immobilienmanager-Chefredakteur André Eberhardt sprach mit Steffen Hofmann, Managing Partner und Founder der Ambas Real Estate GmbH, über Einzelhandelsimmobilien, Finanzierung und europäische Standorte.
Ambas hat sich von iMallinvest zu einer international ausgerichteten Retail Real Estate Boutique entwickelt. Was war der strategische Auslöser für diese Neupositionierung im Jahre 2022, und welche Rolle spielt heute die Kombination aus Transaktionsberatung, Asset Management und Kapitalmarktkompetenz?
Steffen Hofmann: Als wir 2014 mit iMallinvest gestartet sind, lag unser Schwerpunkt auf Asset Management und Investment Advisory für große europäische Shoppingcenter. Das entsprach meiner damaligen beruflichen Prägung aus vielen Jahren im internationalen Retail-Immobiliengeschäft.
Mit der Zeit haben sich jedoch sowohl die Märkte als auch die Anforderungen unserer Kunden verändert. Neben Shoppingcentern rückten Fachmarktzentren, High-Street-Immobilien, Outletcenter und Mixed-Use-Projekte stärker in den Fokus. Gleichzeitig entwickelte sich unser Leistungsspektrum deutlich weiter: Zur klassischen Asset-Management-Beratung kamen Transaktionsberatung, Corporate M&A und zuletzt Debt Advisory hinzu. Irgendwann mussten wir uns deshalb die einfache Frage stellen: Beschreibt der Name iMallinvest noch das Unternehmen, das wir heute sind? Die Antwort lautete klar: nein.
Mit Ambas wollten wir einen Namen schaffen, der unsere tatsächliche Rolle besser widerspiegelt. Der Begriff leitet sich von „Ambassador“ ab – also jemandem, der Interessen zusammenführt, vermittelt und verhandelt. Genau diese Funktion übernehmen wir heute für Investoren, Banken, Eigentümer und Betreiber. Unser Wettbewerbsvorteil liegt darin, dass wir Immobilien nicht isoliert betrachten. Wer ausschließlich Transaktionen begleitet, sieht vor allem den aktuellen Marktwert. Wer zusätzlich Asset Management versteht, erkennt Wertsteigerungspotenziale und Risiken über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie. Und wer die Perspektive von Banken und Kapitalgebern kennt, versteht auch die Finanzierung und Kapitalstruktur hinter einer Transaktion.
Gerade im aktuellen Marktumfeld reicht eine eindimensionale Sichtweise nicht mehr aus. Erfolgreiche Investoren analysieren heute Immobilien ganzheitlich – vom operativen Geschäft über die Finanzierung bis zur Exit-Strategie. Genau an dieser Schnittstelle bewegen wir uns. Unsere Aufgabe besteht heute weniger darin, einzelne Beratungsleistungen anzubieten, sondern Kapital, Immobilienstrategie und operative Wertschöpfung miteinander zu verbinden. Ich bin überzeugt, dass dieser integrierte Ansatz in den kommenden Jahren weiter an Bedeutung gewinnen wird.
Mit dem Bereich Debt Advisory ergänzte Ambas jüngst seine Expertise um Finanzierung, NPL-Management und internationales Kreditgeschäft. Wie stark verändert der aktuelle Refinanzierungsdruck die Dynamik bei Handels- und Mixed-Use-Immobilien in Europa und welche Fehler beobachten Sie derzeit auf Investorenseite besonders häufig?
Steffen Hofmann: Der Refinanzierungsdruck ist aktuell einer der stärksten Treiber für Veränderungen im europäischen Immobilienmarkt. Dabei sprechen wir ausdrücklich nicht über ein reines Retail-Thema. Die Auswirkungen sind in nahezu allen gewerblichen Assetklassen spürbar. Viele Finanzierungen wurden in einer Niedrigzinsphase abgeschlossen und laufen heute in einem völlig anderen Marktumfeld aus. Höhere Finanzierungskosten, strengere Kreditvergabestandards und steigende Eigenkapitalanforderungen verändern die Kalkulation vieler Investoren grundlegend.
In der Praxis sehen wir deshalb drei typische Reaktionen: Einige Eigentümer müssen zusätzliches Eigenkapital einbringen, um bestehende Finanzierungen zu verlängern. Andere veräußern Objekte, weil sich die ursprünglichen Renditeerwartungen unter den neuen Finanzierungsbedingungen nicht mehr darstellen lassen. Wieder andere nutzen die Situation gezielt, um Portfolios neu auszurichten und Kapital umzuschichten.
Der größte Fehler besteht derzeit darin, den Markt noch immer mit den Maßstäben der Niedrigzinsära zu bewerten. Wer heute Entscheidungen auf Basis der Marktbedingungen von 2018 bis 2021 trifft, bewertet die Realität von gestern. Entscheidend ist nicht mehr die historische Bewertung einer Immobilie, sondern ihre Fähigkeit, langfristig stabile und idealerweise wachsende Cashflows zu erwirtschaften. Genau darauf richten Banken und Eigenkapitalgeber ihren Blick inzwischen deutlich stärker als noch vor wenigen Jahren. Gleichzeitig sorgt der Refinanzierungszyklus für erheblichen Transaktionsdruck. Viele Verkäufe erfolgen derzeit nicht aus Opportunismus, sondern aus finanzieller Notwendigkeit. Eigentümer müssen Finanzierungsstrukturen neu ordnen, Eigenkapital freisetzen oder Portfolios restrukturieren. Deshalb wird der Refinanzierungszyklus aus unserer Sicht ein bedeutender Transaktionsmotor des europäischen Immobilienmarktes in den kommenden Jahren sein.
Ambas war unter anderem bei großvolumigen Retail-Transaktionen wie den Gropius Passagen oder dem Essai Gironès bei Barcelona beteiligt. Was unterscheidet erfolgreiche Handelsimmobilien in Südeuropa heute von deutschen Assets, und warum sehen viele internationale Investoren dort inzwischen wieder attraktivere Wachstumsperspektiven?
Steffen Hofmann: Deutschland bleibt einer der wichtigsten und professionellsten Immobilienmärkte Europas. Daran gibt es keinen Zweifel. Allerdings verlaufen die wirtschaftlichen und immobilienwirtschaftlichen Zyklen innerhalb Europas derzeit sehr unterschiedlich. Während Deutschland seit einigen Jahren von einer eher verhaltenen wirtschaftlichen Dynamik geprägt ist, verzeichnen Länder wie Spanien, Portugal und ausgewählte mittel- und osteuropäische Märkte deutlich höhere Wachstumsraten. Diese Entwicklung spiegelt sich unmittelbar in der Performance vieler Handelsimmobilien wider. In zahlreichen südeuropäischen Märkten liegen die Umsatzkennzahlen und Flächenproduktivitäten heute deutlich über dem Vorkrisenniveau von 2019. Das sehen wir sowohl bei großen Shoppingcentern als auch bei Retail Parks.
Internationale Investoren beobachten diese Entwicklung sehr genau. Denn am Ende entscheiden nicht Marktberichte oder Prognosen über den Wert einer Immobilie, sondern die operative Leistungsfähigkeit eines Standorts. Hinzu kommt, dass viele Handelsimmobilien in Südeuropa strukturell einfacher und effizienter aufgebaut sind. Die Gebäude sind oft leichter zu bewirtschaften, verursachen geringere Betriebskosten und bieten Besuchern eine intuitivere Customer Journey.
Ein weiterer Unterschied liegt im Konsumentenverhalten. Einkaufszentren werden in vielen südeuropäischen Ländern stärker als soziale Treffpunkte verstanden. Gastronomie, Freizeitangebote und Aufenthaltsqualität spielen dort traditionell eine größere Rolle als in vielen deutschen Standorten. Wer den europäischen Einzelhandel verstehen will, muss verstehen, dass Shopping heute weit mehr ist als Konsum. Erfolgreiche Handelsimmobilien sind Begegnungsorte geworden. Dadurch entstehen häufig längere Verweildauern, höhere Umsätze und letztlich stabilere Mietniveaus.
Das bedeutet allerdings nicht, dass Deutschland für internationale Investoren an Attraktivität verloren hat – im Gegenteil. Gerade im deutschsprachigen Raum sehen wir derzeit interessante Chancen. Viele Bewertungen wurden angepasst, Mietniveaus haben sich stabilisiert und zahlreiche Investoren erwarten positive Impulse durch anstehende wirtschaftliche und strukturelle Reformen.
Aus Investorensicht bietet Europa derzeit keine Entweder-oder-Entscheidung zwischen Deutschland und Südeuropa. Die spannendsten Strategien kombinieren Wachstumsmärkte mit stabilen Kernmärkten.
Welche strukturellen Veränderungen beobachten Sie in Süd- und Osteuropa aktuell und worauf achten institutionelle Anleger besonders, wenn sie dort Handelsimmobilien prüfen?
Steffen Hofmann: Neben den positiven Wachstumsimpulsen beobachten wir vor allem eine zunehmende Professionalisierung der Investmentmärkte in Süd- und Osteuropa. Transparenzstandards, Reportingqualität und institutionelle Marktstrukturen haben sich in vielen Ländern deutlich verbessert. Das ist einer der Hauptgründe, warum internationales Kapital heute deutlich selbstverständlicher in diese Märkte investiert als noch vor zehn Jahren. Gleichzeitig werden Investitionsentscheidungen deutlich selektiver getroffen als in der Vergangenheit. Die Zeiten, in denen allein die geografische Diversifikation ein Investmentargument war, sind vorbei. Am Ende konzentrieren sich die meisten Investitionsentscheidungen auf vier zentrale Fragen. Ist der Standort Marktführer in seinem Einzugsgebiet? Sind die Cashflows auch in schwierigeren Marktphasen stabil? Ist das Investment langfristig finanzierbar? Und besteht noch Potenzial für zusätzliche Wertschöpfung? Genau diese vier Faktoren entscheiden heute häufig darüber, ob institutionelles Kapital investiert wird oder nicht. Die erfolgreichsten Investoren kaufen heute nicht Perfektion – sie kaufen Entwicklungspotenzial.
Wenn man den europäischen Handelsimmobilienmarkt in fünf Jahren betrachtet: Welche Standorte und Assettypen werden aus Ihrer Sicht klar gewinnen und wo wird der Markt dauerhaft an Relevanz verlieren?
Steffen Hofmann: Wenn wir über die Zukunft von Handelsimmobilien sprechen, sollten wir zunächst eine grundlegende Frage stellen: Warum besucht ein Kunde überhaupt noch einen physischen Standort? Die Antwort auf diese Frage entscheidet über die Gewinner und Verlierer der kommenden Jahre.
Aus meiner Sicht werden vor allem jene Handelsimmobilien erfolgreich sein, die ihren Kunden einen klaren Mehrwert bieten und in ihrem jeweiligen Marktsegment infolge ihrer tatsächlichen Relevanz als florierende Einkaufsdestination und attraktiver Aufenthaltsort eine starke Wettbewerbsposition einnehmen. Dabei geht es weniger um den Assettyp als um die Qualität des Standorts, seine Marktstellung und die Fähigkeit, Besucher dauerhaft zu begeistern. Deshalb sehe ich gute Perspektiven für leistungsfähige, resiliente Shoppingcenter, erfolgreiche Outlet Malls, starke Nahversorgungsstandorte ebenso wie für überzeugende Mixed-Use-Konzepte.
Gewinnen werden diejenigen Immobilien, die sich konsequent an den Bedürfnissen ihrer Kunden orientieren, sich kontinuierlich weiterentwickeln und auch künftig wirtschaftlich attraktive Rahmenbedingungen für ihre Mieter schaffen.
Gleichzeitig wird ein erheblicher Teil des europäischen Bestandsmarktes vor umfassenden Transformationsprozessen stehen. Nicht jede Handelsfläche hat eine Zukunft als Handelsfläche. Insbesondere bei innerstädtischen Warenhäusern und Standorten mit strukturellen Wettbewerbsnachteilen werden wir in den kommenden Jahren zahlreiche Umnutzungen erleben. Dort werden neue Konzepte für Wohnen, Gesundheit, Bildung, Sport- und Freizeitflächen, Hotels oder urbane Dienstleistungen entstehen.
Trotz dieser Herausforderungen bin ich für den europäischen Handelsimmobilienmarkt ausgesprochen optimistisch. Die besten Einstiegschancen entstehen selten in Phasen allgemeiner Euphorie. Sie entstehen dann, wenn ein neuer Zyklus beginnt und viele Marktteilnehmer ihn noch nicht wahrnehmen. Genau diese Situation erleben wir derzeit in mehreren Märkten Europas.
Wer die richtigen Standorte auswählt, aktiv Wertschöpfung betreibt und langfristig denkt, investiert nicht nur in einzelne Immobilien, sondern in die nächste Wachstumsphase des europäischen Handelsimmobilienmarktes. Die nächste Erfolgsstory im europäischen Retail wird nicht dort geschrieben, wo heute die höchsten Preise bezahlt werden. Sie wird dort entstehen, wo Investoren den Mut haben, den nächsten Zyklus frühzeitig zu erkennen.
