Wie entwickelt sich der Logistikmarkt im Ruhrgebiet? Wir haben bei Phillip Mersmann von Brockhoff nachgefragt.
Herr Mersmann, der Logistikmarkt im Ruhrgebiet startete in dieses Jahr, wie auch anderswo, sehr verhalten. Wie hat sich das Marktgeschehen seither entwickelt?
Phillip Mersmann: Die Nachfrage nach Logistikflächen im Ruhrgebiet ist höher denn je. Die Gesuche gehen bei Brockhoff konstant auf hohem Niveau und qualitativ hochwertig ein. Der „Cycle of Sales“ braucht jedoch merkbar länger, weil Entscheidungen sehr genau geprüft und gegebenenfalls noch einmal nach hinten geschoben werden. Viele Anfragen aus dem ersten Quartal kommen jetzt zum Abschluss, sodass das Q2 beziehungsweise Q3 wieder höhere Abschlussraten verzeichnen wird. Der Abschlusswille ist auf allen Seiten groß. Immer häufiger bekommen wir auch Anfragen aus anderen Regionen Deutschlands. Wir führen dies auf unsere gute Performance im Ruhrgebiet und NRW zurück.
Welche Logistikstandorte im Ruhrgebiet sind bei Mietern besonders beliebt – und warum?
Phillip Mersmann: Eigentlich sind alle Städte mit direkter Anbindung an die Autobahn begehrt. Die großen Städte Dortmund, Unna, Herne, Recklinghausen, Witten, Bochum, Essen, Voerde, Hamm, Bönen, Verl oder Oberhausen führen die Hitliste der beliebtesten Standorte im Ruhrgebiet an. Aber auch alle anderen Regionen kommen in Frage, sofern sie eine gute Anbindung an die Infrastruktur bieten.
Welche Mietergruppen suchen vermehrt im Ruhrgebiet nach Logistikflächen?
Phillip Mersmann: Unternehmen der Last-Mile-Delivery sind sehr stark auf Flächensuche. In Velbert, Bochum und Gelsenkirchen haben wir an Logistiker vermietet, die in der Lebensmittellieferung tätig sind. Wir haben aktuell auch fortgeschrittene Vermarktungsprozesse mit Unternehmen, die aus dem Bereich Freizeit und Sport kommen. Light Industrial-Hallen und Gewerbeparks eignen sich für sie hervorragend als Standort. Die Anforderungen dieser Mieter sind im Vergleich zu einem klassischen Logistiker, der die Halle als Lager nutzt, hoch. Kriterien des Brandschutzes, der Entfluchtung und Belüftung sind entscheidend. Um hier die passenden Flächen zu finden, sind die Unternehmen bereit, einen höheren Mietzins beziehungsweise Umbauarbeiten zu zahlen. Damit werden sie für klassische Logistiker zu Konkurrenten.
Das Ruhrgebiet ist sehr eng bebaut. Wo finden Entwickler hier noch passende Flächen für neue Logistikstandorte? Gibt es vielleicht auch vermehrt Probleme mit den Kommunen?
Phillip Mersmann: Reine Greenfields in bereits vorhandenen Gewerbegebieten sind im Ruhrgebiet rar. Die Diskussion um neu ausgewiesene Gewerbeflächen wird heiß diskutiert, weil Kommunen auf der einen Seite mehr Arbeitsplätze und auf der anderen Seite weniger Umweltbelastung und Flächenversiegelung wollen. Logistikflächen gelten als „Flächenfresser“, die wenig Arbeitsplätze, aber viel Verkehr mit sich bringen. Gelegenheiten ergeben sich dennoch immer wieder, weil wir ein ausgesprochen breites Netzwerk haben. Beispielsweise in Gelsenkirchen haben wir kürzlich ein 4.266 Quadratmeter großes Greenfield samt genehmigter Bauplanung verkauft. Der Eigentümer war an uns herangetreten und hatte sich für einen geräuschlosen Verkauf an uns gewendet.
Statt grüne Wiesen sind Brownfield immer häufiger der Grund, auf denen Logistik-Neubauten entstehen. Welche Probleme gibt es hier vielleicht mehr als im Rest von Deutschland, wenn man die Historie des Ruhrgebiets bedenkt?
Phillip Mersmann: Die Brownfield-Entwicklung hat den Vorteil, dass die Flächen bereits versiegelt sind und keine beziehungsweise wenig Neuversiegelung hinzukommt. Mit Blick auf das angestrebte Ziel der Europäischen Kommission, einen Flächenverbrauch von Netto-Null bis 2050 zu erzielen, ein Vorteil. Doch das darf nicht über die vorhandenen Tücken hinwegtäuschen, denn bei den Brownfields im Ruhrgebiet handelt es sich oft um ehemalige Areale von Zechen oder Stahlbetrieben mit zum Teil erheblichen Bodenbelastungen. Auch die Kommunikation mit den Kommunen muss offen und intensiv erfolgen, um Nutzungsänderungen auf den Weg zu bringen. In Oberhausen hat das auf dem ehemaligen Babcock-Gelände gut funktioniert. Die Hallen sind inzwischen komplett entwickelt und durch einen langfristigen Mietermix wiederbelebt
Welche zukünftigen Entwicklungen sehen Sie für den Logistikmarkt im Ruhrgebiet?
Phillip Mersmann: Die Nachfrage nach Logistik- und Light Industrial-Objekten im Ruhrgebiet wird hoch bleiben. Verstärkt wird der Druck auf die Immobilienmärkte durch immer weniger neu ausgewiesene Logistik- und Industrieflächen. Dementsprechend sehe ich eine steigende (Miet-) Preisentwicklung. Unternehmen, die sich im Ruhrgebiet ansiedeln oder vergrößern wollen, werden sich immer früher und konkreter mit ihrem Flächengesuch auseinandersetzen müssen.
