Das „Quartier Neutor“ wird nach DGNB-Kriterien nachhaltig umgerüstet. Maßnahmen betreffen Energieeffizienz, Nutzerkomfort und Mobilitätskonzepte. Von Jochen Prinz und Frank Huber
Das „Quartier Neutor“ im münsterländischen Bocholt ist ein innerstädtisches Büro- und Geschäftshaus mit insgesamt vier Baukörpern. Trotz seiner zentralen Lage als Tor zur Bocholter Innenstadt konnte der Immobilienkomplex in der Vergangenheit nicht sein volles Potenzial ausschöpfen. Auf dem Weg zur Schaffung eines nachhaltigen Quartiers gelten die neun Zielkriterien der DGNB als Maßstab für eine ökologische, ökonomische und soziale Optimierung des Objekts. Der Maßnahmenplan reicht von reduziertem Wasser- und Müllverbrauch über eine smarte Sensorik bis hin zur Planung einer PV-Anlage und E-Ladestationen.
Im Herbst 2023 wechselte das knapp 13.000 Quadratmeter Mietfläche umfassende „Quartier Neutor“ den Eigentümer. Ausschlaggebend für den damaligen Ankauf waren vor allem die hohe Frequenz in der Bocholter Innenstadt sowie das damit verbundene Einzugsgebiet der nahe an der niederländischen Grenze gelegenen Stadt. Das mehrheitlich durch Retail-Mieter genutzte Objekt aus dem Jahr 2000 wies zum Zeitpunkt des Erwerbs einen Leerstand von rund 20 Prozent auf. Aus energetischer Sicht bestanden mehrere Defizite – insbesondere zu hohe Vorlauftemperaturen und veraltete Gebäudetechnik. Damit steht das Objekt exemplarisch für einen in Deutschland häufig anzutreffenden Immobilientypus mit Nachholbedarf in puncto Nachhaltigkeit.
Im Rahmen der angestrebten Optimierung bestand von Beginn an das Ziel, ein Zertifikat der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) zu erlangen. Dieses soll nicht nur einen nachhaltigen Gebäudebetrieb gewährleisten, sondern auch zur besseren Positionierung des Objekts für einen möglichen Exit beitragen. Seit ihrer Gründung im Jahr 2007 hat die DGNB über 13.000 Immobilien zertifiziert; nach eigenen Angaben befinden sich derzeit rund 7.700 weitere Objekte in mehr als 30 Ländern im Prüfprozess. Für Projektentwickler, Investoren und Bestandshalter stellt die Zusammenarbeit mit akkreditierten Auditoren und ESG-Managern – den Lotsen im Modernisierungsprozess – eine wichtige Unterstützung dar. Zu ihren Aufgaben zählen die Bestandsaufnahme, die Unterstützung bei der Zielformulierung und der Vorschlag konkreter Maßnahmenpakete für einen typischerweise zehnjährigen Umsetzungszeitraum.
Grundlage für die Maßnahmen im Quartier Neutor war der Kriterienkatalog der DGNB für Gebäude im Betrieb. Die Bewertung gewichtet zu 40 Prozent ökologische, zu 30 Prozent ökonomische und zu weiteren 30 Prozent soziokulturelle Qualität. Jede Zielvorgabe entspricht dabei einem oder mehreren der 17 UN-Nachhaltigkeitsziele aus dem Jahr 2016.
Maßnahmen im ökologischen und ökonomischen Bereich
Im Bereich der ökologischen Zielkriterien – klimaneutraler Gebäudebetrieb, reduzierte Wasserverbräuche und Abfallaufkommen – wurde das Objekt unter anderem mit LED-Beleuchtung und wassersparenden Perlatoren ausgestattet. Eine PV-Anlage mit Mieterstrommodellen ist in Planung. Den Status quo der Energieverbräuche konnte in Kooperation mit den Bocholter Stadtwerken zügig ermittelt werden. Zudem wurden digitale Sensoren zur Erfassung installiert, Lüftungsventilatoren sukzessive ausgetauscht. Durch die Senkung der Vorlauftemperatur in der 2020 eingebauten Zentralheizung unter Berücksichtigung der Witterungsverhältnisse wird mit einer monatlichen Kostenreduzierung von bis zu 20 Prozent gerechnet.
Die ökonomischen Kriterien der DGNB beziehen sich auf laufende Kosten- und Verbrauchsprüfungen sowie ein effektives Risikomanagement. In diesem Zusammenhang zeigten sich bereits erste Synergieeffekte durch eine verbesserte Kommunikation und Datennutzung zwischen Asset-, Property- und Facility-Management. Der ESG-Auditor kann hier unterstützend als vermittelnde Instanz wirken.
Nutzerfokus bei sozialen Nachhaltigkeitszielen
Drei der neun DGNB-Prüfkriterien betreffen die soziokulturelle Dimension. Dazu zählen der Nutzerkomfort in den Arbeitsflächen, die soziale Öffnung des Objekts sowie eine ressourcenschonende Mobilitätsplanung. Eine wichtige Grundlage für die Umsetzung bilden umfangreiche Nutzer- und Mieterbefragungen – auch im Quartier Neutor wurden diese durchgeführt. Als Reaktion auf die Ergebnisse wurden beispielsweise zusätzliche E-Ladestationen installiert, da rund 40 Prozent der Beschäftigten mit dem Auto zur Arbeit kommen.
Das Zielkriterium „gesundheitsfördernde Innenraumbedingungen“ wurde durch eine digitale CO₂-Ampel umgesetzt, die Lüftungsempfehlungen in Echtzeit liefert. Zusätzlich wurden familienfreundliche Maßnahmen realisiert, etwa durch die Einrichtung neuer Flächen mit Baby-Wickeltischen.
Die definierten Maßnahmen orientieren sich am DGNB-Standard und werden schrittweise umgesetzt. Sollte es zu einem vorzeitigen Verkauf kommen, erhält der neue Eigentümer einen zeitlich und finanziell durchgeplanten Umsetzungsfahrplan. Die nachhaltige Umrüstung des Quartiers hat bereits konkrete Effekte gezeigt – unter anderem durch neue Mietabschlüsse. Auch die Stadt Bocholt profitiert: Als Mieterin im Objekt kann sie das Quartier Neutor mit seinen reduzierten Energieverbräuchen und CO₂-Emissionen als Vorzeigeobjekt in ihren kommunalen Klimaschutzfahrplan integrieren.
Ein Beitrag von Jochen Prinz, Geschäftsführer Ventatio, und Frank Huber, Geschäftsführer Verifort Capital.
