markt für Industrieimmobilien befindet sich weiter im Höhenflug. Warum trotz eines Angebotsmangels kein Ende dieser Entwicklung absehbar ist, erklären Mithat Anliacik und Eric Leiss von Savills in ihrem Gastbeitrag.

Der E-Commerce boomt - und mit ihm die Nachfrage nach Logistikimmobilien. Während in der virtuellen Welt ein immer breiteres Angebot und umfassende Möglichkeiten zum Preisvergleich Konsumentinnen und Konsumenten seit Jahren begeistern und zuletzt verstärkt dazu beitrugen, dass neben Einrichtungs- und Bekleidungshändlern auch der Lebensmitteleinzelhandel die Vorteile des Online-Handels für sich entdeckte, strecken Investoren zunehmend ihre Hände nach Logistikimmobilien aus.

Im Jahr 2021 wurden sowohl bei den Investitionen als auch bei den Vermietungsaktivitäten neue Rekorde erzielt. Mit einem Transaktionsvolumen von rund neun Milliarden Euro im Segment Logistik- und Produktionsimmobilien war Deutschland europaweit der zweitumsatzstärkste Markt nach Großbritannien. Ein Trend, der sich auch in diesem Jahr bestätigt: Knapp 4,1 Milliarden Euro wurden bereits im ersten Quartal 2022 in Industrieimmobilien investiert – das umsatzstärkste Quartal aller Zeiten!

Die Pandemie hat den Sektor eindeutig zusätzlich befeuert. Im Vergleich zu anderen Immobiliensegmenten nahm die Nachfrage in den letzten zwei Jahren stetig zu, so dass das Segment hinter Büroimmobilien mittlerweile die umsatzstärkste Anlageklasse ist. Dabei wurden Logistikimmobilien vor zehn Jahren noch als Nischenprodukt gehandelt. Von quasi null auf hundert innerhalb eines Jahrzehnts.

Flächenmangel verschärft sich

Beschleunigung ist auch für den Online-Vertrieb das richtige Stichwort: Hier kommt es vor allem auf schnelle und gleichzeitig kosteneffiziente Warensendungen an. Um die zunehmende Zahl an Online-Bestellungen dabei zuverlässig zu bedienen, müssen die betreffenden Unternehmen ihre Lagerbestände aufstocken. Vor diesem Hintergrund ist der Aufbau von Lager- und Logistikkapazitäten vor Ort besonders wichtig.

Insbesondere in unsicheren Zeiten spielt die Unabhängigkeit von globalen Lieferketten eine größere Rolle. Um Produktknappheit vorzubeugen, besinnen sich internationale Unternehmen zunehmend auf Reshoring, also der Rückverlagerung von Produktion ins Inland. Das kann politische Gründe haben –  aktuell sind es jedoch in erster Linie Lieferverzögerungen und die steigenden Kraftstoffkosten, die viele Unternehmen dazu veranlasst, Tätigkeiten in der Produktionskette vermehrt ins Inland zu verlagern.

Und: Gerade der wachsende E-Commerce-Sektor der kurzfristigen Bedarfsgüter, der insbesondere Lebensmittel umfasst, setzt lokale Lagermöglichkeiten für die Abwicklung der sogenannten letzten Meile voraus. Für eben jene Mikrodepots und auch generell für innerstädtische Logistikflächen fehlt es an geeigneten Flächen und Grundstücken, was die Grundstückspreise und auch die Mieten weiter in die Höhe treibt. Das Reshoring ermöglicht zudem einen Effekt und die Chance für die Kreislaufwirtschaft, um ein nachhaltigeres System zu etablieren.

Sekundärstandorte rücken in das Blickfeld

Für den Investmentmarkt wird dies auch in Zukunft einen großen Nachfrageüberschuss bedeuten, was für anhaltenden Druck auf die Anfangsrenditen sorgt. Insbesondere etablierte Player werden die Transaktionsaktivitäten am Markt weiter anheizen und versuchen, ihre Position zu festigen. Hierfür richtet sich der Blick zunehmend auch auf Standorte abseits der Top-5-Logistikregionen.

Die Investoren folgen damit Nutzern und Projektentwicklern, die aufgrund des Mangels an geeigneten Flächen zunehmend in Sekundärlagen ausweichen. So entfiel zum ersten Quartal 2022 weniger als ein Fünftel des Transaktionsvolumens auf die Regionen um Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre waren es noch knapp 30 Prozent.

Mehr Forward Deals und Sale-and-Leasebacks?

Der intensive Wettbewerb auf Investorenseite wird auch in den kommenden Monaten anhalten und könnte Investoren zunehmend dazu veranlassen, sich Objekte mittels Forward Deals bereits in frühen Phasen der Projektentwicklung zu sichern. Gleichzeitig ist auf Seiten der Nutzer eine zunehmende Bereitschaft für Sale-and-Leaseback-Transaktionen zu beobachten – auch als Folge zahlreicher Belastungs- und Risikofaktoren auf den Nutzermärkten. Hierzu zählen neben den starken Belastungen durch die Corona-Pandemie aktuell vor allem die massiv gestiegenen Energie-, Treibstoff- und Personalkosten sowie die nun auch durch den Ukraine-Konflikt gestörten Lieferketten. Sale-and-Leasebacks eröffnen Nutzern hier die Möglichkeit, kurzfristig benötigtes Kapital zu liquidieren.

Auch wenn das Flächenangebot in den kommenden Monaten weiterhin begrenzt bleibt und wirtschaftliche Unsicherheiten eher zu- als abnehmen, dürfte sich der Wachstumstrend des Logistiksektors fortsetzen. Dies und seine in den letzten beiden Jahren nachgewiesene Krisenresilienz werden das Interesse weiterer Anleger wecken.

Auch interessant:

zuletzt editiert am 29.04.2022