eine Reihe gelber Gummienten mit einer schwarzen Ente
Aus vielen häßlichen Immobilien-Entlein lässt sich mit etwas Mühe ein schöner Schwan entwickeln. (Quelle: No-Mad/iStockphoto)

Projekte

15. June 2022 | Teilen auf:

Viel Arbeit wartet auf uns

Bestandsimmobilien sind zwar nicht immer sexy, jedoch steckt in ihnen das meiste Potenzial für die gesellschaftliche Mammutaufgabe der energetischen Transformation. Von André Eberhard

In der medialen Immobilienwelt machen sich die schicken Animationen und Modelle von Neubauten immer besonders gut. Sie sind das nahezu einzige Aushängeschild von Immobilienunternehmen für die breite Öffentlichkeit. In Zukunft werden wir jedoch sehr viel mehr Konzepte für Bestandsimmobilien sehen, da sind sich Experten sicher.

Die Sanierung von Bestandsimmobilien war in der Vergangenheit eher wenig attraktiv. Zu teuer, sie bieten aufgrund von Bauvorschriften nur wenig Spielraum und sind zudem noch weniger attraktiv für Nutzer als ein schicker Neubau. Doch in Zukunft wird Bauen im Bestand einen größeren Stellenwert einnehmen müssen. Nicht zuletzt auch durch die gesetzlichen Vorgaben zur Einhaltung der Klimaschutzziele, denn nicht im Neubau steckt das Potenzial für CO2-Einsparungen, sondern vornehmlich im Bestand.

„Wir erwarten einen deutlichen Anstieg bei Sanierungen, gestützt durch die Knappheit von Top-Flächen, sich ändernden Nutzerpräferenzen und regulatorischen Reformen", glaubt Helge Scheunemann, Head of Research bei JLL Germany. Dabei „haben wir gerade im Gewerbebereich ein enormes Potenzial bei der energetischen Sanierung", ergänzt Ralph Büchele, Geschäftsführer der Bayern Heim. Das Problem sei jedoch oftmals, dass die Sanierung von Gewerbeimmobilien einer Blackbox gleichkommt, denn viel wüssten Bestandshalter über ihren Gebäudebestand nicht. Dabei hätten gerade Hotel und Gastronomie ein enormes Einsparpotenzial beim Energieverbrauch, so Büchele.

Vor allem der Gesetzgeber in Form der involvierten Behörden sei gefordert, Dinge auch möglich zu machen, argumentiert Matthias Schrade, Vorstand der Defama Deutsche Fachmarkt AG. Er beklagt immer wieder, wie Behörden Sanierungsmaßnahmen im Wege stehen.

Zumal kann der Kauf einer Bestandsimmobilie einem Glücksspiel gleichkommen. „Erst wenn sie eine Wand aufmachen, wissen sie was drin ist“, so Schrade. Hinzu komme dann neben dem Kauf auch der Umgang mit einer Vielzahl von Vorschriften. In den vergangenen Jahren hat sich die Zahl der Bauvorschriften von 5.000 auf über 20.000 erhöht. „Aufgrund der Vielzahl von Bauvorschriften sind viele Bebauungspläne fehlerhaft“, beklagt sich Schrade. „Viele Behörden vergessen, dass Bebauungspläne eine Leitlinie darstellen und keine bindende Vorschrift.“

Umbau oftmals teurer als Neubau

Schrade würde sich wünschen, dass Behörden nach der Leitlinie des Möglich-Machens handeln würden. In der Praxis sehe das oftmals anders aus. „Umbauen wird so oftmals teurer als neu zu bauen. Insbesondere in den Fällen, in denen von vornherein klar ist, dass ein Bauvorhaben genehmigt werden wird, wünsche ich mir, dass der Genehmigungsprozess dann deutlich beschleunigt wird“, resümiert Schrade.

Büchele sieht das Problem aber nicht nur bei Behörden. „Die Branche ist gut darin, Ausreden, warum Sanierung nicht funktioniert, zu finden. Abriss und Neubau sind eben nicht zwingend notwendig“, argumentiert Büchele. Er wünscht sich vor allem mehr Intelligenz in den Gebäuden und in Form von Quartierslösungen. Sein Appell geht an die Branche und Behörden gleichermaßen.

Die derzeitige Diskussion um mangelnde Ressourcen bei Personal und Baustoffen kann er nicht nachvollziehen. „Wir haben ausreichend Kapazitäten sowohl auf Seiten der Baustoffhersteller als auch bei den ausführenden Unternehmen. Die derzeitige Verknappung ist kein Kapazitätsengpass.“ Gleichzeitig würden Kommunen immer noch zu sehr in Nachverdichtung und Lückenschluss denken. „Ich würde mir mehr Mut wünschen, Quartiersentwicklungen und Geschosswohnungsbau wieder anzugehen“, mahnt Büchele. Gleichzeitig seien wir besonders gut darin, hohe Quoten beim Recycling von Plastik und Baumaterialien zu erzielen, aber eben keine Quotenvorgabe beim Wiedereinsatz von eben diesen Materialien zu haben.

Emotionen kochen hoch

Deutlich wurde in den zahlreichen Gesprächen immer wieder, dass Bestandssanierung ein hochemotionales Thema ist. „Sanierung oder Neubau: Diese Entscheidung kann nur unter Beachtung vielfältiger Faktoren entschieden werden. Ist eine Immobilie überhaupt noch sanierbar? Oder ist die Immobilie schon eine Schrottimmobilie, sodass sich ein Refurbishment gar nicht mehr lohnt? Zweiter Faktor ist der Markt: Ist eine Immobilie überhaupt noch marktgängig? Gibt es eine ausreichende Nachfrage für dieses Objekt oder ist es überflüssig?“, relativiert Professor Dr. Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie, die Diskussion.

Gleichzeitig fehlt es an transparenten Marktdaten über den deutschen Gebäudebestand. Es bedarf einer konsequenten Analyse, was ökonomisch noch machbar ist. „Das ist natürlich sehr theoretisch, solange ein Gebäude genutzt wird und aus privatwirtschaftlicher Perspektive „normal“ funktioniert“, meint Professor Dr. Thomas Beyerle, Managing Director Catella Property Valuation. Das heißt, wir sind hier in einer Generationenaufgabe, sprich, erst im Erbschafts- und/oder Verkaufsfall wird es hier Bewegung geben.

Wir brauchen uns in der Immobilienbranche also keine Sorgen zu machen. Arbeit wird es allein durch die Aufgaben in der Bestandssanierung genug geben. Eine Menge Lösungsansätze finden Sie in unserem aktuellen Printmagazin beziehungsweise im dazugehörigen ePaper.

Auch interessant:

zuletzt editiert am 15.06.2022