Laut einer Analyse von JLL hat die Spitzenmiete am Bürovermietungsmarkt München im Jahr 2023 eine neue Höchstmarke erreicht, während der Flächenumsatz deutlich zurückgegangen ist.
Auf dem Münchener Bürovermietungsmarkt wurde nach Zahlen von JLL im Jahr 2023 mit 480.800 Quadratmetern rund 37 Prozent weniger Fläche als im Vorjahr umgesetzt. Auch hinter dem Fünf- und Zehnjahresschnitt blieb 2023 mit einem Minus von jeweils 36 Prozent deutlich zurück. Erheblichen Anteil daran dürfte das dritte und gleichzeitig schwächste Quartal seit Beginn der ausführlichen Quartalsaufzeichnung zum Jahresbeginn 1998 haben. Zum Jahresende 2023 konnte sich der Flächenumsatz wieder fangen, mit 141.700 Quadratmetern war das vierte das stärkste Quartal des Jahres.
„Wir befinden uns trotz sinkender Kerninflation und stabilisierter Energiekosten noch immer in einem fragilen wirtschaftlichen Umfeld, das sich auch auf den Bürovermietungsmarkt auswirkt“, kommentiert Dr. Markus Trost, Niederlassungsleiter JLL München. „Dass der Umsatz im vierten Quartal wieder angezogen hat und nur noch elf Prozent hinter dem Vorjahresquartal zurückblieb, könnte allerdings ein Indiz dafür sein, dass wir die Talsohle durchschritten haben.“
„Zahlungsbereitschaft der Mieter wächst“
Unterdessen hat die Spitzenmiete eine neue Höchstmarke erreicht: Während sie vor einem Jahr noch 44,00 Euro pro Quadratmeter betrug, wurden im vierten Quartal bereits 50,00 Euro je Quadratmeter aufgerufen. „Die Zahlungsbereitschaft der Mieter wächst, weil hohe Anforderungen und niedrige Kompromissbereitschaft auf ein knappes Angebot an Top-Produkten treffen“, so Trost. „Vielen Unternehmen fällt es auch aufgrund der Homeoffice-Debatte noch schwer, ihren Flächenbedarf zu prognostizieren, daher mangelt es an großen Expansionsgesuchen. Zusätzlich sorgt die wirtschaftlich schwierige Situation für Zurückhaltung. In beiden Fällen rechnen wir mit Nachholeffekten in allen Größenklassen, die zukünftig wieder für steigende Umsätze sorgen werden.“
Mit 109.600 Quadratmetern und nahezu einem Viertel des Gesamtflächenumsatzes war die Innenstadt der gefragteste Teilmarkt Münchens, gefolgt mit deutlichem Abstand vom Umland-Nord (57.700 m²) und dem Teilmarkt Süden (55.400 m²). „Die Leerstandsquote ist binnen eines Jahres von 4,1 auf 5,2 Prozent gestiegen, dabei unterscheiden sich die Teilmärkte substanziell: Während die Quote in Moosfeld/Riem bei neun Prozent liegt, ist sie mit 1,3 Prozent in Bogenhausen und 1,9 Prozent in der Innenstadt verschwindend gering“, sagt Trost. „In fünf von zwölf Teilmärkten beträgt die Leerstandsquote weniger als drei Prozent. Der Nachfragedruck bleibt hoch.“
Nur der Eigennutzer Deutscher Gewerkschaftsbund lag mit dem Gewerkschaftshaus im Teilmarkt Innenstadt mit 10.400 Quadratmetern über der wichtigen Schwelle von 10.000 Quadratmetern. Die zweit- und drittgrößten Vermietungen fanden im vierten Quartal statt: Die Technische Universität München mietete im Umland-West rund 9.700 Quadratmeter an, während Agile Robots im Isarwork im Teilmarkt Süden 9.300 Quadratmeter anmietete.
