Die Immobilienbranche muss sich auf neue Rahmenbedingungen einstellen. Wie das gelingen kann und wie Nachhaltigkeit und ESG kein Strohfeuer bleiben, darüber sprachen wir mit Jens Lütjen, geschäftsführender Gesellschafter von Robert C. Spies.
Die Immobilienwirtschaft muss sich neu erfinden. Wie kann eine Neuordnung gelingen?
Jens Lütjen: Die Pandemie, die Ukrainekrise, Zinsentwicklungen, Baupreissteigerungen und volkswirtschaftliche Veränderungen in Deutschland insgesamt skizzieren die großen multiplen Herausforderungen. Aus meiner Wahrnehmung ist die Immobilienwirtschaft in der Analyse klar und intellektuell sicherlich nicht überfordert, jedoch muss sie die aktuellen Rahmenbedingungen bewältigen, die sie nur begrenzt beeinflussen kann. In dieser Übergangszeit sind neue Allianzen und Partnerschaften zwingend erforderlich, um insbesondere Projektentwicklern eine wirtschaftliche Basis zu bieten – und ebenso Family Offices einbinden, die aufgrund des Nachfragedrucks der institutionellen Anleger in den vergangenen Jahren Schwierigkeiten hatten, Produkte zu erwerben.
Wie unterscheiden sich Family Offices von anderen Anlegern?
Jens Lütjen: Family Offices agieren in der Regel off-market und diskret, basierend auf ihren sensiblen Beziehungen. Gleichermaßen eine Chance, diese häufig langfristig ausgerichteten Familien jetzt einzubeziehen, um beste Produkte insbesondere auch für Quartiere und Neubauten zu involvieren. Denn öffentliche Wohnungsbauunternehmen geraten ebenfalls an ihre Grenzen, was die Wirtschaftlichkeit und Komplexität betreffen.
Welchen Beitrag kann die Immobilienbranche leisten?
Jens Lütjen: Die freifinanzierte Immobilienwirtschaft hat in den letzten zwölf Jahren viel zur Schaffung von neuem Wohnraum und zur Quartiersentwicklung beigetragen. Dieses Wissen kann nun für die Neuausrichtung genutzt werden. Themen wie Nutzungsdurchmischung, Integration von bezahlbarem Wohnraum, urbane Gebiete und nachhaltige Baustoffe sind bereits gut etabliert. Die Verknüpfung zwischen Politik, Verwaltung und Immobilienwirtschaft muss gestärkt werden, um das Vertrauen in die Märkte aber auch die Kalkulationsmöglichkeiten wiederherzustellen. Dabei ist es auch wichtig, verstärkte Fördermaßnahmen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau einzuführen.
Sehen Sie auch neue Aktionsfelder?
Jens Lütjen: Die Erfahrungen aus der Covid-Pandemie und auch aus den letzten Monaten zeigen, wie sich neue Themenfelder wie Life Sciences, Datencenter und Health Care entwickeln. Bildungsimmobilien mit neuen Formen von PPP/ÖPP bieten für Quartiere, aber auch unser Land Optionen, endlich auch die Transformation zu beschleunigen. Chancen sind insoweit vorhanden. Insbesondere jenen, die eigenkapitalstark sind, raten wir zunehmend und kräftiger jetzt wieder zum Ankauf und zum Eintritt in spannende Projektpartnerschaften.
Sie begleiten vom 90 Hektar großen Gewerbepark in Dänemark bis hin zum „Hamburger Leuchtturm“ in Cuxhaven zahlreiche Immobilienprojekte im Norden. Wie nehmen Sie die Bestrebungen in Sachen Nachhaltigkeit wahr?
Jens Lütjen: Unser Unternehmen besteht seit 104 Jahren in Bremen, seit 17 Jahren in Hamburg und seit 2021 im Bloxhub in Kopenhagen. Wir fühlen uns dem Norden eng verbunden, nicht zuletzt durch ein weiteres Büro in Oldenburg. Insgesamt sind wir an sechs Standorten vertreten, um Kunden in ganz Deutschland umfassend zum Thema Nachhaltigkeit zu beraten. Aus meiner Sicht ist das Thema Nachhaltigkeit seit Jahren stark im Fokus und hat durch die Entwicklungen der Energiepreise, aber auch der Sorge um die Klimaentwicklung nochmals deutlich an Dynamik gewonnen. Wir müssen nicht mehr erklären, warum Nachhaltigkeit wichtig ist. Jetzt geht es eher darum, Verbindlichkeit und Transparenz in die Strukturen mit konsistenter und plausibler Politik und Richtlinien zu bringen.
Auch Vertrauen gewinnen und Komplexität verringern sind zwei wichtige Themenfelder, um private Eigentümer und Investoren nicht zu überfordern, sondern vielmehr zu motivieren. Der besondere Druck lastet ohnehin auf institutionellen Investmenthäusern und Fondstrukturen, die ihrerseits Rahmenbedingungen benötigen, um kreativ und professionell zu Förderungen, Plausibilitäten und einer Differenzierung zwischen Neubau und Bestand zu gelangen.
Wie nehmen Sie die Aktivitäten der Berliner Politik wahr?
Jens Lütjen: Die jüngsten Aussagen unserer Bundesbauministerin Geywitz lassen erste „Einordnungen“ erkennen, um die Marktteilnehmer stärker zu entlasten. Viele Themen wurden vor der jetzt multiplen Krise schon auf den Weg gebracht, und wir brauchen zwingend im Zuge der jetzigen Rahmenbedingungen dazu Anpassungen und in Teilen auch Erleichterungen.
Die Branche ist am Wendepunkt. Researcher vermelden die schlechtesten Zahlen seit mindestens zehn Jahren. Sehen Sie die Bestrebungen der Branche in Sachen Nachhaltigkeit und ESG gefährdet?
Jens Lütjen: Wir sehen den Kontext Nachhaltigkeit und ESG dem Grunde nach nicht gefährdet, in seiner Differenziertheit und Komplexität aber möglicherweise neu formuliert. Es braucht jetzt mehr denn je den umfassenden fachlichen Input von ESG-Spezialisten beziehungsweise Spezialisten aus den Fachdisziplinen für Technik und Klima in Verbindung mit der Bauwirtschaft und Industrie, um weiter Optimierungen in Wirtschaftlichkeit und Machbarkeit vorzunehmen. Wir werden es in den nächsten 24 Monaten wahrscheinlich nicht schaffen, in allen Segmenten ESG-taugliche Produkte zu haben, die stets zu 100 Prozent den Kriterien entsprechen. Die EU-Richtlinie mit ihren Vorgaben zur Energieautarkie beispielsweise für kommunal genutzte Objekte ist grundsätzlich wünschenswert, in ihrer Umsetzbarkeit aber wenig realistisch. Es ist wichtiger denn je, realistische Ziele zu setzen.
Welche weiteren Ansatzpunkte zur Vereinfachung sehen Sie?
Jens Lütjen: Wir sollten den bürokratischen Aufwand reduzieren und die Komplexität und Individualität von Landesbauordnungen vereinfachen. Das würde helfen, um Skaleneffekte besser nutzen zu können und neue, experimentellere Formen des Bauens umzusetzen. Ist es wirklich notwendig, dass jedes Gebäude barrierefrei ist? Brauchen alle drei- oder viergeschossigen Gebäude zwingend einen Aufzug? Wir sollten versuchen, die Baukosten und Mietenentwicklungen wieder zu senken, anstatt sie immer weiter in die Höhe zu treiben.
Oftmals sprechen wir nur über professionelle Investments, die gerade mal 20 Prozent des Immobilienmarktes ausmachen. Wie kann es gelingen, dass auch private Eigentümer in Sachen ESG mitgenommen werden?
Jens Lütjen: Private Eigentümer und Anleger sind durch ihre besonders hohe Gesamtumsatzzahl von Immobilien maßgebliche Treiber von Nachhaltigkeitsstrukturen und einer besseren CO2-Bilanz in Deutschland. Allerdings habe ich den Eindruck, dass diese Gruppe nicht ausreichend adressiert wird. Sowohl aus psychologischer Sicht als auch wegen der komplizierten Regelungen. Menschen, die bereit sind, vielleicht 30.000 oder 50.000 Euro in ihr Einfamilienhaus zu investieren, werden nach meiner Einschätzung aktuell wenig motiviert. Es wird häufig erwartet, dass sie 100 Prozent Nachhaltigkeit erreichen, was jedoch für viele Eigentümer unrealistisch ist.
Die verschiedenen Förderprogramme in den Bundesländern sind mitunter schwer verständlich und nicht immer klar und nachvollziehbar. Es wäre effektiver und schneller, wenn es einheitliche und weniger komplizierte Förderprogramme gäbe, die von der Politik und Verwaltung unterstützt werden. Die grundsätzliche Bereitschaft in Deutschland für Nachhaltigkeit und Klimaschutz ist meiner Ansicht nach vorhanden, könnte jedoch noch besser genutzt werden.
Das Gespräch führte André Eberhard.
