Laut Pflegeheim-Atlas 2025 fehlen bis 2040 rund 146.000 Plätze – ESG-Vorgaben, Kosten und Standortwahl werden zu Schlüsselfaktoren für Investoren.
Der neue Pflegeheim-Atlas von Wüest Partner zeigt: Bis 2040 werden in Deutschland fast 146.000 zusätzliche Pflegeplätze benötigt. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Standorte, Betreiber und ESG-Standards – was Investoren vor neue Herausforderungen stellt.
Wachsender Bedarf bei stagnierender Bautätigkeit
Die demografische Entwicklung lässt die Zahl der Pflegebedürftigen weiter steigen: 2023 waren bundesweit 5,69 Millionen Menschen auf Pflege angewiesen – ein Anstieg von knapp 15 Prozent gegenüber 2021. Besonders betroffen sind ostdeutsche Bundesländer mit überdurchschnittlich hohen Pflegequoten von bis zu 9,1 Prozent (Thüringen).
Trotz des wachsenden Bedarfs verharrt das Angebot nahezu auf dem Niveau der Vorjahre. Die Zahl der Pflegeheime stieg 2023 nur um 2,4 Prozent auf 16.505, die verfügbaren Plätze legten um lediglich 0,4 Prozent zu. Im gleichen Zeitraum stiegen die monatlichen Kosten je Pflegeplatz um rund 500 Euro auf durchschnittlich 3.000 Euro. Rund ein Drittel der Bewohner stationärer Einrichtungen ist inzwischen auf Sozialhilfe angewiesen.
Regionale Bedarfsprognose: NRW an der Spitze
Wüest Partner prognostiziert bis 2040 einen Zusatzbedarf von 145.937 Pflegeplätzen. Den höchsten Bedarf verzeichnen Nordrhein-Westfalen (rund +28.900 Plätze), Bayern (+27.100) und Baden-Württemberg (+20.100). Auf kommunaler Ebene liegt Berlin mit einem prognostizierten Bedarf von 3.849 Plätzen vorn, gefolgt von Hamburg (1.649) und der Region Hannover (1.527).
In einzelnen Städten wie München, Dresden oder Magdeburg deutet die Analyse hingegen auf eine rechnerische Überversorgung hin. Wüest Partner empfiehlt deshalb eine differenzierte Betrachtung der regionalen Versorgungssituation und eine gezielte Planung neuer Kapazitäten.
ESG-Mängel und Sanierungsstau
Die Studie verweist auf den hohen Investitionsdruck: Rund die Hälfte der Pflegeheime entspricht nicht den aktuellen ESG- und baulichen Standards. Fehlende Barrierefreiheit, ineffiziente Gebäudetechnik und mangelnde Digitalisierung sind weit verbreitet. Energetische Sanierungen und zukunftsfähige Nutzungskonzepte seien unerlässlich – nicht nur aus regulatorischer Sicht, sondern auch für die langfristige Wirtschaftlichkeit.
Thomas Lehmann, Director bei Wüest Partner, betont: „Wer frühzeitig auf ESG-konforme Modernisierung, zukunftsfähige Nutzungskonzepte und stabile Betreiberstrukturen setzt, positioniert sich nachhaltig in einem Markt, der vor tiefgreifenden Veränderungen steht.“
Die Konsolidierung in der Betreiberlandschaft schreitet voran. Größere Träger sichern sich Marktanteile, während kleinere Anbieter zunehmend unter wirtschaftlichem Druck stehen. Für Investoren gewinnen daher Bonität, Betriebshistorie und Personalbindung an Bedeutung.
Zugleich wächst das Interesse an alternativen Wohnformen. Besonders das betreute Wohnen rückt in den Fokus – mit Mietpreisen, die laut Terranus GmbH je nach Ausstattung und Lage bis zu 50 Prozent über dem örtlichen Mietspiegel liegen können. Voraussetzung für eine rentable Investition sind eine passgenaue Standortwahl, ein marktgerechtes Servicekonzept und solide Betreiberstrukturen.
