Zinsvorteile, ESG-Faktor und Langfristperspektive: Warum sich Investments in sozial geförderte Wohnungen strategisch auszahlen können. Von Clemens Seidel
Steigende Baukosten, volatile Finanzierungsmärkte und die immer häufiger gestellte Frage nach dem sozialen Mehrwert: Diese Themen stellen Investoren im Wohnimmobilienmarkt vor neue Herausforderungen. In diesem Umfeld rückt eine Assetklasse wieder in den Fokus, die während des Immobilienbooms der 2010er-Jahre eher eine Nebenrolle spielte: Wohnraum im preisgebundenen bzw. preisgedämpften Segment.
Doch wie attraktiv sind Investments in geförderte Wohnungen tatsächlich – insbesondere im Vergleich zu freifinanzierten Projekten? Und welche Rahmenbedingungen müssen erfüllt sein, damit sich Engagements langfristig wirtschaftlich rechnen?
Zinsvorteil kompensiert niedrige Sozialmieten
Sozial geförderte Wohnungen unterliegen in der Regel jahrzehntelangen Mietpreisbindungen, die signifikant unter Marktniveau liegen. In vielen Regionen Deutschlands bewegen sich die erlaubten Anfangsmieten zwischen 6,00 und 8,00 Euro pro Quadratmeter – teilweise deutlich unterhalb der Gestehungskosten. Die Kompensation erfolgt über öffentlich geförderte Finanzierungsmodelle mit zinslosen oder sehr zinsgünstigen Darlehen.
Je nach Konstellation sind effektive Finanzierungskosten von unter einem Prozent – teils auch zinsfreie Phasen – möglich. Im Vergleich zu Bauzinsen, die zuletzt bei institutionellen Immobilienfinanzierungen teils über vier Prozent lagen, entsteht hier ein relevanter Renditehebel. Dies ist ein wichtiger Unterschied zur Nullzinsphase der 2010er-Jahre und sorgt für eine neue Attraktivität unter Investoren.
Komplexität als Barriere: Regulierung, Belegungsbindungen, Länderlogik
Attraktive Finanzierungskonditionen haben ihren Preis – und der liegt in der Komplexität der Förderarchitektur. Sozial geförderte Projekte unterliegen nicht nur bundesweiten Vorgaben, etwa durch die KfW, sondern sind vor allem durch länderspezifische Regelungen geprägt. Förderprogramme, Vergabepraxis und Belegungsrechte unterscheiden sich teils erheblich – nicht nur im Detail, sondern in ihrer grundsätzlichen Systematik.
Ein weiteres operatives Risiko liegt in der eingeschränkten Steuerbarkeit der Mieterstruktur: In manchen Bundesländern behalten sich Kommunen ein vollständiges Vorschlagsrecht für künftige Mieter vor. Dies erschwert eine ausgewogene Hausgemeinschaft und kann die langfristige soziale Stabilität der Objekte beeinträchtigen. Hier sind Investoren auf ein gutes Verhältnis zur Kommune und entsprechende Begleitstrukturen angewiesen, um langfristig ihre eigene Steuerungsfunktion zu bewahren.
Investorensentiment: ESG-Druck und Portfolioeffekte verändern die Wahrnehmung
Was lange Zeit als renditeschwach und verwaltungsaufwendig galt, ist bereits im Fokus institutioneller Anleger. Gründe dafür sind vielfältig: Die soziale Komponente in ESG differenziert nachhaltige Nutzungsformen und die Diversifikation über verschiedene Wohnsegmente wird damit strategisch relevanter. Sozialgeförderter Wohnraum punktet in allen drei Aspekten, sofern er professionell gemanagt und klug in das Portfolio eingebettet wird.
Zudem bieten Projekte mit Förderanteilen attraktive Einstiegsmöglichkeiten für Investoren mit langfristigem Horizont. Nach Ablauf der Belegungsbindung – typischerweise nach 25 bis 30 Jahren – kann eine Nachförderung erfolgen oder eine schrittweise Überführung in den freifinanzierten Bestand. Wenn ein Bestandshalter also einen solch langen Atem beweist, kann er die Marktmiete anpassen und erhält einen signifikanten Wertehebel. Dies kann insbesondere für Family Offices mit generationsübergreifendem Anlagehorizont attraktiv sein.
Spread als Treiber: Finanzierungsstruktur entscheidet über Machbarkeit
Investments in den sozialgeförderten Wohnungsbau sind kein Selbstläufer. Sie erfordern spezialisiertes Know-how, belastbare Netzwerke und eine klare Langfristperspektive. Doch wer diese Voraussetzungen mitbringt, kann ein sozial wirksames Investment tätigen – ohne auf eine stabile wirtschaftliche Basis verzichten zu müssen.
Das Zeitfenster für solche (dringend benötigten) Investments ist jedoch begrenzt. Zum einen solange der eingangs erwähnte Spread zwischen geförderter und freier Finanzierung hoch bleibt und zum anderen spielen die Förderbedingungen eine wichtige und veränderliche Rolle. Daher ist es jetzt umso wichtiger für Asset- und Investment-Manager, effiziente Marktzugänge zu bieten, die wirtschaftliche und soziale Rendite sinnvoll miteinander verbinden.
