Wo A-Standorte schwächeln, können B-Standorte mit Stabilität, Potenzial und nachhaltigen Renditechancen punkten. Von Carl Jonas Schippel
Wer an werthaltige und wertvolle Immobilieninvestments denkt, richtet seinen Blick in der Regel auf Büroimmobilien in Premiumlagen der A-Städte bzw. Objekte in den Top 7-Märkten. Sieht man sich jedoch die Marktzahlen im Detail an, kann es sich lohnen, in B- und C-Lagen der Top 7-Städte sowie in Märkten abseits der Top 7 zu investieren. Ein Blick auf Marktreports sowie aktuelle Projekte zeigt: Die Mieten und der Flächenumsatz erweisen sich als konstant und die Marktreaktionen weniger volatil als in den Top 7-Märkten.
Auf der Suche nach neuen Büroflächen müssen Unternehmen eine Vielzahl verschiedener Aspekte berücksichtigen, etwa die Mietbelastung, strategische Lage, Mietflächeneffizienz und Mietflächenstruktur, den Einfluss des Mietobjekts auf das Unternehmen sowie die Bedarfe der Mitarbeiter. Gleichzeitig haben aktuelle Trends sowie sich stetig ändernde Anforderungen einen erheblichen Einfluss auf die Entscheidung für oder gegen eine Liegenschaft und somit die Lage. Hierbei können B-Standorte oder B-Lagen weitaus häufiger gegenüber der sogenannten „Prime-Lage“ punkten, als man zunächst annehmen mag.
Es gibt also gute Gründe für Investoren und Nutzer, sich auf Lagen mit hohem Entwicklungspotenzial zu fokussieren. Zwar ist das Transaktionsvolumen in B-Städten und Regionalzentren laut CBRE nach einem starken Jahresauftakt im zweiten Quartal 2025 wieder gesunken. Doch ein Blick in die Vergangenheit zeigt, dass gerade die Büromärkte außerhalb der Top 7-Standorte weiterhin Aufmerksamkeit verdienen. Diese These unterstützen auch entsprechende Büromarktberichte über Flächen außerhalb der Top 7-Standorte: So liegt beispielhaft der Flächenumsatz der Metropole Ruhr laut Marktdaten der Immobilienberaters Cubion über die letzten fünf Jahre gesehen auf einem sehr konstanten Niveau, während die Top 7-Standorte deutlich volatilere Entwicklungen verzeichnen.
Pluspunkte bei Stabilität und Potenzial
Vergleicht man die Leerstandsquoten der Top 7-Städte mit den etablierten B-Standorten über einen Zeitraum von fünf Jahren, zeigt sich in den Top 7-Städten ein erheblicher Anstieg der Leerstandsquote, während die Werte in den etablierten B-Märkten moderat und nahezu stabil bleiben.
Ein Beispiel: Zieht man die qualitativ nicht vermietbaren Flächen im Ruhrgebiet ab, bleibt laut Cubion ein vermietbarer Leerstand von lediglich drei bis vier Prozent. Dieses geringe Angebot an Mietflächen, die zudem qualitativ den heute gefragten Standards entsprechen, lässt die Mietpreise konstant, moderat und planbar steigen. Im Gegensatz dazu sind A-Standorte anfälliger für Schwankungen in unsicheren Marktphasen.
Gleichzeitig gewinnen neben der reinen Kostenbetrachtung andere Parameter bei der Wahl neuer Immobilien abseits der A-Lagen und Top 7 Standorte an Gewicht: Welche Relevanz haben Standort und Immobilie für die Mitarbeitenden? Welche Klimaresilienz weist die Immobilie auf? Das Bewusstsein für die sogenannten „weichen Faktoren“ und der Wunsch nach identitätsstiftenden und ansprechenden Orten nimmt spürbar zu. Dies lässt auf Mietpreissteigerungen und eine wachsende Bereitschaft der Nutzer schließen, höhere Mieten zu akzeptieren.
Genau diese Faktoren sollten langfristig orientierte Investoren ermutigen, auch abseits der Top 7-Standorte zu investieren. Wo das Potenzial eines Standorts richtig erkannt und bedarfsgerecht erschlossen wird, ist der wirtschaftliche Erfolg nicht weit entfernt. Zwar ist dies keine Garantie für eine langfristige Vollvermietung oder niedrige Investitionskosten, doch bildet es eine solide Basis für die Investitionsentscheidung – mit einer deutlich planbareren Renditeprognose als in den benachbarten Top 7-Märkten.
Wichtige Standortfaktoren: Qualität, Relevanz und Nutzerzentrierung
Während B-Städte über vergleichsweise zentriertere Büromärkte verfügen, leiden in A-Städten insbesondere die periphereren Lagen. Besonders hier gilt es, Immobilien für die Zukunft richtig zu positionieren und so gegen den Wettbewerb bestehen zu können.
Auch B- und C-Lagen in der Nähe von A-Städten bieten für Investoren interessante Chancen. Pionierprojekte wie das „Heads“ in Aschheim zeigen eindrucksvoll, welche Stahlkraft richtige Konzepte und durchdachte Ideen entfalten und die Nachfrage ankurbeln können. Der innovative Bürocampus in der Nähe von München hat bereits einige Architektur- und Designpreise gewonnen und wurde von einer internationalen Fachjury für den Award „Best Workspaces 2025“ nominiert.
Gleichzeitig profitieren Standorte im Umkreis von A-Städten vom Renommee der Metropole und bieten attraktivere Preisgefüge sowie höhere Renditen als Prime-Lagen. Richtet man den Fokus auf Value-Add-Strategien oder „troubled assets“, ist das Objektangebot größer als in neubaugetriebenen Toplagen, wobei die Nachfrage nicht zuletzt aufgrund der deutlich gestiegenen Neubaupreise wächst.
Urbaner Mehrwert beginnt im Detail
Ein gelungenes Beispiel ist das OPAL im Frankfurter Mertonviertel – ein Multi-Tenant-Gebäude aus dem Jahr 2001. Nach einer erfolgreichen Repositionierung sorgen dort heute flexible, weitgehend unabhängige Arbeitsbereiche, großzügige Dachterrassenflächen und ein modernes Kantinenkonzept für eine hohe Aufenthaltsqualität und optimale Rahmenbedingungen für produktives Arbeiten. Das Resultat ist eine hundertprozentige Vermietungsquote trotz dezentraler Lage – und der beste Beweis, dass Qualität, Relevanz und Nutzerzentrierung auch abseits der Prime-Lagen überzeugen.
Eine erfolgreiche Repositionierung beginnt mit einer präzisen Analyse im Vorfeld, die weit über reine Fachexpertise hinausgeht und fundierte Beraterkompetenz erfordert. In einem Mikrokosmos ist zu klären, welche Nutzung echten Mehrwert bietet, ob sie realisierbar ist und wie sich damit urbane Werte schaffen lassen. Ziel ist es, das bestmögliche Produkt für jeden Standort zu entwickeln. Letztlich sollen davon nicht nur künftige Nutzer profitieren, sondern auch Nachbarn und das gesamte Quartier – sei es durch ein sorgfältig kuratiertes Angebot, architektonische Qualität oder einen unverwechselbaren Charakter.
Standorttreue, Leuchtturmprojekte und Lust auf Veränderung
Mit Blick auf die Mieterbedürfnisse kristallisieren sich in entsprechenden Lagen drei Nutzungspräferenzen heraus: Die Mieter, die Standorttreue zeigen und schätzen; die Standorttreue zeigen und schätzen und die Mieter, die Leuchtturmprojekte, wie das zuvor genannte „Heads“ oder z.B. das Projekt „Werft 16“ in Düsseldorf, in peripheren Lagen bevorzugen.
Die Botschaft lautet: Solange Konzept und Qualität eines Objekts stimmen, finden sich auch Mieter. In Märkten mit geringer Leerstandsquote ziehen die Nutzer nicht kurzfristig weiter. Auch oder gerade in herausfordernden Marktphasen lassen sich lohnende Entwicklungen mit hohen urbanen Werten an Nicht-Prime-Lagen realisieren. Entscheidend sind umsichtiges Vorgehen, Prinzipientreue und vorsichtige Kalkulation. Denn der Erfolg liegt in der Realisierung, nicht in der bloßen Theorie.
