Zertifikate sind mehr als ein Imagefaktor. Sie steigern Wert, Vermietbarkeit, öffnen Türen zu ESG-Finanzierungen. Welches Label passt für den Bestand? Von Dorothee Brunner
Warum sind Zertifizierungen überhaupt wichtig? Eine Zertifizierung zeigt Investoren: Das Gebäude ist nachhaltig und energieeffizient. Sie stellt sicher, dass Immobilien ressourcenschonend geplant, gebaut und betrieben werden, fördert den Einsatz umweltfreundlicher Materialien und senkt den ökologischen Fußabdruck über den gesamten Lebenszyklus. Das bringt klare Vorteile wie verbesserte Finanzierbarkeit bei Banken, langfristige Vermietbarkeit und geringere Betriebskosten – besonders in regulierten Märkten und ein reduziertes Risiko von Wertverlusten durch zukünftige Anforderungen. Darüber hinaus können ESG- und EU-Taxonomie-Anforderungen strukturiert nachgewiesen werden. Kurz gesagt: Es geht um Risikominimierung und die Zukunftssicherung des eigenen Portfolios.
Greenwashing vermeiden und EU-Taxonomie erfüllen
Gebäudezertifizierungen machen Nachhaltigkeit überprüfbar. Sie helfen Unternehmen, authentisch und transparent nachhaltig zu handeln. Gleichzeitig dienen sie als Nachweis für die EU-Taxonomie, die festlegt, welche Investitionen als ökologisch nachhaltig gelten. Wer ein anerkanntes Zertifikat vorweisen kann, zeigt: Das Gebäude erfüllt die offiziellen Kriterien für Energieeffizienz und Klimaschutz. Das ist entscheidend für Banken und Investoren, die nur in nachweislich nachhaltige Projekte investieren dürfen.
Sanierung statt Neubau – ein Plus für Klima und Kosten
Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) verfolgt das Ziel, den gesamten Gebäudebestand bis 2050 zu dekarbonisieren. Der Fokus liegt daher klar auf dem Bestand. Sanierungen sparen erhebliche Mengen grauer Energie und senken den Ressourcenverbrauch im Vergleich zum Neubau. Sie leisten einen entscheidenden Beitrag zur Erreichung der Klimaziele, da weniger Emissionen durch Abriss und Neubau entstehen. Nachverdichtung und Modernisierung sind zudem oft kostengünstiger und schneller umsetzbar als ein kompletter Neubau. Für Eigentümer und Investoren bedeutet das: ESG-Vorgaben erfüllen und den Wert bestehender Immobilien nachhaltig steigern.
Die Wahl des richtigen Zertifikats – ein strategischer Vorteil
Die Wahl des passenden Zertifizierungssystems ist für Investoren entscheidend. Sie reduziert Risiken, erfüllt unter Umständen gesetzliche Vorgaben wie EU-Taxonomie und ESG-Berichte und verhindert Wertverluste durch sogenannte „Stranded Assets“. Ein anerkanntes Zertifikat erleichtert den Zugang zu „grünen Finanzierungen“ und Förderprogrammen – ein klarer Wettbewerbsvorteil in einem streng regulierten Markt. Die drei wichtigsten Zertifizierungssysteme für Wohnimmobilien im Bestand DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen), BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) und LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) setzen unterschiedliche Schwerpunkte:
DGNB verfolgt einen ganzheitlichen Ansatz und ist stark auf ESG-Konformität sowie die Betrachtung des gesamten Lebenszyklus ausgerichtet – von der Planung der Sanierungsmaßnahme über den Bau und Betrieb bis hin zum Rückbau. Dabei bewertet DGNB nicht nur die Energieeffizienz, sondern auch den Ressourcenverbrauch, die Kreislaufwirtschaft und die Schadstoffvermeidung. Zusätzlich berücksichtigt es Komfort, Gesundheit und soziale Aspekte, was langfristige Wertstabilität und die Minimierung regulatorischer Risiken unterstützt.
BREEAM legt den Fokus auf die Qualität der Planung und Umsetzung von Sanierungen, um den Energieverbrauch und die CO₂-Emissionen deutlich zu senken und gleichzeitig die Wohnqualität zu steigern. Das System erfüllt zahlreiche Umweltkriterien, ist jedoch weniger stark in Governance- und Sozialaspekten verankert. Seine Stärken liegen in der hohen Gewichtung von Energieeffizienz und CO₂-Reduktion sowie der Förderung nachhaltiger Baustoffe und eines effizienten Abfallmanagements. Dadurch werden Betriebs- und Kostenrisiken reduziert und die Resilienz der Gebäude verbessert.
LEED konzentriert sich hingegen auf die messbare Performance im Betrieb, insbesondere in Bezug auf Energie- und Wasserverbrauch sowie den CO₂-Footprint. Es ist stark im Bereich „Environmental“ verankert, weniger jedoch in den sozialen und Governance-Aspekten. LEED bietet klare Kennzahlen für Energieverbrauch und Emissionen und eignet sich besonders für internationale Vergleichbarkeit und Reporting. Damit erleichtert es den Zugang zu Green Finance und minimiert Betriebsrisiken durch transparente Key Performance Indikatoren.
Wählen Sie das Zertifikat, das Ihre strategischen Ziele am besten unterstützt – nicht das günstigste oder bekannteste.
Hier finden Sie eine Übersicht, die Ihnen hilft, das richtige Zertifikat für Ihre Immobilie auszuwählen – abhängig von Gebäudetyp, Sanierungsziel und Marktanforderungen:
Dorothee Brunner, Senior Consultant, Ingérop Deutschland GmbH, green consulting³
