Nahversorgungsimmobilien sichern Versorgung und Standorte. Warum ihre Rolle über klassische Retail-Bewertung hinausgeht, erläutert Manuel Jahn in seinem Expertenbeitrag.
In der Immobilienwirtschaft wird Nahversorgung häufig als defensives Sub-Segment innerhalb der Assetklasse der Einzelhandelsobjekte beschrieben. Stabile Nachfrage, lange Mietverträge und eine geringe Konjunkturabhängigkeit gelten als die zentralen Argumente. Diese Einordnung ist an sich korrekt, erklärt aber nur einen Teil der Relevanz dieser Flächen. In vielen Regionen erfüllt Nahversorgung heute faktisch eine öffentliche Funktion. Sie sichert die Grundversorgung, stabilisiert Wohnstandorte und übernimmt Aufgaben, die über eine klassische Marktlogik hinausgehen. Das wiederum hat Konsequenzen für die Wertbestimmung dieser Assets – was jedoch stellenweise übersehen wird.
Nahversorgung ist in Deutschland insgesamt engmaschig organisiert. Zugleich zeigen sich regional deutliche Unterschiede in der tatsächlichen Erreichbarkeit. Unsere Analysen zur fußläufigen Versorgung mit Lebensmitteln weisen darauf hin, dass insbesondere in ländlichen Räumen und kleineren Gemeinden Wege länger werden können.
Diese Erreichbarkeit ist keine weiche Kategorie. In der Raumforschung gelten Wegzeiten von mehr als zehn bis fünfzehn Minuten als kritische Schwelle. Jenseits davon steigt die Abhängigkeit von Dritten deutlich an. Besonders betroffen sind ältere Menschen, Haushalte ohne eigenes Auto und Regionen mit ausgedünntem öffentlichem Verkehr. Vor diesem Hintergrund übernimmt der Lebensmittelmarkt vor Ort eine Funktion, die strukturell mit anderen Elementen der Daseinsvorsorge vergleichbar ist.
Dabei lohnt eine begriffliche Präzisierung. Mit Nahversorgung sind in Deutschland in der Regel kleinflächigere, freistehende Lebensmittelmärkte gemeint, mit Verkaufsflächen von weniger als 5.000 Quadratmetern und damit deutlich unterhalb klassischer Fachmarktzentren. Anders als SB-Warenhäuser, die als zentrale Einkaufsstandorte weite Einzugsgebiete bedienen, ist die Nahversorgung auf die schnelle, bequeme und barrierearme, meist unterwöchige Versorgung ausgelegt. Diese kleinteilige, wohnortnahe Struktur prägt nicht nur das Stadt- und Ortsbild, sondern auch die infrastrukturelle Bedeutung der Immobilien.
Die strukturelle Diskrepanz zur klassischen Retail-Bewertung
Genau hier zeigt sich eine strukturelle Diskrepanz. Auf der einen Seite steht eine gesellschaftliche Funktion, die Verlässlichkeit und langfristige Präsenz erfordert. Auf der anderen Seite steht eine Bewertungssystematik, die Nahversorgungsimmobilien weiterhin primär als klassisches Retail-Asset einordnet. Diese beiden Perspektiven sind nur begrenzt kompatibel. Eine kurzfristige erhöhte Aufmerksamkeit seitens institutioneller Investoren im Zusammenhang mit der erwiesenen Resilienz während der Corona-Pandemie ist zuletzt wieder stark abgeebbt.
Der Strukturwandel im Einzelhandel bildet ebenfalls einen entscheidenden Faktor. Während Nonfood-Segmente seit Jahren unter Druck stehen, zeigt der Lebensmitteleinzelhandel eine bemerkenswerte Stabilität. Unseren Analysen zufolge ist das langfristige Wachstum des deutschen Einzelhandels in den vergangenen 25 Jahren nahezu vollständig auf den Lebensmitteleinzelhandel zurückzuführen. Während diesem Segment seit der Jahrtausendwende rund 120 Milliarden Euro zusätzlicher Umsatz zuflossen, verlor der stationäre Nonfood-Handel mehr als 40 Milliarden Euro.
Auch auf der Nachfrageseite zeigt sich diese Robustheit. Trotz eines schwachen Konsumklimas steigen die Pro-Kopf-Ausgaben für Lebensmittel nach wie vor stärker als die allgemeine Preissteigerung. Zwischen 2010 und 2024 legten sie nominal um mehr als 60 Prozent zu. Da die Umsätze im Lebensmitteleinzelhandel deutlich schneller anwachsen als die Verkaufsfläche, entwickelte sich dessen Flächenproduktivität – und damit Profitabilität – nicht nur sehr positiv, sondern auch deutlich stärker als in allen anderen Warengruppen des Einzelhandels. Unseren Analysen zufolge wuchs der durchschnittliche Umsatz pro Quadratmeter zwischen 2010 und 2024 um über 80 Prozent. Diese Entwicklung unterstreicht, dass es sich nicht um ein rein volumengetriebenes Geschäft handelt, sondern um ein Segment mit zunehmender wirtschaftlicher Tragfähigkeit.
Demografie und Kaufkraftverschiebung
Demografiebedingt kommt es zudem zu einer siedlungsstrukturellen Verschiebung. Die Binnenwanderung der Mittelschichten aus den Großstädten ins Umland stärkt Kaufkraft in Regionen, die lange als peripher galten. Zwischen 2019 und 2024 wuchs die Kaufkraft für Lebensmittel in ländlichen Räumen um rund 27 Prozent, während städtische Räume im gleichen Zeitraum auf etwa 20 Prozent kamen. Diese Entwicklung ist kein kurzfristiger Effekt, sondern Ausdruck eines langfristigen Trends. Die vergleichsweise geringere Mietbelastung gemessen am Haushaltseinkommen (bzw. die geringeren Kapitaldienste für eigengenutzten Wohnraum) begünstigen diesen Trend, da ein größeres Budget für den Lebensmitteleinkauf übrig bleibt.
Diese Realität hat Konsequenzen für die langfristige Perspektive auf Nahversorgungsimmobilien. Denn gerade im Lebensmitteleinzelhandel führen hohe Standorttreue und lange Mietvertragslaufzeiten häufig zu jahrzehntelanger Nutzung der Objekte. Das schafft nicht nur Planungssicherheit für Betreiber, sondern stabilisiert auch Versorgungsstrukturen in Kommunen und ermöglicht Investitionen über kurzfristige Marktzyklen hinaus.
Bestand als Rückgrat der Versorgung
Dabei findet ein Großteil der Nahversorgung im Bestand statt. Neubauten spielen eine Rolle, doch die Versorgung basiert überwiegend auf bestehenden Immobilien. Entscheidend ist, ob diese technisch, logistisch und betrieblich so aufgestellt sind, dass sie langfristig genutzt werden können. Modernisierung, energetische Ertüchtigung und Anpassung an veränderte Sortiments- und Logistikanforderungen sind zentrale Stellschrauben, um Versorgung dauerhaft zu sichern.
Gerade aus dieser Perspektive wird Nahversorgung zu einem relevanten Handlungsfeld für langfristig und infrastrukturell orientiertes Kapital. Die Diskrepanz zwischen gesellschaftlicher Funktion und klassischer Retail-Bewertung eröffnet einen Blick jenseits kurzfristiger Renditelogik. Wer Nahversorgungsimmobilien ausschließlich als defensives Investment betrachtet, unterschätzt ihre strukturelle Bedeutung und ihr langfristiges Potenzial.
Nahversorgung ist damit mehr als Retail. Sie ist ein Baustein gesellschaftlicher Stabilität und ein Prüfstein dafür, wie Immobilienwirtschaft Verantwortung, Langfristigkeit und ökonomische Rationalität miteinander verbindet.
Ein Beitrag von Manuel Jahn, Geschäftsführer, Habona Invest Consulting.
