Unternehmen & Köpfe 2024-04-25T13:52:14.926Z Stress herausnehmen

Wenn Projekte in Schieflage geraten und Finanzierungen abrutschen, bedeutet das neue Geschäftschancen für Berater und Entwickler. Von Roswitha Loibl

Nicht direkt überraschend, aber doch deutlicher als gedacht haben sich in der Krise Schwerpunkte verändert. Das erlebte das Gründerteam von Blacklake Management Partners. „Wir haben 2022 eine Strategie- und Unternehmensberatung gegründet, die Restrukturierungsberatung war nur ein Teil davon“, erzählt Managing Partner Martin Rodeck. „Seit Sommer 2023 sind jedoch die konkreten Mandatsanfragen, in denen es um die Zahlungsfähigkeit von Unternehmen geht, sprunghaft angestiegen.“ Mittlerweile machen Restrukturierungsmandate etwa die Hälfte aller Mandate aus, und Neuaufträge drehen sich fast ausschließlich darum – auch um die Vorbeugung von Problemsituationen.

Die Krise auf dem Immobilienmarkt bringt neue Geschäftschancen für diejenigen hervor, die bei finanziellen Engpässen und Projekten in Schieflage helfen, die Sachen wieder geradezuziehen. Ihre Mission: den Stress bei Distressed Assets herausnehmen. Wir haben zwei Beratungshäuser und zwei Entwicklungsspezialisten zu ihren neuen Erfahrungen befragt.

In einer ersten Welle hat es Projektentwickler umgeworfen, „nun geht es in zunehmendem Maße um Bestände mit Themen der Anschlussfinanzierung oder der Finanzierung von Umbauten“, hat Hans Volkert Volckens, Managing Partner bei Blacklake, festgestellt. „In der Regel beraten wir Finanzgläubiger – die Initiative geht fast immer vom Kapital aus.“ Das Team kümmert sich sowohl um die Unternehmens- als auch um die Projektebene. Gerade kleineren Immobilienunternehmen falle es auf die Füße, dass sie keine risikogewichteten Cashflow-Forecasts gemacht haben, so Martin Rodeck.

Steigende Zinsen und sinkende Immobilienwerte, diese fatale Kombination ist die Ursache der meisten Probleme, die sich dramatisch entwickeln: „Infolge der Finanzkrise 2006 bis 2009 fielen die Werte um etwa drei bis vier Jahresmieten. Heute jedoch geht es schnell um Wertverluste von zehn und mehr Jahresmieten“, sagt Volckens.

Versorgungswerke haben Schuss noch nicht gehört

Die meisten Geldgeber – Banken, Mezzanine-Plattformen oder Private-Equity-Fonds – gehen die aktuellen Probleme proaktiv an, wenn auch „mit unterschiedlicher Begeisterung“, so Volckens. Große Private-Equity-Häuser wie Oaktree kümmern sich selbst um die Fortführung von Projekten, wie bei mehreren Developments von Imfarr und SN sowie von Aggregate geschehen. Doch dazu sind nur die wenigsten in der Lage. Hinzu kommt, so Volckens: „Die deutschen Versorgungswerke haben den Schuss weitestgehend noch nicht gehört“.

Wenn ein Unternehmen eine Workout-Abteilung hat, so agiert Blacklake als ihr Partner. Wenn nicht, dann analysiert man die Situation und kümmert sich um die Umsetzung der Maßnahmen. Oder rät zum Verzicht: „Bei Leerständen von Büroimmobilien in schlechten Lagen, die ertüchtigt werden müssten, rechtfertigt die Miete eine Sanierung manchmal nicht mehr“, sagt Volckens.

Stadtverwaltungen wurden verprellt

Doch nicht nur bei Finanz-, sondern auch bei Reputationsproblemen suchen Immobilienfirmen Hilfe bei Beratern. „Es gibt Adressen, mit denen haben Stadtverwaltungen keine Lust mehr zu reden. Ihnen wurde in der Vergangenheit viel versprochen, aber es passierte nichts“, beschreibt Martin Rodeck. Blacklake könne diese verschlossenen Türen wieder öffnen, „weil wir eine erstklassige Reputation haben“.

Heißt das, dass die Blacklake-Partner alles selbst übernehmen? Nicht ganz. „Wir haben rund zehn Expertinnen und Experten angebunden“, sagt Rodeck. Dazu kommt ein Netzwerk aus anderen Beratungshäusern, die auf rechtliche und steuerliche Themen sowie Wirtschaftsprüfung spezialisiert sind.

Personell wachsen will Empira Financial Services. „Wir haben sechs Stellen für den Bereich Restrukturierung ausgeschrieben“, sagt CEO Johannes R. Haecker, obwohl momentan im Neugeschäft weniger zu tun sei als früher und man daher Aufgaben intern anders verteilen könne.

Seine Hilfe suchen Unternehmen, die Immobilien refinanzieren oder Developments weiterentwickeln wollen, aber keine Geldgeber finden. Hier kommt Empira Financial Services beispielsweise mit einem Beteiligungsfonds ins Spiel: Dieser erwirbt 49,9 Prozent der Anteile einer Projektgesellschaft und vergibt dann Gesellschafterdarlehen. „Auch Family Offices gehen in solche Beteiligungsstrukturen und vergeben Bridge-Finanzierungen für Mezzanine-Darlehen“, ergänzt er. Ein Gesellschafterdarlehen muss nur mit sechs bis acht Prozent Zinsen bedient werden, aber am Ende der Laufzeit „sind wir dann auch am Erfolg beteiligt“, sagt Haecker.

Internationale Geldgeber sehen „Window of Opportunity“

Dominiert wird dieser weltweite Geldgebermarkt nach Haeckers Worten von sechs großen internationalen Häusern wie Blackstone, Cerberus oder Brookfield, die sowohl über Debt-Plattformen als auch über Whole-Loan-Strukturen agieren. Deren Margen liegen bei acht bis zehn Prozent Internal Rate of Return (IRR), wenn sie ein Senior-Darlehen vergeben bei einem Loan-to-Value (LTV) von 50 Prozent. Mezzanine-Darlehen können rund 20 Prozent kosten. Diese Internationalen „haben eine hohe Liquidität und sehen ein Window of Opportunity in den kommenden zwölf bis 24 Monaten“.

Andere alternative Geldgeber haben momentan kein trockenes Pulver: „Debt Fonds aus der DACH-Region sind momentan illiquide“, so Haecker. Auch Versicherungen, die unter den Kursverlusten bei Bonds leiden, haben momentan keine flüssigen Mittel für Immobiliendarlehen.

Seine Prognose lautet dennoch: In ein bis zwei Jahren werden die bisherigen alternativen Finanzierer eine Renaissance erleben. Im Gegensatz zu den streng regulierten Banken sind sie „freie Unternehmer und können freier denken, solange Zinsen gezahlt werden“.  Allerdings werde die Regulierung dieser Alternatives steigen.

Weltweit dominieren alternative Finanzierer: Diese Firmen „haben fast dreimal so viel ausgegebenes Darlehensvolumen wie Banken“. Das liege daran, dass US-Banken Darlehen nicht auf ihrer eigenen Bilanz halten, sondern schon nach „fünf bis acht Tagen an Alternatives weiterreichen“, sagt Haecker und fügt an: „Das wird bei uns auch kommen.“ In Europa betrage ihr Marktanteil zurzeit rund zehn Prozent, in UK knapp 30 Prozent, in den USA mehr als 40 Prozent.

Unter den Projektentwicklern sieht Haecker unter anderem auch diejenigen gefährdet, die Landbanking betrieben und Flächen ohne Bebauungsplan erworben haben. Wenn bei ihnen die Refinanzierung ansteht, schlägt der Wertverlust zu: „Viele Grundstücke sind heute nur noch die Hälfte dessen wert, was ursprünglich bezahlt wurde.“ Wer die kommenden zwei Jahre überlebt, für den erwartet Haecker gute Chancen, wenn er im Wohnbereich tätig ist: „Der Markt wird dann wieder aufnahmefähig sein.“

Auch Darlehensgeber wie Versicherungen, Versorgungswerke und Pensionskassen suchen bei Empira Financial Rat. „Wir haben eine Milliarde Assets under Management über institutionelle Investoren bekommen, die ihr Eigengeschäft zu uns zur Bearbeitung geben.“

Restrukturierungsberater wie Blacklake streben zu ähnlichen Ufern: Das Unternehmen verbreitert seit Ende 2023 sein Geschäftsmodell. Eine Tochter wurde gegründet, die Objektgesellschaften mit Problemen auf die eigene Bilanz nimmt. Die Nachfrage dafür ist da, und eine höhere Wertschöpfungstiefe kann sich lohnen. Den Ankauf der Beteiligungen finanziert Blacklake selbst. „Wir schließen nicht aus, hier personell zu wachsen“, sagt Hans Volkert Volckens.

Offen für „angeknabberte Projekte“

Damit nähert man sich dem Business von Entwicklern an, die den Karren anderer Developer aus dem Dreck ziehen. Diese Arbeit leistet beispielsweise Monvest. Nachdem bekanntgegeben wurde, dass man notleidende Projekte übernehmen und Forderungen von Banken und Nachrangdarlehensgebern aufkaufen wolle – das war bei der Expo Real 2023 –, „klingelten unsere Telefone Sturm“, sagt der geschäftsführende Gesellschafter Stefan Hildebrandt. Mindestens 100 Millionen Euro Kapital stehen dafür zur Verfügung. Aus welchen Quellen? „Wir haben Eigenmittel und ein Family Office im Hintergrund.“

Kapital aus internationalen Quellen ist für ihn zunächst kein Thema. „Es sucht Projekte mit dreistelligen Millionen-Volumina und hat extrem hohe Renditeerwartungen.“ Nach einer „Lipstick“-Sanierung würden diese Geldgeber die Objekte auch schnell wieder abgeben. Dafür eigneten sich Wohnimmobilien in den deutschen Metropolen – Monvests Schwerpunkt – nicht.

Monvest ist für vieles offen, von der Baulandentwicklung bis zu „angeknabberten Projekten“. „Wir bauen auch gerade Asset-Management-Kapazitäten auf, damit wir den Business-Case so lange weiterführen können, wie es sinnvoll ist.“ Halten statt weiterdrehen, darum geht es. Rund 30 Mitarbeitende sind an Bord und „wir stellen fortlaufend ein“. „Wir haben so viele Initiativbewerbungen wie nie in den vergangenen sieben Jahren“, sagt Hildebrandt. Darunter seien Führungskräfte, die auch Positionen in darunter liegenden Stufen akzeptierten.

Am liebsten steigt Monvest als Eigentümer in die Projekte ein, „da ist die Wertschöpfung am größten“. Aber auch Joint-Venture-Strukturen schließt Hildebrandt nicht aus.

Das Angebot an Problemfällen ist groß, aber die Preise passen noch nicht zu Hildebrandts Vorstellungen. Man könne warten, „denn es könnte die Hälfte der 9.000 Entwickler in Deutschland in die Insolvenz gehen“. Das führe allerdings auch dazu, dass Handwerksbetriebe mitgerissen werden. Daher sei Vorsicht geboten bei der Auftragsvergabe.

Monvest macht alle seine Projekte in Einzelvergabe und stellt fest, dass beispielsweise Rohbaufirmen „händeringend nach Aufträgen suchen“, was für Monvest zu Einsparungen führe. TGA-Gewerke seien dagegen weiterhin teuer, denn die Firmen seien durch Sanierungen gut ausgelastet.

„Wir wollen vor allem aus Insolvenzen kaufen“

Ein Problemlöser im Development ist auch die Silverton Group. Um Finanz- und Entwicklungsthemen gleichermaßen abzudecken, kooperiert man seit Herbst 2023 mit einem internationalen Baukonzern und Immobiliendienstleister.  Im Fokus stehen Wohnimmobilien ab einem Projektvolumen von rund 30 Millionen Euro. „Wir arbeiten zudem auch mit NPL-Investoren zusammen und sehen uns vorwiegend Single Tickets an“, erläutert Jascha Hofferbert, Geschäftsführer des Asset- und Investment-Managers.

„Wir wollen Hard Assets erwerben, können aber auch Darlehen kaufen, wenn wir dadurch Zugriff auf Grundstücke und Projektentwicklungen bekommen“, sagt Stefan Dölker, Partner bei Silverton. Der noch nicht namentlich benannte Baukonzern möchte die Developments als Eigentümer übernehmen, „wir unterstützen als Dienstleister“, sagt Hofferbert.

Ein Bebauungsplan sollte mindestens vorhanden sein. Und „wir wollen vor allem aus Insolvenzen kaufen oder wenn die Banken bereits mit im Boot sind“, sagt Dölker, denn solange der Entwickler noch an Bord sei, seien die Preisvorstellungen häufig nicht realistisch. Die Beteiligten müssten aber akzeptieren, dass mindestens ihr Eigenkapital, aber meist auch das Nachrangkapital verloren sei. „Ich habe einen Fall gesehen, in dem die Abwertung mehr als 80 Prozent der Baukosten, die bereits in das Projekt geflossen waren, betrug.“

Vielen Bauträgern geht die Luft aus, weil Wohnungskäufer – ob private oder institutionelle – praktisch in den Streik gegangen sind. Wie will Silverton hier agieren? „Wir planen kein Aufteilergeschäft. Wir wollen bauen, um die Wohnungen so lange zu halten, bis der Markt wieder besser wird“, erklärt Stefan Dölker. Doch alles hat seine Grenzen: Schwierig sind bei fast fertigen Wohnimmobilien Gewährleistungsfragen ebenso wie Bauschäden, die durch einen langen Stillstand verursacht wurden. Wenn ein Wohnbauprojekt zu drei Vierteln fertig und verkauft ist, könnte es sein, „dass es nicht sinnvoll ist, das fertigzustellen“, meint Dölker – zu gering seien die Renditeerwartungen für den noch nicht verkauften Teil. Dann bleibe wohl nur noch die Insolvenz.  

„Distressed Debt im einstelligen Milliardenbereich“

Dölker blickt zurück auf erste NPL-Welle ab 2003, als die Banken Immobiliendarlehen verkauften, um ihre Portfolios zu bereinigen. Heute dagegen komme der Druck auf die Finanzierer aus der Baukrise, aus den übertrieben hohen Kaufpreisen der vergangenen Jahre und dem hohen Leverage durch Mezzanine-Kapital. „Das Feld möglicher Verkäufer hat sich ausdifferenziert“, stellt Jascha Hofferbert fest. Ob Versicherungen, Sozialversicherungsträger oder Debt Funds, sie alle haben Darlehen im Regen stehen. Sie hätten keine Workout-Strukturen und müssten daher auf externe Kreditservicer zugehen, um eine effiziente und professionelle Abwicklung zu gewährleisten.

Stefan Dölker erwartet eine große Welle von Krediten, die abgewickelt werden müssen. „Ich gehe für das Jahr 2024 von Distressed Debt im einstelligen Milliardenbereich aus.“ Diese Situation habe zur Folge, dass die Liquidität von Finanzierern sinke. „Auch alternative Finanzierer fahren ihre Aktivitäten herunter, weil sie sich die Finger verbrannt haben“, meint Jascha Hofferbert. Dagegen sehen sich angelsächsische Private-Equity-Investoren und Hedge Funds nun sehr intensiv in Deutschland um.

Hans Volkert Volckens von Blacklake erwartet ein trübes Jahr: Für Projektentwickler und Finanzierer wird „2024 wird noch herausfordernder als 2023.“ Auch Johannes R. Haecker von Empira Financial befürchtet, dass „wir erst die Spitze des Eisbergs gesehen haben“. Was jedoch bedeutet: Gerade deswegen werden die Geschäfte der Problemlöser gut laufen.

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