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06. April 2022 | Teilen auf:

Fulminanter Jahresauftakt am Immobilieninvestmentmarkt

Die Beratungsunternehmen verzeichneten im ersten Quartal dieses Jahres ein Rekord-Transaktionsvolumen auf dem deutschen Immobilienmarkt.

Im ersten Quartal 2022 wurde nach Untersuchungen der Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) auf dem deutschen Investmentmarkt für gewerblich genutzte Immobilien ein Transaktionsvolumen von rund 18,2 Milliarden Euro erzielt. Andere Beratungshäuser kommen sogar noch auf mehr: Savills errechnet 19,6 und BNP Paribas Real Estate 19,7 Milliarden Euro. Die Kollegen von CBRE und JLL rechnen das Segment Wohnen beziehungsweise „Living“ für ihre Marktberichte mit hinzu und kommen so jeweils auf ein Transaktionsvolumen von rund 24 Milliarden Euro im selben Zeitraum, was auch nach Aufzeichnungen von CBRE das stärkste Auftaktsquartal überhaupt ist.

Das Ergebnis entspricht dem stärksten Jahresauftakt seit zehn Jahren und liegt fast doppelt so hoch wie der Vorjahreswert von 9,5 Milliarden Euro. Der Zehn-Jahresdurchschnitt wurde um 77 Prozent und der Fünf-Jahresdurchschnitt um 44 Prozent übertroffen. 

„Das Transaktionsvolumen ging an allen sieben Top-Märkten spürbar nach oben und auch internationale Investoren waren deutlich stärker aktiv“, sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. „Aufgrund der weiter gestiegenen exogenen Risiken lag der Investorenfokus überwiegend auf nachhaltigen Investments mit langfristig gesicherten Cashflows. Bisher wurden keine Transaktionen vor dem Hintergrund des Ukraine-Konflikts abgeblasen, jedoch könnte sich der eine oder andere Entscheidungsprozess angesichts der höheren exogenen Risikoparamater, vor allem mit Blick auf das Zinsumfeld, verlängern.“

Unternehmensbeteiligungen prägen Marktgeschehen

Große Unternehmensübernahmen haben laut Cushman & Wakefield das Transaktionsgeschehen im ersten Quartal stark angetrieben, beispielsweise die Übernahme der Alstria Office REIT-AG durch Brookfield Asset Management mit einem Volumen von mehr als vier Milliarden Euro. Zusammen mit der Mehrheitsübernahme der VIB Vermögen durch die DIC Asset AG und die Beteiligung der CPI Property Group an der Immofinanz AG wurden über 30 Prozent des Investmentvolumens durch Übernahmen generiert. Insgesamt lag die Gewichtung von Übernahmen und Portfolio-Transaktionen mit einem Marktanteil von 45 Prozent wieder ähnlich hoch wie im ersten Quartal 2020 und damit wie vor Beginn der Corona-Pandemie.

Auch abseits der Plattformübernahmen war das Investitionsgeschehen verglichen mit dem ersten Quartal 2021 deutlich lebhafter. So stieg das Volumen der Einzeltransaktionen um fast 40 Prozent auf über 9,8 Milliarden Euro an. Die mit Abstand größte Landmark-Transaktion war hier der Verkauf des Marienturms in Frankfurt für über 800 Millionen Euro an die DWS für den koreanischen Staatsfonds NPS. Mit erheblichem Abstand folgte das Olympia Business Center in München, das für etwa 300 Millionen Euro an Athos verkauft wurde.

Die Hälfte des Umsatzes entfällt auf Büros

Unangefochtener Spitzenreiter sind wie auch in den Vorjahren nach Beobachtungen von BNPPRE Büroobjekte, auf die rund die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens entfällt. Mit einem Umsatz von insgesamt knapp 9,8 Milliarden Euro stellen sie nicht nur eine neue Bestmarke auf, sondern können den Vorjahreswert fast verdreifachen. Auf Platz zwei folgen Logistikimmobilien mit einem Gesamtumsatz von knapp 4,8 Milliarden Euro, die ihren Höhenflug damit in beeindruckender Weise fortsetzen. Auf dem dritten Rang liegen erwartungsgemäß Einzelhandelsimmobilien, die auf knapp 2,1 Milliarden Euro kommen. Am stärksten betroffen von den Aus- und Nachwirkungen der Corona-Pandemie sind weiterhin Hotels, die lediglich 440 Millionen Euro zum Transaktionsvolumen beitragen und damit eines der schwächsten ersten Quartale der letzten zehn Jahre verzeichnen. Die in den vergangenen Jahren stärker in den Blickpunkt gerückten Healthcare-Immobilien tragen mit gut 960 Millionen Euro etwa fünf Prozent zum gesamten Transaktionsvolumen bei.

Mit rund 4,5 Milliarden Euro entfielen rund 19 Prozent des Quartalsvolumens auf das Segment Living, berechnet JLL. CBRE kommt auf 5,1, BNPPRE auf vier und Savills auf 4,4 Milliarden Euro . Das ist angesichts der Rekordhöhen der vergangenen Jahre ungewöhnlich wenig und gleichbedeutend mit einem Rückgang im Zwölfmonatszeitraum von 40 Prozent. Es liegt daran, dass es aktuell keine Unternehmensübernahme oder Fusion gab, die im vergangenen Jahr für die exorbitanten Volumina gesorgt haben.

Spitzenrenditen bleiben niedrig

Der Mittelwert der Spitzenrenditen für Büroobjekte in den Top-7-Märkten liegt, laut Cushman & Wakefield, aktuell bei 2,74 Prozent und damit 13 Basispunkte unter dem Wert des Vorjahres. München ist unverändert der teuerste Markt (2,50 Prozent), gefolgt von Berlin und Frankfurt am Main mit jeweils 2,60 Prozent. Einzig in Düsseldorf stieg die Spitzenrendite leicht um zehn Basispunkte auf 2,90 Prozent an.

Bei Logistikimmobilien liegt die Spitzenrendite in den Top-7 im Mittel bei 3,01 Prozent, was einem Rückgang im Vergleich zum Vorjahr von 33 Basispunkten entspricht. Der Durchschnitt für Geschäftshäuser liegt aktuell in den Top-7-Standorten bei 3,46 Prozent und damit 27 Basispunkte unter dem Wert für das erste Quartal 2021. Teuerster Markt ist auch hier München mit 3,00 Prozent, gefolgt von Berlin mit 3,40 Prozent.

Zinswende könnte Preise vor allem im Non-Core-Segment dämpfen

Gegen einen weiteren Rückgang der Spitzenrenditen spricht nach Überlegungen von Savills die beginnende Zinswende – und zwar gleich in zweierlei Hinsicht: Erstens schrumpfe die Risikoprämie von Immobilien gegenüber Anleihen, zweitens stiegen die Finanzierungskosten. Allein seit Jahresbeginn ist die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen um 70 Basispunkte gestiegen und das könnte mittelfristig preisdämpfende Effekte an den Immobilienmärkten mit sich bringen. Die steigenden Finanzierungskosten wirken unmittelbarer, betreffen aber aufgrund des hohen Eigenkapitalanteils weniger das Core- als vielmehr das Non-Core-Segment.

Entwicklung der Nachfrage unsicher

Außerhalb des Spitzensegments könnten die Anfangsrenditen perspektivisch auch deshalb steigen, weil das Angebot zunimmt. „Viele Eigentümerinnen und Eigentümer stoßen derzeit Verkaufsprozesse für Objekte an, die im Hinblick auf ESG-Kriterien oder andere Aspekte nicht mehr in das eigene Portfolio passen“, berichtet Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills. Die Entwicklung der Angebotsseite spricht also für weiterhin hohe Transaktionsvolumina. Das gilt laut Savills prinzipiell auch für die Nachfrage, wenngleich eine Prognose hier viel unsicherer ist.

„Mal wieder befinden wir uns in einer Situation, die von außergewöhnlich hoher Unsicherheit geprägt ist. Zwar sind die fundamentalen Rahmenbedingungen an den deutschen Gewerbeimmobilienmärkten weiterhin gut, der Ukraine-Konflikt hat aber schon jetzt erhebliche negative Effekte für die deutsche Volkswirtschaft und je länger der Konflikt anhält, desto stärker werden seine Folgen auch an den Vermietungsmärkten spürbar sein. Inwieweit Investierende das dazu veranlasst, ihre Ankaufsentscheidungen zunächst zurückzustellen, werden die kommenden Monate zeigen. Zumindest aber wird sich ihr Fokus nun noch mehr auf jene Objekte verschieben, die trotz aller Unsicherheiten im Umfeld stabile Einkommen versprechen“, so die Einschätzung von Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills.

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zuletzt editiert am 08.04.2022