Unternehmerrunde München: Acht Experten diskutieren über Schmerzgrenzen bei Wohnungspreisen und Büromieten, Stillstand und Standorte mit Perspektive. Von Roswitha Loibl

Die Münchener Immobilienbranche sortiert sich. Was lässt sich optimieren? Was wird neu angepackt? Was bleibt erstmal liegen? „Wir schauen uns alle laufenden Projekte an, ob die Strategie noch richtig ist“, berichtet Stefan Schillinger, Managing Partner von Accumulata Real Estate, aus der Perspektive des Büroentwicklers. Was keinesfalls zur Seite gelegt wird, sind Projekte an zentralen Standorten, gut vom Verkehr her angebunden, mit hoher ESG-Konformität und Räumen, in denen sich die Menschen wohlfühlen.

„Je zentraler ein Projekt liegt, desto weniger wahrscheinlich ist ein Aufschub“, bekräftigt Wolfgang Roeck, Geschäftsführer und Gesellschafter von Wöhr + Bauer, vor allem dann, wenn sich der Entwickler seine Finanzierung schon in der Niedrigzinsphase gesichert hatte. In Randlagen wie beispielsweise Haar oder Ismaning würde Roeck momentan nichts Neues in Angriff nehmen.

Einen „schmerzhaften Anpassungsprozess“ erwartet Stephan Georg Kahl, Geschäftsführer von R&S Immobilienmanagement, bei all den Projekten, deren Grundstücke in den vergangenen Jahren zu hohen Preisen erworben wurden. „Dort wird der Net Asset Value nach Fertigstellung negativ sein.“

Ist überhaupt schon ein Sinken von Grundstückspreisen zu beobachten? Stefan Bauer, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate, verneint die Frage mangels belastbarer Transaktionen. Thomas Aigner, Geschäftsführer von Aigner Immobilien, widerspricht: „Bei kleineren Grundstücken durchaus, und auch bei Wohnungen aus dem Bestand.“ Mehr Beinfreiheit haben diejenigen, die ihre Grundstücke schon vor etlichen Jahren zu den damals noch niedrigeren Preisen erworben haben. „Wir haben auch 2017 schon Boden eingekauft“, erläutert Wolfgang Roeck, der Preiskorrekturen sieht und von wieder sinkenden Baupreisen ausgeht.

Bei Neubauwohnungen haben die gestiegenen Zinsen eine neue Schmerzgrenze gesetzt. Die Käufer machen nicht mehr mit. „Das hat deutliche Auswirkungen auf die Preisstruktur. Preise wie in der Vergangenheit werden wir länger nicht mehr sehen“, erwartet Marcel Wnendt, CEO, Bayerische Hausbau.

Beim Blick auf die Mieten sagt Stephan Georg Kahl: „Die Situation ist dramatisch. Wer soll sich eine Wohnung leisten, die in der Erstvermietung im Werksviertel 30 Euro pro Quadratmeter kostet?“ Eine Durchschnittsmiete von 30 Euro sei weder jetzt noch in drei bis vier Jahren durchsetzbar, davon ist Thomas Aigner überzeugt. Momentan laufe die Vermietung für 23 bis 27 Euro zum Beispiel in Obersendling schleppend.  Die Anzeichen mehrten sich, dass es generell in Richtung 25 Euro gehen werde, weil diejenigen, die finanziell zwar gut ausgestattet seien, aber nicht gut genug für den Kauf einer Eigentumswohnung, sich auf dem Mietmarkt umsehen. Sozusagen als Übergangslösung.

Wohnungsprojekte fallen aus

Diese Gemengelage hat zur Folge, dass beispielsweise im Werksviertel am Ostbahnhof geplante Wohnungen nicht gebaut werden. Und dort, wo Amazon 2024 in der Parkstadt Schwabing einziehen wird, wären auch Wohnungen möglich gewesen. Einen Knalleffekt verursachte im Juli die Ankündigung von Sedlmayr Grund, die Planung von mehr als 800 Wohnungen in Neufreimann erst einmal zu stoppen.  

Dieser generelle Planungsstillstand habe schon früher begonnen, wie Thomas Aigner darlegt. In den Jahren 2020/21 sei die Baurechtschaffung praktisch eingestellt worden. „Wir werden in München eine Lücke von zwei bis drei Jahren bekommen“, sagt Marcel Wnendt. „Und sie wird sich nicht füllen, wir werden sie vor uns herschieben.“

Der Stillstand manifestiert sich auch bei den Finanzierern. Bernd Mayer berichtet, dass sich die BayernLB bislang in 2023 nur mit einer einzigen Finanzierungsanfrage für Bauträger in Deutschland intensiv befasst hat. „Es kommt praktisch nichts an, und das, was kommt, funktioniert meistens von der Kaufpreiskalkulation nur schwer.“

Sobon birgt sozialen Sprengstoff

Wo wird dann überhaupt noch gebaut? „Wir haben noch Grundstücke, deren Bebauungspläne auf der alten ‚Sobon‘ basieren“, erläutert Marcel Wnendt. Das Dilemma ist: Der Zuzug nach München werde anhalten, sagt Thomas Aigner. „Gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten kommen die Menschen zur Jobsuche in die Ballungsräume.“ Zudem werden Unternehmen wie Microsoft oder Apple auch weitere Firmen anziehen.

Dieser Zuzugsthese widerspricht Wolfgang Roeck. „Ich weiß von Firmen, die über einen Wegzug aus München nachdenken.“ Und dies nicht in die unmittelbare Peripherie, sondern weiter weg. Nicht nur die hohen Wohnkosten gäben den Ausschlag, auch die Erreichbarkeit mit Auto und ÖPNV.

Um den Bau von geförderten Wohnungen anzukurbeln, sieht Wolfgang Roeck die städtische Wohnungsbaugesellschaft in der Pflicht. Wenn sie nicht die nötigen Kapazitäten habe, „könnte die Stadt die privaten Wohnungsbauträger als Generalübernehmer beauftragen. Das würde allen Beteiligten helfen.“

Die novellierten Vorgaben der „Sozialgerechten Bodennutzung“, kurz „Sobon“, ziehen deutliche Kritik auf sich. Marc Bucher, Director Real Estate Development bei Swiss Life Asset Managers, blickt zurück: „Die frühere Sobon war ein Konsensmodell.“ Er sieht bei der aktuellen Sobon mit einer Quote von 80 Prozent gefördertem und 20 Prozent frei finanziertem Wohnungsbau „sozialen Sprengstoff“ auf die Stadt zukommen. Denn dies bedeute, dass die frei finanzierten Wohnungen für mehr als 20.000 Euro pro Quadratmeter verkauft werden müssten.

Die Sobon mache ökonomisch nur Sinn, wenn auf neu ausgewiesenem Bauland auch ausreichend Baurecht geschaffen werde, sagt Stephan Georg Kahl. Dann wäre eine Quersubventionierung möglich. „Aber ein höheres Baurecht ist politisch nicht durchsetzbar“, meint er und nennt die Stadtentwicklungsgebiete an der Riemer Trabrennbahn und im Norden der Stadt als Beispiele. Doch bevor es so weit ist, kann neuer Wohnungsbau im großen Stil „eigentlich nur noch in Randlagen stattfinden“, bedauert Marcel Wnendt. Damit meint er unter anderem Feldmoching und Riem.

Neu im Gespräch ist der Euro-Industriepark. Wie beurteilt die Runde seine Chancen als neuer – vermutlich gemischter – Wohnstandort? Allgemeine Heiterkeit ist die Antwort. „Er ist infrastrukturell nicht gut angebunden“, sagt Thomas Aigner, „aber er ist ein Areal, in dem etwas Größeres möglich ist.“ „Die Eigentümerstruktur ist jedoch, wie bekannt, herausfordernd“, wendet Marcel Wnendt ein. Marc Bucher kann der Idee etwas abgewinnen und zieht den Vergleich zu ehemaligen Kasernengeländen wie dem Prinz-Eugen-Park. „Er ist ein Musterquartier geworden, eine funktionierende Insel.“

"Klare Zweiteilung des Büromarkts"

München ist nicht nur für Wohnungsmieter eine Herausforderung, sondern auch für Büromieter. Kommen, bleiben oder gehen: Die Trennlinie verläuft zwischen den Unternehmen, die sich die hohen Münchener Büromieten nicht leisten können, und denjenigen, die teure Innenstadtlagen suchen, um ihr hochqualifiziertes Personal zu halten und neue Kräfte anzuziehen. „Die Spitzenmieten ziehen extrem an, die Durchschnittsmieten fallen“, berichtet Thomas Aigner, der auch Mitglied des Gutachterausschusses ist.  

Die Konsequenz formuliert Stefan Schillinger: „Wir sehen eine klare Zweiteilung des Büromarkts. Auf der einen Seite ringen Unternehmen um hochqualifiziertes Personal und sind bereit, sehr hohe Mieten in Top-Lagen zu bezahlen. Auf der anderen Seite kommen historische Backoffice-Standorte zunehmend unter Druck.“ Er äußert die Befürchtung, „dass München künftig kein Standort mehr für Backoffice-Tätigkeiten sein kann, da diese Jobs im besonderen Umfang von der Digitalisierung betroffen sind und die verbleibenden Jobs voraussichtlich an andere, erschwinglichere Standorte verlagert werden." Wohin? Stefan Bauer sieht Standorte mit guter Verkehrsanbindung, aber auch Städte mit attraktivem Bahnanschluss wie Augsburg als geeignet an.

Preissensible Mieter gehen in den Norden

Wer in München bleiben will, sich aber keine hohen Büromieten leisten kann, ist im teilweise industriell genutzten Norden gut aufgehoben. Zum Beispiel am Frankfurter Ring: „Die Lage ist verkehrlich gut angebunden, aber man muss noch attraktive Standortqualitäten kreieren“, sagt Wolfgang Roeck, der dort unter anderem für Renault 30.000 Quadratmeter neue Bürofläche plant. Der Bauantrag ist gestellt, „2024 wollen wir anfangen.“ Roeck visiert als potenzielle Mieter Unternehmen an, die bereits am Frankfurter Ring sitzen. Er sieht eine Wechselbereitschaft, denn „die Bestandsqualität dort ist meist nicht mehr zeitgemäß“.

Nachgefragt, aber mit höheren Mieten verbunden sind nachhaltige Bürokonzepte, die in Holz-Hybrid-Bauweise erstellt werden. „Bei unserem Projekt i8 The Greenbuilding im Werksviertel liegen die Mehrkosten gegenüber einer konventionellen Bauweise bei rund zehn Prozent“, sagt Stephan Georg Kahl. „Wir hätten im Werksviertel nicht mit Büromieten deutlich über 30 Euro gerechnet, haben sie aber erzielt.“

Die Innenstadtlagen sind so begehrt, dass Mieter hohe Preise bezahlen. Stefan Bauer erläutert dies am Beispiel internationaler Anwaltskanzleien: „Sie verlängern bestehende Mietverträge zu deutlich höheren Konditionen.“ Der Aufschlag betrage zehn bis 20 Prozent, sodass Mieten von mehr als 50 Euro bezahlt würden. In Lagen wie in der Maximilianstraße oder am Karl-Scharnagl-Ring sei die Miethöhe fast egal bei der Entscheidung, ob man bleiben oder sich neu ansiedeln wolle. Das Angebot sei knapp: „Der moderne Leerstand in der City liegt bei 10.000 bis 11.000 Quadratmetern.“ In Richtung Stachus und Hauptbahnhof sieht Stefan Bauer die Mieten „deutlich über 40 Euro“ gehen.

Aber die Mietgesuche haben sich in jüngster Zeit verändert. „Sie werden kleiner. Man sucht nicht mehr 10.000 Quadratmeter, sondern 3.000 oder 5.000“, hat Stefan Schillinger beobachtet. Das habe zur Folge, dass mehr Gebäude dem Suchraster der Interessenten entsprechen und die Mietverträge mit weniger Vorlaufzeit unterzeichnet werden – also die Konkurrenz unter den Vermietern wachse. Stefan Bauer kann dies mit Zahlen illustrieren: „Im ersten Halbjahr 2022 lagen 33 Prozent der Vermietungsleistung über 5.000 Quadratmeter, im ersten Halbjahr 2023 waren es nur noch zwölf Prozent.“

Die Altstadt ist eine sichere Bank für Büro-Entwickler und -Investoren. „Dort könnten wir bei neuen Projekten eigentlich weitgehend auf eine Vorvermietungsquote verzichten“, meint Bernd Mayer. „Aber wer fängt überhaupt etwas Neues an?“ Der Markt sei wie gelähmt. Um nicht falsch verstanden zu werden, stellt Mayer klar, dass in der Regel „ein Loan to Value von 75 Prozent und eine Vorvermietungsquote von 40 Prozent“ nötig seien, damit eine Finanzierungsanfrage eine Erfolgschance habe.  

Die Situation der Banken ist nicht einfach. Durch die Vorgaben der Basel-III-Regulierung, die sukzessive scharf geschaltet werden, müssen die Margen beziehungsweise Zinssätze für Darlehen steigen. Denn vor allem für „gute Risiken“ müsste künftig mehr Eigenkapital hinterlegt werden als bisher. Das habe zur Folge: „Wir müssen mit höheren Margen kalkulieren als es vom Risiko bislang notwendig war“, erläutert Mayer.

20 Prozent der Büros zur Untermiete

Büro-Leerstand ist in der Innenstadt zwar kein akutes Thema, aber in München insgesamt durchaus. Etwa 1,1 Millionen Quadratmeter suchen nach Mietern, rund 20 Prozent davon seien Angebote zur Untermiete, erklärt Stefan Bauer, „die meisten davon Neubauflächen auf Top-Niveau mit Lounges und Open Spaces“. Wie kommt das? Die Hauptmieter hätten ihren Raumbedarf reduziert oder seien gleich gar nicht eingezogen, so Bauers Erklärung.

Genauer als früher blickten Mieter – und nicht mehr allein Investoren – auf die ESG-Konformität eines Bürogebäudes. „Neubauten müssen hier etwas vorweisen können“, sagt Stefan Bauer. Das habe aber dramatische Konsequenzen für den Bestand: „Alles, was älter ist, kann die neuen ESG-Anforderungen mancher Mietinteressenten nicht erfüllen.“ Dazu kommt: In München sind 80 Prozent der Bestände älter als 20 Jahre.

Aussichtsreiche Zukunftsstandorte sieht Stefan Schillinger an zentralen ÖPNV-Knotenpunkten. Dazu zählt er neben der Innenstadt den Hauptbahnhof, den Arnulfpark, den Ostbahnhof und – mit Einschränkungen – auch Pasing. „Pasing hat das Potenzial, ein zweites Stadtzentrum zu werden“, stimmt Marc Bucher zu. Der Stadtteil sei zwar noch kein etablierter Bürostandort, aber biete eine Verbindung von Wohnen und Verkehrsanschluss, die in Zeiten des Homeoffices gefragt sein könnte. 

„Am meisten passiert in den Lagen, die den Hauptbahnhof mit der Altstadt verbinden“, sagt Wolfgang Roeck und führt aus: „An den Hauptbahnhof wandern Unternehmen, weil sie in der Altstadt nichts mehr bekommen.“ Das läute eine Konversion des Bahnhofsumfeldes ein. Aber sie wird dauern: „Die Eigentümerstruktur dort ist sehr kleinteilig.“ Dazu kommt, dass das Bahnhofsgebäude über Jahre hinweg eine große Baustelle sein wird. „Erst mit seiner Fertigstellung werden die Projekte dort wirklich gut funktionieren“, meint Stephan Georg Kahl.

Wie groß die Zuversicht bei der Bahnhofslage dennoch ist, erläutert Stefan Schillinger am Holz-Hybrid-Projekt von Accumulata an der Goethe-/Schwanthalerstraße. „Wir gehen jetzt in die Vermarktung und starten ohne Vorvermietung. 2025 soll der Bau fertig sein. Die Zielgruppe dort seien nicht primär die Anwaltskanzleien, sondern „wir denken eher an internationale Corporates und Beratungsgesellschaften“.

Außerhalb der Stadtgrenzen, aber mit einigen spezifischen Vorteilen, liegt Garching. Mit der Technischen Universität und dem U-Bahn-Anschluss zieht die Stadt Unternehmen an. Swiss Life baut dort gerade ein Bürogebäude mit 10.000 Quadratmeter Fläche in Holz-Hybrid-Bauweise. „Wir sind zuversichtlich, dass wir die Vollvermietung erreichen“, sagt Marc Bucher. Ende Juli lag der Vermietungsstand bei 60 Prozent.

Nicht genug Nachfrage für Hochhäuser

Hochhäuser sind in München ein Dauerbrenner, der durch die Pläne auf dem Paketpostgelände am Glühen gehalten wird. Der Stadtrat diskutiert darüber, keine reinen Bürotürme mehr zu schaffen, sondern sie mit Wohnungen zu mischen. „Warum muss alles in einen einzigen Turm?“, fragt Thomas Aigner mit Blick auf das Paketpost-Areal, das von solchen Plänen betroffen sein könnte. „Von den niedrigeren Gebäuden daneben spricht niemand.“ Sie seien gut geeignet für Wohnungen.

Überhaupt: Hochhäuser. „Sie müssen eine kritische Größe haben, und das trifft auf die Planungen auf dem Paketpost-Gelände zu“, sagt Wolfgang Roeck. Auch die Lage sieht er als passend an, im Gegensatz zu den potenziellen Hochhaus-Standorten im Osten der Stadt. „Es reicht nicht, einen Straßenbahnanschluss zu haben“, sagt Stephan Georg Kahl mit Blick auf geplante und existierende Hochhausprojekte am Vogelweideplatz oder gar in Zamdorf.

Gibt es in München überhaupt eine ausreichende Nachfrage? „Hochhäuser standen auf den Wunschlisten der Mieter nie ganz oben, sie waren immer aufwendiger zu vermieten und nachzuvermieten“, ist die Erfahrung von Stefan Bauer. „In München gibt es keine Community für Hochhäuser im Gegensatz zu Frankfurt oder anderen internationalen Standorten“, sagt Bernd Mayer.

Und Wohntürme? „Ein reiner Wohntower ist nur in den Etagen attraktiv, von denen aus man einen weiten Blick hat“, sagt Thomas Aigner. Unterhalb des sechsten oder siebten Stockwerks dagegen sei der Abverkauf immer schon schwer gewesen, wie sich schon vor Jahren beispielsweise in Obersendling gezeigt habe. Dass sich an den Vorlieben der Käufer etwas ändern könnte, glaubt er nicht.

Dieser Beitrag stammt aus der aktuellen Printausgabe von immobilienmanager. Gefällt Ihnen? Dann werden Sie jetzt imPlus-Mitglied - so verpassen Sie keine Unternehmerrunde mehr, haben vollen Zugriff auf unsere Online-Inhalte und erhalten attraktive Rabatte für unsere Netzwerk-Events. Alle Infos dazu finden Sie hier!

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