Die Wohnimmobilienmärkte in Deutschlands Top-7-Städten erholen sich. Mieten und Kaufpreise steigen, auch der Investmentmarkt gewinnt an Dynamik.
Die großen deutschen Wohnungsmärkte haben sich im zweiten Quartal 2025 stabil gezeigt. Trotz schwacher Konjunktur steigen Mieten und Kaufpreise in den sieben größten Städten wieder leicht an. Gleichzeitig nimmt das Angebot sowohl zur Miete als auch zum Kauf zu. Das geht aus dem aktuellen „MarketBeat Wohnen Deutschland Top-7 – Q2 2025“ von Cushman & Wakefield (C&W) hervor.
Mietpreise steigen, vor allem im Bestand
Die Angebotsmieten erhöhten sich im Jahresvergleich um durchschnittlich 4,0 Prozent. Besonders starke Zuwächse verzeichneten Hamburg (+8,7 %), Düsseldorf (+7,6 %) und Frankfurt (+6,9 %). In München (+3,4 %) und Stuttgart (+3,8 %) lag das Plus ebenfalls über der Inflationsrate. Einzig in Berlin sank die Gesamtangebotsmiete leicht um 1,8 Prozent – während die Mieten im Bestand noch um 0,6 Prozent zulegten.
Die Medianmiete für Bestandswohnungen in den Top-7 lag bei 16,35 Euro pro Quadratmeter und wuchs mit +4,5 Prozent stärker als im Neubausegment (+2,4 %). Die Medianmiete im Neubau lag bei 21,95 Euro, die Spitzenmiete bei 30,00 Euro.
Kaufpreise mit leichtem Aufwärtstrend
Auch die Kaufpreise ziehen nach dem Rückgang der vergangenen Jahre wieder an. Im Schnitt stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in den Top-7-Städten um drei Prozent. Die Bestandsobjekte legten auf durchschnittlich 5.865 Euro pro Quadratmeter zu (+3,7 %), liegen aber noch rund vier Prozent unter dem Höchststand von Mitte 2022. Im Neubau wurde mit 9.135 Euro je Quadratmeter ein neuer Höchstwert erreicht (+3,1 %).
Besonders stark fiel der Anstieg in Düsseldorf (+8,9 %), Köln (+6,5 %) und München (+4,9 %) aus. In Frankfurt stagnierten die Preise, in Hamburg (+3,0 %) und Berlin (+2,7 %) fiel die Entwicklung moderater aus.
Nachfrage hoch, Angebot nimmt zu
Die Zahl der Mietwohnungsangebote pro 1.000 Bestandswohnungen ist im Vergleich zum Vorjahr um 17 Prozent gestiegen und liegt bei 7,3 – allerdings weiter unter dem Zehn-Jahres-Durchschnitt von 8,7. Besonders knapp ist das Angebot in Berlin, Hamburg und München.
Im Kaufsegment zeigt sich ein anderes Bild: Hier hat sich die Zahl der Inserate für Bestandsobjekte um 22 Prozent erhöht – ein Zehn-Jahres-Hoch. In Berlin überstieg das Kaufangebot das Mietangebot um rund 35 Prozent, in München sogar um 55 Prozent.
Trotz steigender Preise hat sich die finanzielle Belastung für Haushalte leicht reduziert – bedingt durch ein höheres verfügbares Einkommen. Die Mietbelastung für eine 80-Quadratmeter-Neubauwohnung liegt derzeit bei 34,4 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens, im Bestand bei 25,6 Prozent.
Für Käufer beträgt die monatliche Belastung bei Neubauten 52,6 Prozent des Nettoeinkommens, im Bestand 33,3 Prozent. Das erforderliche Eigenkapital inklusive Nebenkosten liegt bei 3,6-fachem (Neubau) beziehungsweise 2,3-fachem (Bestand) Jahresnettoeinkommen.
Investmentmarkt erholt sich
Der Wohnimmobilien-Investmentmarkt zeigt im ersten Halbjahr 2025 deutliche Belebungstendenzen. Laut Cushman & Wakefield kehren großvolumige Portfoliotransaktionen zurück – ein Signal für wachsende Liquidität und Vertrauen.
Bemerkenswert ist die Entwicklung der Spitzenrenditen für Mehrfamilienhäuser. Erstmals seit Beginn der Zinswende ist die durchschnittliche Rendite in den Top-7-Städten wieder leicht gesunken – auf aktuell 3,81 Prozent. Damit steigen die Preise für erstklassige Produkte erneut, was laut Cushman & Wakefield auf die stabile Mietentwicklung und eine zunehmende Angebotsverknappung zurückzuführen ist.
Für den weiteren Jahresverlauf rechnet Jan-Bastian Knod, Head of Residential Investment Germany bei C&W, mit einem moderaten Preis- und Mietwachstum: „Mittel- bis langfristig dürfte der Druck auf die Mieten jedoch wieder zunehmen, da eine erwartete Konjunkturerholung ab 2026 auf deutlich sinkende Fertigstellungszahlen trifft.“
