Die Gefahr von Preisblasen bleibt strukturell hoch, doch die akute Brisanz nimmt ab – Mieten holen auf, Kaufpreise stabilisieren.
Der empirica-Blasenindex für das 2. Quartal 2025 liefert eine ambivalente Bilanz für den deutschen Wohnimmobilienmarkt: Während die Brisanz der Preisblasen – gemessen über das Rückschlagpotenzial – weiter sinkt, bleibt die Verbreitung alarmierend hoch. Die angespannte Marktlage erfordert weiter hohe selektive Expertise bei Investitionsentscheidungen.
Analyse der Entwicklungen
Sinkendes Rückschlagpotenzial Der indexierte Rückstand der Kaufpreise gegenüber Mieten – besonders relevant für Top-7-Städte – ging im ersten Quartal 2025 auf 29 Prozent zurück, nach Werten von bis zu 49 % Anfang 2022. In allgemeinen Regionen fällt die Brisanz durch kräftig steigende Mieten im Vergleich zu stagnierenden Kaufpreisen.
Stabil verbreitete Risiken
Die Verbreitung der Blasengefahr zeigt nur geringe Rückgänge – aktuell befinden sich weiterhin über 330 Kreise in mäßig bis hohem Risiko. Trotz sinkender Brisanz bleibt die Gefahr vielerorts latent bestehen.
Differenzierte Preis- und Mietentwicklungen
Im 2. Quartal 2025 stiegen Neubau-Angebotsmieten bundesweit um circa 0,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal und 4,0 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, während die Kaufpreise für Neubau-Eigentumswohnungen moderater zulegten (0,7 Prozent im Quartal, 2,6 Prozent im Jahresvergleich). Im Bestand stagnierten Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen legten leicht zu; Mieten wuchsen dort deutlich stärker.
Die Wiedererstarkung der Preiszunahme zeigt sich im Neubausegment – etwa zwei Drittel der Kreise verzeichnen hier wieder steigende Preise. Im Bestand bleibt die Erholung schwächer, teils mit leichtem Rückgang.
Fazit und Ausblick
Entspannung ja, Entwarnung nein. Zwar sinkt das Brisiko eines abrupten Preisverfalls, doch die breite Verankerung der Blasengefahr in über 300 Kreisen mahnt zu Besonnenheit. Für Investoren, Projektentwickler und Kreditgeber bleibt eine hohe Markt-Selektion unerlässlich: Während solide B‑ und C‑Lagen Potenzial für stabile Renditen bieten, bleibt Vorsicht in Metropolen geboten – dort könnten bei Nachfragerückgängen oder Zinsverschiebungen die Folgen weitreichender sein.
