Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt zeigt 2025 mehr Aktivität, bleibt im Volumen jedoch unter Vorjahr. Analysen großer Beratungshäuser ordnen das Marktgeschehen ein.
Auswertungen von Cushman & Wakefield, CBRE, Colliers, Savills, JLL und BNP Paribas Real Estate zeichnen für den deutschen Immobilieninvestmentmarkt 2025 ein differenziertes Bild. Nach einem verhaltenen ersten Halbjahr gewann das Transaktionsgeschehen im weiteren Jahresverlauf zwar an Dynamik, blieb insgesamt jedoch unter dem Vorjahresniveau. Geopolitische Unsicherheiten, eine schwache konjunkturelle Entwicklung und ein weiterhin anspruchsvolles Finanzierungsumfeld prägten das Marktgeschehen ebenso wie die anhaltende Zurückhaltung bei großvolumigen Transaktionen.
Je nach Analysehaus lag das Transaktionsvolumen 2025 – inklusive Wohninvestments (8,1–9,1 Mrd. €) – zwischen rund 31 und 34 Milliarden Euro. Das Schlussquartal war zwar das umsatzstärkste des Jahres, ohne jedoch einen Volumensprung auszulösen.
Mehr Aktivität, aber begrenztes Volumen
Auffällig war 2025 die Diskrepanz zwischen steigender Marktaktivität und begrenztem Transaktionsvolumen. Mehrere Beratungshäuser berichten von einer wachsenden Zahl an Verkaufsprozessen und einer gut gefüllten Dealpipeline. Gleichzeitig verhinderten unterschiedliche Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern sowie das Ausbleiben großvolumiger Abschlüsse eine stärkere Volumenentwicklung.
Karsten Nemecek, Deputy CEO Germany und verantwortlich für Capital Markets bei Savills, bringt diese Marktlage auf den Punkt: „Die letzten Monate spiegeln das Gesamtjahr gut wider: Von den vielen laufenden Transaktionsprozessen mündeten nur recht wenige in einen Verkauf. Die anderen ziehen sich in die Länge oder wurden gar abgebrochen.“
Einzeltransaktionen prägen das Marktgeschehen
Das Marktgeschehen war 2025 klar von Einzeltransaktionen geprägt, deren Anteil je nach Quelle bei rund 75 bis 80 Prozent des gesamten gewerblichen Investmentvolumens lag. Gleichzeitig nahm die durchschnittliche Dealgröße weiter ab, während die Anzahl der Abschlüsse spürbar zunahm. Portfoliotransaktionen blieben deutlich unter ihrem langjährigen Durchschnitt und konzentrierten sich vor allem auf einzelne Assetklassen wie Einzelhandel und Logistik.
Diese Entwicklung unterstreicht den selektiven Ansatz vieler Investoren, die bevorzugt klar strukturierte Einzelassets mit transparenter Cashflow-Perspektive umsetzten. Großvolumige Transaktionen erwiesen sich weiterhin als komplex und langwierig.
Assetklassen mit sehr unterschiedlicher Entwicklung
Die Entwicklung der einzelnen Assetklassen verlief 2025 uneinheitlich. Einzelhandelsimmobilien erzielten erstmals seit mehr als einem Jahrzehnt wieder das höchste Transaktionsvolumen und profitierten von mehreren großvolumigen Einzelabschlüssen, darunter innerstädtische Geschäftshäuser sowie lebensmittelgeankerte Formate.
Büroimmobilien zeigten sich differenziert: Während hochwertige Objekte in guten Lagen wieder verstärkt Käufer fanden, blieb das Segment insgesamt durch das Ausbleiben größerer Transaktionen gebremst. Logistik- und Industrieimmobilien lagen trotz eines leichten Volumenrückgangs weiterhin auf einem vergleichsweise hohen Niveau. Hotels und Gesundheitsimmobilien setzten ihre Erholung fort.
| Assetklasse | Volumen (in Mrd. €) | Marktentwicklung |
|---|---|---|
| Wohnen |
8,1 – 9,1 (bzw. bis 10,2 je nach Abgrenzung) |
Stabil gefragt, aber leicht rückläufig |
| Einzelhandel |
6,4 – 6,5 |
Starkes Comeback, erstmals gewerblich vorn |
| Büro |
5,1 – 6,3 |
Core gefragt, Großdeals bleiben Ausnahme |
| Logistik/Industrie |
5,0 – 6,6 |
Nachfrage stabil, aber Produktmangel bremst |
| Hotel |
1,8 – 2,0 |
Deutliche Erholung, v. a. im Q4 |
| Gesundheit/Soziales |
1,2 – 1,4 |
Leichtes Plus, Fokus auf Pflegeportfolios |
| Entwicklungsgrundstücke |
ca. 4,0 (je nach Abgrenzung) |
Hoher Anteil an Data-Center-Standorten |
Regionen: Metropolen verlieren Marktanteile
Regional zeigte sich 2025 ein heterogenes Bild. Die sieben großen Investmentstandorte vereinten weiterhin einen erheblichen Teil des Transaktionsvolumens auf sich, verloren jedoch Marktanteile. Ausschlaggebend hierfür war vor allem das Fehlen großvolumiger Bürotransaktionen in den Metropolen.
Demgegenüber gewannen Standorte außerhalb der Top-7 weiter an Bedeutung. Investoren nutzten dort häufig attraktivere Einstiegspreise und geringeren Wettbewerbsdruck – insbesondere bei Einzeldeals mittlerer Größenordnung.
Investoren agieren selektiv
Auf der Käuferseite blieb die Zurückhaltung institutioneller Investoren ein prägendes Merkmal. Versicherungen, Pensionskassen und offene Fonds traten deutlich weniger dominant auf als in früheren Marktphasen. Stattdessen prägten Asset- und Fondsmanager, private Investoren sowie Family Offices das Marktgeschehen.
Marcus Lemli, Head of Investment bei CBRE in Deutschland, verweist auf die weiterhin bestehenden Hemmnisse: „Größte Hemmnis eines stärkeren Investitionsgeschehens war die Differenz der Preisvorstellungen seitens potenzieller Verkäufer und Käufer.“
Der Anteil internationaler Investoren lag 2025 stabil bei rund 40 bis 45 Prozent. Besonders europäische und nordamerikanische Kapitalquellen blieben aktiv, während asiatische Investoren selektiver agierten.
Renditen: Neues Preisniveau etabliert
Die Spitzenrenditen zeigten sich im Jahresverlauf weitgehend stabil. In einzelnen Segmenten, insbesondere bei Logistik- und ausgewählten Retailprodukten, kam es punktuell zu leichten Anpassungen. Insgesamt deutet vieles darauf hin, dass sich der Markt auf ein neues Preisniveau eingestellt hat.
Konstantin Kortmann, CEO JLL Germany, betont die veränderten Anforderungen an Investoren: „Immobilieninvestitionen müssen sich auf die Verbesserung des operativen Cashflows stützen, wenn sie erfolgreich sein wollen. Allein auf die Renditekompression zu setzen, reicht für eine Wertsteigerung oder -erhaltung nicht mehr aus.“
Ausblick 2026: Normalisierung statt schneller Aufschwung
Für 2026 erwarten die meisten Beratungshäuser eine weitere, schrittweise Belebung des Investmentgeschehens. Eine schnelle Rückkehr zu früheren Volumenniveaus gilt jedoch als unwahrscheinlich. Voraussetzung für eine nachhaltige Marktbelebung sind realistischere Preisvorstellungen, eine bessere Planbarkeit der Finanzierung sowie eine zunehmende Aktivierung institutioneller Investoren.
Die Prognosen für das Transaktionsvolumen 2026 bewegen sich überwiegend in einer Bandbreite von 35 bis 40 Milliarden Euro. Damit würde der Markt an Dynamik gewinnen, ohne an frühere Hochphasen anzuschließen.
