Deutschland steckt mitten in der Energiewende – doch ohne gesetzliche Reformen bleibt das Milliardenpotenzial offener Immobilienfonds ungenutzt. Von Thomas Lehmann und Mario Schüttauf
Deutschland hat in den vergangenen Jahren große Anstrengungen zur Förderung erneuerbarer Energien unternommen. Laut dem „Renewables Report Deutschland 2024“ von Wüest Partner stammen mittlerweile über 65 Prozent der inländischen Nettostromerzeugung aus erneuerbaren Quellen wie Wind und Sonne - Tendenz steigend. Doch der Umbau ist teuer. Schätzungen gehen davon aus, dass bis 2030 rund 350 Milliarden Euro allein in den Ausbau der erneuerbaren Energien investiert werden müssen. Allein die dafür notwendigen Investitionen in die Infrastruktur – also neben Wind- und Solarparks auch Leitungsnetze oder Stromspeicher – sind gewaltig. Erfreulicherweise kommen diese wohl demnächst auch von offenen Immobilienfonds. Wenn der Gesetzgeber endlich die nötigen Rahmenbedingungen dafür schafft.
Doch hier hapert es leider noch. Zwar legte das Bundesfinanzministerium Ende August 2024 einen Referentenentwurf vor, der darauf abzielt, rechtliche Hemmnisse für Investitionen offener Immobilienfonds in erneuerbare Energien und zugehörige Infrastrukturen zu beseitigen. Kern des sogenannten Zukunftsfinanzierungsgesetz II (ZuFinG II) sind Änderungen des Investmentsteuergesetzes und des Kapitalanlagegesetzbuches vor, um einen rechtssicheren Investitionsrahmen für erneuerbare Energien und Technologien wie Speicherlösungen zu schaffen.
Trotz des Scheiterns der Regierungskoalition hat das Bundeskabinett am 27.11.2024 den Entwurf des ZuFinG II beschlossen. Umso wichtiger ist es, dass eine zukünftige Bundesregierung diese Initiative wieder aufgreift und vorantreibt, damit das Potenzial für Investitionen in erneuerbare Energien und Infrastruktur durch offene Immobilienfonds voll ausgeschöpft werden kann.
Konkret sah die Gesetzgebungsinitiative vor, dass offene Immobilienfonds bis zu 15 Prozent ihres Fondsvolumens in erneuerbare Energien investieren können. Allein für einen Fonds wie den von der Commerz Real gemanagten hausInvest, der derzeit ein Volumen von knapp 17 Milliarden Euro aufweist, würde sich ein Investitionspotenzial von bis zu 2,5 Milliarden Euro ergeben. Dies wäre nicht nur eine bedeutende Erweiterung der Anlagemöglichkeiten, sondern böte auch das die Möglichkeit, durch die Erzeugung und effiziente Nutzung grüner Energie insbesondere sowohl den Wert von Immobilien also auch die Fondsrendite zu steigern. Nach unseren Berechnungen liegt das Investitionspotenzial offener Immobilienfonds in Deutschland für erneuerbare Energien und deren Infrastruktur bei rund 19 Milliarden Euro.
Energiekosten senken, Immobilien attraktiver machen, Portfolios diversifizieren
Wir sind davon überzeugt, dass sich Immobilien und erneuerbare Energien in Zukunft immer stärker ergänzen werden, da die Kombination beider Assetklassen einen echten Mehrwert bietet. Beide sind per se langfristig orientierte Sachwerte mit vergleichsweise stabilen und grundsätzlich gut prognostizierbaren Ertragsströmen.
Die Integration von erneuerbaren Energien in offene Immobilienfonds bietet darüber hinaus die Möglichkeit, das Portfolio weiter zu diversifizieren und damit das Risiko zu streuen. In Phasen unsicherer Kapitalmärkte und volatiler Renditen kann die Kombination aus stabilen Mieteinnahmen und zusätzlichen Cashflows aus erneuerbaren Energien eine wertvolle Ergänzung darstellen. Insbesondere Photovoltaik- und Windenergieanlagen bieten hier langfristig planbare Einnahmeströme, die sich positiv auf das Rendite-Risiko-Profil des Gesamtportfolios auswirken.
Zudem erhöht die Möglichkeit, die Mieter direkt mit günstigem und nachhaltigem Strom zu versorgen, die Attraktivität der Immobilie für potenzielle Nutzer: Zuverlässige grüne Energie senkt nicht nur die laufenden Kosten, sondern macht unabhängiger von externen Energielieferanten. In einem Marktumfeld, in dem Energiekosten und Versorgungssicherheit zunehmend an Bedeutung gewinnen, ist dies ein entscheidender Vorteil.
Darüber hinaus bringt die eigene Energieerzeugung das Fondsportfolio den Nachhaltigkeitszielen der Investoren einen großen Schritt näher. Die deutliche Reduzierung des CO₂-Fußabdrucks durch den Einsatz erneuerbarer Energien bietet eine Antwort auf die steigenden Anforderungen der EU-Taxonomie. Damit wird nicht nur das Portfolio nachhaltiger, sondern potenziell auch der Gesamtwert der Immobilieninvestments durch die Einhaltung dieser ESG-Kriterien gesteigert.
Erneuerbare Energien eröffnen somit nicht nur zusätzliche Ertragsquellen, sondern geben Immobilienfonds auch eine moderne und zukunftsorientierte Ausrichtung. Die Möglichkeit, ein teilweise „angestaubtes“ Image zu erneuern und gleichzeitig neue Renditechancen zu erschließen, macht Investitionen in diesen Bereichen besonders attraktiv. Schon heute zeigt sich, dass Infrastrukturinvestitionen im Bereich der erneuerbaren Energien, etwa durch Solar- oder Windparks, Renditen von über fünf Prozent erzielen können. Das ist ein erheblicher Vorteil für die Anleger offener Immobilienfonds, die deutlich geringere Performancewerte gewohnt sind.
Bewertung und Risiken: Worauf es bei Erneuerbare-Energien-Anlagen ankommt
Die Qualität einer unabhängigen und marktnahen Bewertung von Erneuerbare-Energien-Anlagen, die - wie die professionelle Bewertung von Immobilien - für die saubere Berechnung der Gesamtrendite solcher Sachwertanlagen von großer Bedeutung ist, hängt maßgeblich von belastbaren Parametern ab, die von ausgewiesenen Experten ermittelt werden.
Eine fundierte Bewertung von Erneuerbare-Energien-Anlagen erfordert fundierte Kenntnisse sowohl auf der Ertragsseite (Ertragsprognosen / Strompreisentwicklung) als auch auf der (laufenden) Kostenseite. Besonders bei Greenfield-Investitionen sind valide Betriebsdaten und belastbare prognostizierte Ertragsströme unerlässlich. Die Erfahrung zeigt, dass die Projektkalkulationen der Hersteller und Errichter von Erneuerbare-Energien-Anlagen häufig zu optimistisch sind. Wüest Partner greift hier auf eigene Expertise in Immobilienbewertung und ESG zurück und kooperiert zusätzlich mit Betreibern und Datenlieferanten.
Große Synergiepotenziale durch die Integration von Immobilien und Erneuerbaren Energien
Der Bedarf an Investitionen in erneuerbare Energien ist groß und die Möglichkeiten sind vielfältig. Wind- und Solarparks, aber auch Speichertechnologien und Ladeinfrastruktur für Elektromobilität sind längst keine exotischen Nischenmärkte mehr, sondern haben sich zu einer soliden und wachstumsstarken Assetklasse entwickelt. Die Kombination von Immobilien und erneuerbaren Energien bietet entscheidende Vorteile: Sie ermöglicht stabile Mieteinnahmen aus Immobilien, ergänzt durch langfristig planbare und in der Regel attraktive Zusatzerträge aus grüner Energie – eine Synergie mit hohem Renditepotenzial.
Wir sind überzeugt: Die Integration von Immobilien und erneuerbaren Energien wird ein zentraler Baustein der nachhaltigen Kapitalanlage der Zukunft sein. Mit den richtigen rechtlichen und technischen Rahmenbedingungen steht dem Kapitalfluss in diesem vielversprechenden Markt nichts mehr im Wege.
Ein Beitrag von Thomas Lehmann, Director, Wüest Partner und Mario Schüttauf, Global Head of Product Management Private Clients, Commerz Real AG
