Wie begegnen Investoren den makroökonomischen Unsicherheiten und dem ESG-Druck im kommenden Jahr? Fünf Experten liefern Einblicke und Prognosen.
Das Jahr 2025 wirft seine Schatten voraus: Das Zusammenspiel von makroökonomischen Unsicherheiten, strengen ESG-Anforderungen und einem wachsenden Bedarf an spezialisierten Assetklassen verändert die Dynamik des Marktes nachhaltig. Zeitgleich entstehen für flexible und innovative Investoren zahlreiche Chancen. Der Fokus richtet sich zunehmend auf Nischenmärkte, alternative Finanzierungsmodelle und nachhaltige Entwicklungen. Dieser Artikel analysiert die aktuellen Markttrends, wagt einen Ausblick auf 2025 und lässt Experten der Branche zu Wort kommen.
Ein schwieriges Umfeld: Markttrends 2024
Die makroökonomischen Rahmenbedingungen blieben auch 2024 herausfordernd. Hohe Zinsen, steigende Baukosten und ein geringes Transaktionsgeschehen prägten den Markt. Institutionelle Investoren zögerten bei großvolumigen Deals, während geopolitische Unsicherheiten und regulatorische Belastungen zusätzlichen Druck auf den Immobiliensektor ausübten.
„Wir sehen weiterhin eine starke Zurückhaltung institutioneller Investoren und damit nur sehr wenige großvolumige Transaktionen“, sagt Martin Führlein, CEO von Pegasus Capital Partners. Gleichzeitig verschob sich der Fokus hin zu kleineren Projekten und Nischenmärkten, die stabilere Renditen versprechen. Einen positiven Beitrag leisteten resiliente Assetklassen wie Healthcare-Immobilien und Mobility Hubs, die sich auch in volatilen Zeiten als sicherer Hafen erwiesen.
„Unser Investitionsverhalten ist darauf ausgerichtet, in nachhaltige und zukunftssichere Projekte zu investieren, um so langfristige Renditen für unsere Investoren zu sichern“, äußert sich Daniel Wolf, Geschäftsführer von AIF Management.
Zukunftsorientierte Strategien: Wo die Chancen 2025 liegen
Der demografische Wandel ist einer der größten Treiber im Immobilienmarkt. Der Bedarf an Pflegeeinrichtungen, betreutem Wohnen und medizinischer Infrastruktur wird in den kommenden Jahren weiter steigen. Diese Entwicklungen bieten Investoren die Möglichkeit, stabile Cashflows und gesellschaftlichen Nutzen zu verbinden.
„Der Markt für Betreutes Wohnen differenziert sich zunehmend nach Risikoklassen. Entscheidend sind qualitativ hochwertige Standorte und langfristige Mietverträge“, so Daniel Wolf. Für Investoren, die auf demografische Entwicklungen setzen, sind diese Assetklassen ein vielversprechendes Feld.
Michael Hauenstein, Geschäftsführer von Proximus Invest, betont: „Die Fundamentaldaten des Sektors stimmen: Der Anteil der älteren Bevölkerung wird größer, die Gesundheitsausgaben steigen und die Nachfrage nach Pflege und medizinischen Dienstleistungen wächst. Selbst in einer schwierigen Marktphase hat sich das Segment resilient gezeigt und steht für stabile Renditen.“
Nachhaltige Infrastruktur: Mehr als nur Immobilien
Erneuerbare Energien wie Wind- und Solaranlagen gewinnen als Investmentziele weiter an Attraktivität. Diese Projekte sind nicht mehr ausschließlich von staatlichen Subventionen abhängig und bieten dennoch sichere Renditen.
„Wind- und PV-Projekte sind technologisch ausgereift und bieten stabile Cashflow-Profile, die von der Energiewende profitieren“, erläutert Ingo Peter Voigt, Geschäftsführer von AIF Infrastructure. Diese Investments werden zunehmend als Alternative zu klassischen Immobilienprojekten wahrgenommen, insbesondere von Anlegern mit einem Fokus auf ESG-konforme Anlagen.
Mixed-Use-Konzepte und urbane Entwicklung
In hochverdichteten, innerstädtischen Lagen bleibt die Nachfrage nach Mixed-Use-Entwicklungen, die Wohnen, Arbeiten und Freizeit miteinander verbinden, hoch. Diese Projekte reagieren auf veränderte Arbeitsmodelle und die Urbanisierung, die flexible Nutzungen in zentralen Lagen verlangt.
„Mixed-Use-Entwicklungen in der Stadt schaffen Räume, die den modernen Ansprüchen der Nutzer gerecht werden“, erklärt Martin Führlein. Auch hochwertige Sanierungen in A-Lagen und nachhaltige Büroimmobilien bieten weiterhin selektive Chancen.
Finanzierung neu denken: Alternative Modelle auf dem Vormarsch
Die traditionelle Immobilienfinanzierung steht unter Druck. Höhere Margen und strengere Bankenregulierungen haben Investoren dazu veranlasst, neue Wege zu suchen. Genussrechte, Anleihen und Mezzanine-Finanzierungen gewinnen an Bedeutung, da sie Flexibilität und alternative Finanzierungsquellen ermöglichen.
„Mezzanine-Finanzierungen sind unser Kerngeschäft. Sie bieten Entwicklern die nötige Flexibilität, Projekte trotz steigender Eigenkapitalanforderungen umzusetzen“, so Führlein. Und Daniel Wolf ergänzt: „Alternative Finanzierungsmodelle ermöglichen es, Projekte zu realisieren, ohne sich ausschließlich auf klassische Banken verlassen zu müssen.“
Herausforderungen: Polarisierung und ESG-Druck
Während einige Segmente florieren, bleibt die Polarisierung im Markt eine zentrale Herausforderung. Erstklassige Objekte in Toplagen profitieren von einer stabilen Nachfrage, während peripher gelegene Immobilien ohne klare ESG-Strategie ins Hintertreffen geraten.
„In fast allen Assetklassen zeigt sich eine klare Tendenz: Nur erstklassige Objekte in zentralen Lagen bleiben attraktiv. Immobilien an peripheren Standorten geraten ins Hintertreffen. Hier sind mehr Innovationen wie Space-as-a-Service und hochwertige Services als Differenzierungsmerkmal entscheidend“, warnt Sebastian Schöberl, Managing Partner bei Montano Real Estate.
Die Einhaltung von ESG-Kriterien ist für viele Investoren inzwischen eine Grundvoraussetzung. Gleichzeitig bleiben die Transformationskosten hoch. „Objekte, die den ESG-Kriterien nicht entsprechen, könnten mittelfristig unverkäuflich oder unvermietbar werden“, prognostiziert Daniel Wolf.
Digitalisierung: Schlüssel zur Effizienzsteigerung
Ein weiterer Treiber der Transformation ist die Digitalisierung. Von KI-Anwendungen bis hin zu Tokenisierung: Innovative Technologien eröffnen neue Möglichkeiten in der Immobilienwirtschaft.
Sebastian Schöberl erläutert: „Die Geschwindigkeit der Digitalisierung blieb in den letzten Jahren hinter den Erwartungen zurück. KI-Anwendungen können helfen, Datenanalysen und Reportingprozesse zu optimieren.“
Aufbruch in unsicheren Zeiten
Das Jahr 2025 wird für die Immobilienbranche ein Jahr der Spezialisierung, Innovation und Anpassung. Trotz der Herausforderungen – von makroökonomischen Unsicherheiten bis hin zu ESG-Druck – gibt es zahlreiche Chancen für Investoren, die gezielt auf nachhaltige und zukunftssichere Projekte setzen wollen.
„Wir sind davon überzeugt, dass 2025 ein Jahr der selektiven Chancen wird. Strategische Investoren, die sich auf spezialisierte Assetklassen und innovative Finanzierungsmodelle konzentrieren, können sich in einem schwierigen Marktumfeld behaupten“, fasst Martin Führlein zusammen.
Sebastian Schöberl ergänzt: „Die anhaltende Polarisierung des Marktes erfordert einen klaren Fokus auf Qualität und Lage. Nur Objekte, die diesen Anforderungen gerecht werden, können langfristig bestehen. Gleichzeitig eröffnen neue Technologien wie KI und Digitalisierung alternative Möglichkeiten, den Wert von Immobilien zu steigern und Prozesse effizienter zu gestalten.“
Das Zusammenspiel von Nachhaltigkeit, Technologie und einem strategischen Investmentansatz wird den Immobilienmarkt 2025 prägen. Für Investoren bedeutet das in erster Linie, Chancen in einem dynamischen und anspruchsvollen Umfeld gezielt zu nutzen.
