Himmel mit grauen Wolken und geblähter rot-weißem Windsack
Die Aussichten am Finanzierungshimmel sind eher düster und stürmisch. (Quelle: by-studio/istockphoto)

Finanzierung

06. July 2022 | Teilen auf:

Der Wind dreht sich

Graue Wolken am Finanzierungshimmel: Banken ziehen sich wegen strengerer Vorschriften aus Segmenten zurück, Projektentwickler kämpfen mit ihrer Liquidität, und insgesamt sinkt die Stimmung unter den Immobilienfinanzierern. Von Bianca Diehl

„In den vergangenen Wochen hat sich die Finanzierungslandschaft durch gestiegene Kapitalkosten für Immobilien deutlich verändert, sodass bei einigen Bieterprozessen zunächst avisierte Kaufpreisvorstellungen teilweise nicht erzielt werden können“, beschreibt Alexander Kropf, Head of Capital Markets bei Cushman & Wakefield Deutschland, die Entwicklung im ersten Quartal dieses Jahres. „Demgegenüber ist die Liquidität und der Anlagedruck der Investoren weiterhin unverändert hoch, und die steigende Inflation manifestiert die Attraktivität von Sachwerten wie Immobilien.“

Trotz des Anlegerinteresses sehen sich etwa Projektentwickler teilweise aktuell großen finanziellen Herausforderungen gegenüber: Einerseits kämpfen sie mit Lieferengpässen auf ihren Baustellen, was zu Projektverzögerungen führt und somit ihre auf den Punkt gerechneten Liquiditätspläne durcheinanderwirbelt. Andererseits fordern die finanzierenden Banken deutlich mehr Eigenkapital als zuvor eingerechnet.

Einer der ersten, der dies öffentlich zugestehen musste, ist der Projektentwickler für Seniorenimmobilien Terragon. „Der unvorhergesehene Liquiditätsengpass ergibt sich aus mehreren kumuliert auftretenden Problemen bei einigen großen Projekten. Sie wären einzeln für das Unternehmen zu verkraften gewesen, sind aber in Summe so schwerwiegend, dass wir uns zu dem Vorschlag einer temporären Stundung der Anleihezinsen bei gleichzeitiger Erhöhung des Zinssatzes für den Zeitraum der Stundung gezwungen sehen“, erklärte Dr. Michael Held, Vorstandsvorsitzender von Terragon, Anfang Mai den Gläubigern der Inhaber-Teilschuldverschreibungen 2019/2024 verbunden mit der Bitte, für einen Zeitraum von rund acht Monaten bis zum 31. Januar 2023 die fälligen Zinszahlungen zu stunden. „Im Wesentlichen geht es um pandemiebedingt verlängerte Projektlaufzeiten sowie durch exogene Krisen auf dem Weltmarkt massiv gestiegene Rohstoff- und Baukosten. Das hatte darüber hinaus erhöhte Anforderungen der Bankpartner an die Eigenkapitalanteile im Rahmen der Projektfinanzierungen zur Folge. Daraus ergibt sich ein erhöhter Liquiditätsbedarf der Gruppe in der Größenordnung von rund 6,5 Millionen Euro“, erläutert er weiter die Probleme, vor denen sein Unternehmen steht.

Noch strengere Regeln

Die Forderungen der finanzierenden Banken nach mehr Eigenkapital ergeben sich nicht nur durch das kumulierte Krisenszenario aus Pandemie und Ukraine-Konflikt, sondern resultieren auch aus dem zunehmend verschärften regulatorischen Umfeld des Bankensektors. „Nun droht mit Umsetzung der finalisierten Basel-III-Standards ab 2023 nochmals eine Verschärfung der Eigenkapitalvorschriften für Immobilienkreditgeber“, berichtet Henri Vuong, Head of Real Estate Debt bei PGIM Real Estate. „Konkret regelt die Reform, mit wie viel Eigenkapital Banken ihre Geschäfte künftig absichern müssen.“

Während einige Kritiker darin eine erhebliche Einschränkung der Wettbewerbsfähigkeit der europäischen Banken sähen, seien andere davon überzeugt, dass sich daraus Chancen für andere Marktteilnehmer ergäben, sogenannte Nichtbanken, also etwa Debt-Fonds, Versicherungsunternehmen oder Pensionsfonds. Nach Angaben der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde könnte die Erhöhung des erforderlichen Mindesteigenkapitals zu einer Kapitallücke von insgesamt 125 Milliarden Euro bei Banken führen. „Als Reaktion darauf werden diese die Kreditvergabe vermutlich insgesamt einschränken und sich aus bestimmten Marktbereichen weiter zurückziehen, um so diese Kapitallücke zu schließen“, erwartet Vuong.

Der europäische Markt für gewerbliche Immobilienkredite wird, laut PGIM Real Estate, aktuell auf 1,8 Billionen Euro geschätzt, wobei Nichtbanken über einen Marktanteil von etwa zehn Prozent verfügen, was rund 180 Milliarden Euro entspricht. Der Markt in Großbritannien hat gezeigt, dass alternative Kreditgeber aufgrund regulatorischer Änderungen ihren Marktanteil auf knapp über 25 Prozent steigern konnten. Wenn Nichtbanken in ganz Europa eine ähnliche Durchdringungsrate erreichen können, würde dies eine potenzielle Marktgröße von 450 Milliarden Euro ergeben.

Stimmung sinkt

Vor diesem Hintergrund ist es kein Wunder, dass die Stimmung auf dem Markt für Immobilienfinanzierung in Deutschland sinkt. Dies belegt der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (Difi), ein von JLL und dem Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) quartalsweise unter Finanzierungsexperten erhobener Stimmungsindikator für die gewerbliche Immobilienfinanzierung. Der Index sank im ersten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorquartal um 3,5 Punkte auf 7,2 Punkte. Zuvor war der Difi sechs Quartale in Folge gestiegen.

Bewertet wurde die Lage am Kreditmarkt in den vergangenen sechs Monaten und die erwartete Entwicklung in den kommenden sechs Monaten – allerdings fand die Befragung vor der Eskalation des Ukraine-Konflikts statt. „Es bleibt abzuwarten, wie die massiven Sanktionen gegen Russland die Geschäftstätigkeiten der befragten Finanzierungsexperten beeinflussen werden“, gibt Timo Wagner, zuständig für das Debt-Advisory-Geschäft von JLL Deutschland, zu bedenken. „Zurzeit herrscht noch große Unsicherheit – und das ist prinzipiell nie gut für die Märkte“

Höhere Risikoaufschläge

Auch auf den Refinanzierungsmärkten hat sich die Lage im ersten Quartal 2022 für Einlagen, unbesicherte Schuldverschreibungen und insbesondere für Immobilienaktien verschlechtert. Optimistischer als im Vorquartal sind die Einschätzungen für Pfandbriefe und Mortgage Backed Securities. Beim Ausblick sieht es für Immobilienaktien düster aus. „Im Gegensatz zum dritten Quartal 2020 dürfte die schlechte Einschätzung für Immobilienaktienmärkte allerdings aktuell auf den Inflations- und Zinsausblick für Deutschland zurückzuführen sein“, sagt Frank Brückbauer vom Department International Finance and Financial Management beim ZEW.

Aufgrund der Unsicherheit über die weitere wirtschaftliche Entwicklung müssen sich die Finanzierer laut Helge Scheunemann, Head of Research JLL Deutschland, auf höhere Liquiditätskosten einstellen: „Insbesondere bei ungedeckten Bankschuldverschreibungen dürften die Spreads gegenüber den Bundesanleihen deutlich steigen. Aber auch bei Hypothekenpfandbriefen müssen Banken mit Risikoaufschlägen rechnen.“

Auch interessant:

zuletzt editiert am 06.07.2022