Eine neue Studie der Empira Group zeigt eine wachsende Refinanzierungslücke im Immobilienmarkt. Private Debt gewinnt an Bedeutung.
Laut der aktuellen Empira-Studie zum Markt für alternative Immobilienfinanzierung (Private Real Estate Debt) wächst die Refinanzierungslücke am europäischen Immobilienmarkt weiter. 2025 laufen gewerbliche Immobilienkredite im Volumen von rund 130 Milliarden Euro aus, 2026 sind es 185 Milliarden Euro.
Besonders betroffen sind Büroimmobilien mit 50 Milliarden Euro auslaufenden Krediten im Jahr 2025 und 65 Milliarden Euro im Jahr 2026. Auch der Wohn- und Logistiksektor sind erheblich betroffen. Da viele dieser Kredite in Niedrigzinsphasen aufgenommen wurden, ist die Refinanzierung heute oft nur zu deutlich höheren Zinssätzen möglich. Die Studie schätzt, dass die Kreditfinanzierungslücke im dritten Quartal 2024 bei 86 Milliarden Euro liegt – das entspricht 13 Prozent aller gewerblichen Immobilienkredite in Europa, die zwischen 2025 und 2027 fällig werden.
„Wenngleich sich die Zinssituation mittlerweile wieder etwas entspannt, können herkömmliche Darlehensstrukturen den Bedarf in vielen Teilmärkten nicht mehr vollständig decken. Mit Blick auf die kommenden Jahre erwarte ich darum, dass gezielte Private-Debt-Strategien als ein zentrales Element der Finanzierungslösungen an Bedeutung gewinnen werden“, erklärt Empira-Gründer Lahcen Knapp.
Alternative Finanzierungen gewinnen an Bedeutung
Während Banken durch höhere Zinsen, strengere Regulierung (Basel III und IV) und steigende Eigenkapitalanforderungen unter Druck stehen, wächst der Markt für alternative Kreditgeber. Nicht-Banken-Finanzintermediäre (Non-Bank Financial Intermediaries, NBFI) haben ihr Kreditvolumen in Deutschland zwischen 2014 und 2023 um 62 Prozent gesteigert – von 5.072 Milliarden US-Dollar auf 8.237 Milliarden US-Dollar.
Dabei dominieren Investmentfonds mit einem Marktanteil von 89,5 Prozent das Private-Debt-Segment. Das weltweit in diesem Bereich akquirierte Kapital ist von 70 Milliarden Euro im Jahr 2014 auf 210 Milliarden Euro im Jahr 2021 gestiegen.
Mid-Market-Segment als Wachstumschance
Ein besonders hohes Potenzial sieht Empira im Mid-Market-Segment, also Finanzierungen zwischen 30 und 75 Millionen Euro. Während große Investoren auf hochvolumige Transaktionen setzen, bleiben mittelgroße Projekte oft unterfinanziert. Alternative Kreditgeber können hier maßgeschneiderte Finanzierungsmodelle anbieten, die Banken in der Regel nicht bereitstellen.
Zusätzlich hebt die Studie die Rolle von Back Leverage hervor: Die Aufnahme von Fremdkapital auf Fonds-Ebene kann die Kapitaleffizienz steigern und es Fonds ermöglichen, ihre Finanzierungsaktivitäten flexibler an Marktveränderungen anzupassen.
Die vollständige Studie „Private Debt als alternative Lösung zur Immobilienfinanzierung“ steht auf der Website der Empira Group zur Verfügung.
