In Städten werden Parkflächen durch klimapolitische Maßnahmen zunehmend verknappt. Zugleich steigern digitale Prozesse die Effizienz. Wie entwickelt sich das Asset aus Sicht von Eigentümern, Betreibern, Investoren und Kommunen? Von Irmelin Ehrig
„Parkimmobilien bieten als Assetklasse einen stabilen Cashflow und hohe Ertragsplanbarkeit, auch bei konjunkturellen Schwankungen“, erklärt Thomas Häbich, Geschäftsführer in der AIF Capital Group, die als Emittent mehrere Parkimmobilienfonds verwaltet. Die allgemein schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen am Investitionsmarkt mit wechselnden politischen Vorgaben, etwa im Bereich E-Mobilität oder der Verkehrswende, würden die Marktdynamik zwar dämpfen, so Häbich. Hier sei die Politik in der Pflicht. Dennoch ermögliche die Assetklasse weiterhin eine hohe Wertschöpfung, kontinuierliche Ausschüttungen und Inflationsschutz. Wachstumschancen sieht er vor allem in der steigenden Parkraumnachfrage an urbanen Standorten.
Für Axel Bertram, Senior Portfolio Manager von Catella, liegen die Vorteile ebenfalls in der „hohen Ertragssicherheit durch langfristige Betreiberverträge und geringen Leerstandsrisiken“. Entscheidend für eine solide Performance sei die Rolle des Betreibers, der die Objekte operativ manage und Markttrends frühzeitig erkenne.
Standortgerechte Betriebskonzepte
Maximilian Bichlmaier, Vorstand von Alpina Parking, sieht großes Ertragspotenzial in einer strategischen Standortentwicklung: „Individuelle, auf den Standort zugeschnittene Konzepte sind für die Wirtschaftlichkeit oft entscheidend.“
Dazu gehörten nicht nur ein passendes Pricing sowie komfortable digitale Parkprozesse, Bezahloptionen und Apps. Vielmehr gehe es darum, das Parkhaus für unterschiedliche Nutzergruppen dauerhaft attraktiv zu halten, etwa durch ansprechende, sichere Räumlichkeiten, spezielle Tarifkonzepte für Mitarbeiter und Anwohner, individuelle Gewerbekooperationen und eine aktive Vor-Ort-Vermarktung. Dies sorge für einen langfristig stabilen Betrieb. „Zugleich braucht es eine flexible, anpassungsfähige Struktur aus Kurz- und Langzeitparken“, so Bichlmaier.
Torsten Bischoff, Geschäftsführer beim Projektentwickler Salvis Consulting, der aktuell das „Sugar Valley“ in München, ein gemischt genutztes Quartier mit rund 1.100 Tiefgaragenstellplätzen, realisiert, stimmt zu: Flexible Betriebskonzepte, insbesondere mit mehrfach nutzbaren Stellplätzen, seien für eine hohe Flächenausnutzung ideal. Er setzt auf digital gesteuerte Einfahrtsberechtigungen und entsprechend kalkulierte Parkplatzkontingente. Dies sei effizienter als die übliche Vermietung fester Parkplätze, etwa für Büromitarbeiter.
Dr. Günther Akkermann, Geschäftsführer von Two for You, einem auf die Parkraum- und Immobilienwirtschaft spezialisierten Beratungsunternehmen, empfiehlt insbesondere bei Neubauvorhaben, den Betreiber sehr frühzeitig in die Planung einzubinden, um die „richtige Stellplatzkonfiguration“ zu ermitteln. 90 Prozent aller Parkgaragen seien zu groß dimensioniert und allenfalls an wenigen Hochfrequenztagen komplett ausgelastet. Quartiersparkhäuser sieht Akkermann als wachsendes Segment.
Quartiersgaragen werden Teil der Infrastruktur
Für Projektentwickler sind Parkhäuser zunehmend Bestandteil neuer Quartiersentwicklungen. „Das Parkhaus gehört zu einem ganzheitlichen Mobilitätskonzept, das typischerweise die Integration von Car- und Bike-Sharing-Angeboten, Ladestationen sowie Paketstationen umfasst“, erläutert Nikolas Jorzick, Geschäftsführer des Projektentwicklers Hamburg Team. „Ein modernes Parkhaus muss insofern deutlich mehr leisten als reine Stellplatzbewirtschaftung. Als Neubau muss es so konzipiert sein, dass es sich zu einem multifunktionalen Mobilitätshub weiterentwickeln lässt.“
Bernd Beckers, geschäftsführender Gesellschafter des Beratungsunternehmens Park Solution, ergänzt, dass auch im Bestand zunehmend neue Nutzungen integriert würden, wie Drive-in-Apotheken und andere Dienstleistungen. „Bei Neubauten werden teilweise auch Untergeschosse mit größeren lichten Raumhöhen umgesetzt, um sie als logistische Lager-, Abstell- oder Umschlagplätze für den Handel vor Ort, etwa Getränkemärkte, zu nutzen.“
Maximilian Bichlmaier von Alpina Parking ergänzt, die logistische Nutzung von Parkhäusern stecke derzeit noch in den Anfängen.
Städte setzen auf Betreiberkooperationen
Städte und Kommunen beziehen Parkhäuser zunehmend in ihre Verkehrs- und Stadtentwicklungskonzepte ein, um übergreifende Mobilitätskonzepte einzuführen. Dabei arbeiten sie unterschiedlich mit privaten Betreibern zusammen.
In Düsseldorf kooperiert die Stadt mit Parkhausbetreibern unter anderem über ein stadtweites, servergesteuertes Parkleitsystem. Sind die Parkanbieter in das System eingebunden, werden freie Stellplätze über statische und dynamische Anzeigentafeln in der City ausgewiesen. Weitere Ansätze in den Städten seien günstiges „Feierabendparken“ für Anwohner in ungenutzten Abend- und Nachtstunden oder Kooperationen bei Park-and-Ride-Angeboten, so Bichlmaier.
In Baden-Württemberg hat das Verkehrsministerium das Beratungsangebot „Park.Raum.Check“ speziell für Städte und Kommunen eingerichtet, um urbane Mobilitätskonzepte zu fördern. „Bei vielen Verkehrskonzepten braucht es zusätzlich die operative Kompetenz eines Betreibers – beratend oder betriebsführend –, damit die Umsetzung funktioniert“, berichtet Beckers.
Oft sollen über die Beauftragung eines Betreibers auch ältere Objekte durch Modernisierungsmaßnahmen wirtschaftlich optimiert und aufgewertet werden. Dazu gehören meist eine umfassende Digitalisierung, Sicherheitskonzepte sowie ein „klimagerechter Umbau“ mit Photovoltaik und Ladeinfrastruktur. Oft ist die Umwandlung des Parkhauses in einen multifunktionalen Mobility Hub das Ziel.
Mobilitätshubs: Potenziale mit Vorbehalt
Aus der Perspektive von Investoren und Eigentümern werden Mobilitätshubs in wirtschaftlicher Hinsicht eher kritisch betrachtet, erläutert Dr. Günther Akkermann. Die umfassende Vernetzung verschiedener Verkehrsträger und Dienstleister im Parkhaus sei oft nicht rentabel. „Zusätzliche Serviceangebote können sinnvoll sein, aber nur, wenn sie zum Standort passen.“ Raum für Lastenfahrräder, Car-Sharing oder Paketstationen erwirtschafteten, so Akkermann, keine vergleichbaren Einnahmen wie die dauerhafte Vermietung als Kurzzeitparkplätze.
Bernd Beckers erläutert, dass diese Einschätzung vor allem für zentrale Innenstadtlagen mit starkem Parkdruck zutreffe. Mobilitätshubs könnten dagegen in Quartieren oder B-Lagen mit schlechteren Belegungszahlen durchaus wirtschaftlich interessant sein, da sie die Auslastung der Parkgarage optimieren würden.
Zusätzliche Nutzungen wie E-Roller- oder Fahrradverleih verbesserten die Mobilität in Stadtteilen und die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Dadurch würden Parkkunden auch von weniger zentralen Standorten angezogen.
Wie sieht das Parkhaus der Zukunft aus?
„Das Parkhaus wird sich in verschiedener Weise zum Mobilitätshub und Servicecenter entwickeln“, fasst Maximilian Bichlmaier von Alpina Parking zusammen. „Neben Mobilitätsangeboten werden auch logistische Dienstleistungen vor Ort notwendig sein, um verkehrsberuhigte Innenstädte und Quartiere zu versorgen. Autonome Fahrzeuge werden zudem neue Technik, Services und Internet bis in die unteren Ebenen erfordern.“
Ein Beitrag von Irmelin Ehrig, Gründerin des Blogs PRIMFO - Immobilien Projekt im Fokus .
