JLL-Umfrage: Mehrheit plant mehr Ankäufe 2026. Sinkende Zinsen liefern kaum Impulse. Wohnimmobilien führen, Angebotsmangel bremst Markt.
Laut einer aktuellen JLL-Umfrage schwindet die Hoffnung auf neue Wachstumsimpulse durch weiter sinkende Zinsen. Nur 17 Prozent der befragten Investoren sehen 2026 entsprechende Chancen, nach 29 Prozent im Vorjahr. Deutlich stärker rücken preisangepasste Ankaufsgelegenheiten in den Vordergrund: 71 Prozent der Teilnehmer verorten hier die größten Opportunitäten. Parallel dazu gehen 41 Prozent davon aus, dass die Preisbildung über die Assetklassen hinweg weitgehend abgeschlossen ist (Vorjahr: 35 Prozent).
Konstantin Kortmann, CEO JLL Germany & Head of Capital Markets, erläutert: „Die Erwartungen des Marktes sind von Realismus geprägt. So erwarten 85 Prozent der Investoren, dass das Gesamttransaktionsvolumen in einem Korridor zwischen 30 Milliarden und 40 Milliarden Euro landen wird, was nach 33,9 Milliarden Euro im abgelaufenen Jahr eher einer Seitwärtsbewegung statt einem klaren Wachstum entsprechen würde. Mit 42 Prozent rechnet nicht einmal die Hälfte der Teilnehmer mit einem höheren Volumen.“
Als wesentliche Einflussgröße für die Marktdynamik nennen viele Investoren die Eigenkapitalverfügbarkeit – jeder zweite Teilnehmer teilt diese Einschätzung. Zudem bleibt der Abstand zwischen Käufer- und Verkäuferpreisvorstellungen relevant: 32 Prozent sehen den Bid-Ask-Spread als entscheidendes Kriterium.
„Wir beobachten, dass sich das Gap weiter schließt und die Preisfindung in allen Assetklassen nahezu abgeschlossen ist. Dem stimmen auch 41 Prozent der Befragten zu. Das könnte im Laufe des Jahres zu einer stärkeren Dynamik und damit zu einem Wachstum des Transaktionsvolumens führen“, so Kortmann.
Angebotsmangel statt Nachfrageschwäche
Als strukturelle Bremse wird insbesondere das Marktumfeld für Projektentwickler genannt (ebenfalls 32 Prozent). Die niedrige Bautätigkeit begrenze die Produktverfügbarkeit und damit das Transaktionsgeschehen.
Kortmann betont: „Die Bautätigkeit ist auf einem historischen Tief und sorgt bereits jetzt dafür, dass es ein Unterangebot an guten Objekten gibt. Die Limitierung des Gesamttransaktionsvolumens ist deutlich stärker auf eine schwache Angebotssituation als auf eine zu geringe Nachfrage zurückzuführen.“
Im Vergleich zu früheren Jahren verlieren ESG (vier Prozent) und Digitalisierung (sechs Prozent) als explizite Nennungen an Gewicht. „Das bedeutet aber mitnichten, dass diese Aspekte weniger Bedeutung für die Branche haben“, erklärt Kortmann, „sondern vielmehr, dass sie mittlerweile zu einer Selbstverständlichkeit in den Prozessen und der Strategie der Immobilienunternehmen geworden sind.“
Preisniveaus und Marktanpassungen bieten nach Ansicht der meisten Umfrageteilnehmer in diesem Jahr Chancen bei Transaktionen. „Wenn es jedoch um Wertsteigerungen geht, dann funktioniert dies nur über eine Verbesserung des Cashflows“, so Kortmann. Erwartet werden insbesondere steigende Mieten im Wohnsegment. Im Bürobereich wird das Potenzial differenzierter bewertet – mit Vorteilen für hochwertige Flächen in zentralen Lagen.
Kauflaune trifft Verkaufszurückhaltung
Die Umfrage offenbart eine Diskrepanz zwischen Ankaufs- und Verkaufsabsichten. 65 Prozent der Befragten wollen 2026 mehr Ankäufe realisieren, während lediglich 39 Prozent mehr Verkäufe planen. „In der Konsequenz dürfte das bedeuten, dass der Konkurrenzkampf um gute Produkte in guten Lagen auch 2026 nochmals zunehmen wird“, unterstreicht Kortmann.
Beim Risiko-Rendite-Profil führen hochwertige Wohnimmobilien in A-Lagen. Dahinter folgen Wohnobjekte in B- und C-Lagen mit geringem Abstand. Logistikimmobilien behaupten sich zwischen den Wohnsegmenten. Büroimmobilien in Toplagen zählen ebenfalls zu den meistgenannten Kategorien. Im erweiterten Feld gewinnen Data Center an Sichtbarkeit, gefolgt von etablierten Einzelhandelsnutzungen sowie spezialisierten Nischen wie Micro Living, Mixed Use und Health Care.
An der Investorenumfrage nahmen knapp 150 Marktakteure teil, die zusammen Immobilien im Wert von rund 1,3 Billionen Euro verwalten.
