Immobilien Projektentwicklung in Deutschland: Der Markt bleibt unter Druck, zeigt aber erste Stabilisierungstendenzen. Im ersten Halbjahr 2025 ist das Projektentwicklungsvolumen weiter gesunken. Besonders betroffen sind Wohnungsbau und Büroprojekte. Logistik und Seniorenwohnen hingegen verzeichnen vereinzelt Zuwächse. Wir zeigen die größten Projektentwickler nach Assetklassen sowie die zentralen Ergebnisse des aktuellen Development Monitors von Bulwiengesa.
Laut der aktuellen Bulwiengesa-Auswertung wurden zum Stichtag 30. Juni 2025 insgesamt 21.436 Projekte mit rund 173 Millionen Quadratmeter Fläche in Deutschland erfasst. Das entspricht einem Rückgang um 7,1 Prozent gegenüber dem Jahresende 2024. Besonders stark betroffen ist das Segment Hotel mit einem Minus von 8,0 Prozent, ebenso Büro (-8,4 %) und Logistik (-8,3 %). Auch der Wohnungsbau schrumpfte um 5,1 Prozent. Eine Ausnahme bildet Seniorenwohnen: Dieses Segment legte in den A-Städten um 14,5 Prozent zu.
Im Vergleich zum Höchststand ist das neue Projektvolumen (Baustarts) um 73 Prozent eingebrochen. Im Wohnungsbau liegt der Rückgang sogar bei 85 Prozent (mehr dazu lesen Sie hier). Nur noch wenige Developer realisieren derzeit neue Projekte, insbesondere im Trading Development. Auch 2025 dürfte die Bautätigkeit weiter stagnieren.
Verspätete Baustarts und Fertigstellungen
Rund 28 Prozent aller Projekte starten mindestens ein Quartal später als ursprünglich geplant. Besonders betroffen sind Hotels (58 %), Büro (46 %) und Handel (46 %). Bei der Fertigstellung zeigt sich ein ähnliches Bild: Deutschlandweit werden 41 Prozent der Projekte verspätet fertiggestellt. In den A-Städten liegt dieser Anteil bei 44 Prozent. Wohnungsprojekte verzögern sich im Durchschnitt um rund 1,2 Quartale.
Baustopps sind weiterhin ein zentrales Thema. Besonders stark betroffen ist der Handel mit einem Anteil von 7,6 Prozent am gestoppten Projektvolumen, gefolgt von Hotels (6,3 %) und Büro (4,7 %). In A-Städten liegt der Anteil an gestopptem Projektvolumen bei 4,1 Prozent.
Die größten Projektentwickler nach Segment
Die größten Developer in Deutschland bleiben weitgehend stabil:
- Gesamt (alle Assetklassen): Panattoni
- Wohnen: BPD ist nun größter Wohnentwickler vor Vonovia
- Büro: Zech Group
- Logistik: Panattoni (mit weitem Abstand)
- Handel: Edeka Group
- Hotel: GBI
- Seniorenwohnen: Cureus
In den A-Städten führt Vonovia im Wohnsegment, in B- und C-Städten BPD. Bei Seniorenwohnen wird Cureus in den A-Städten von Hospital zum Heiligen Geist übertroffen.
Regionale Unterschiede und Trends
Der größte Rückgang im Gesamtvolumen zeigt sich aktuell in D-Städten (-9,8 %), bei Büroprojekten liegt der stärkste Einbruch in C-Städten (-10,8 %). Hotelflächen schrumpfen besonders stark in D-Städten (-23 %). Zugleich zeigt sich eine relative Stabilität bei Wohnprojekten in A-Städten (-6,1 %) und bei Logistikentwicklungen in C-Städten (0 %).
Die meisten fertiggestellten Wohnungen pro 1.000 Einwohner zählt weiterhin München, gefolgt von Hamburg, Berlin und Frankfurt.
Fazit: Die Projektentwicklung in Deutschland befindet sich weiterhin in schwierigem Fahrwasser. Gleichzeitig zeigen sich erste Signale der Differenzierung nach Nutzung und Region. Die Nachfrage nach Logistikflächen und sozial geprägten Wohnformen dürfte die Marktdynamik in einzelnen Segmenten stabilisieren. Entscheidend bleibt jedoch die Entwicklung von Bau- und Finanzierungskosten.
