Für Nahversorger wird das Genehmigungsverfahren erleichtert. / Habona äußert sich zur aktuellen Fondsschließung.
Am 1. Januar 2027 soll es so weit sein: Eine Novelle der Baunutzungsverordnung rückt die wohnortnahe Versorgung in den Mittelpunkt – mit spürbaren Folgen für Genehmigungspraxis, Expansionsstrategien und Investmentansätze im Lebensmitteleinzelhandel. Im Zentrum steht die Anhebung der Grenze, ab der großflächiger Einzelhandel vermutet wird: Künftig sollen Nahversorger mit bis zu rund 1.000 Quadratmetern Verkaufsfläche deutlich leichter genehmigt werden.
Rechtlich bleibt der Betriebstyp „Nahversorger“ zwar nicht exakt definiert, in der Praxis haben sich aber drei Kernelemente etabliert. „Ein Nahversorger ist nicht einfach ein Markt einer bestimmten Größe“, betont Rechtsanwältin Dr. Alexa Ningelgen. Entscheidend seien ein nahversorgungsrelevantes Kernsortiment mit Waren des täglichen Bedarfs, die Versorgung der Bevölkerung im unmittelbaren Umfeld und eine städtebaulich integrierte Lage im Anschluss an Wohngebiete. Diese Kombination unterscheidet Nahversorger von großflächig orientierten Betriebstypen.
Die heutige Rechtslage setzt bei 800 Quadratmetern Verkaufsfläche an. Ab dieser Schwelle gelten Märkte als großflächig, und es wird eine städtebauliche Auswirkung vermutet, die mit Gutachten widerlegt werden muss.
Das Lager als Reservefläche
Für die Discounterkette Netto ist die Anhebung der Grenze auf 1.000 Quadratmeter ein strategischer Hebel. „Es hat sich gezeigt, dass die 800 Quadratmeter Verkaufsfläche nicht mehr zeitgemäß sind“, sagt Netto-Geschäftsführer Ingo Elbs. Bisher behalf man sich oft mit 800 Quadratmetern Verkaufsfläche plus einem „Blindlager“, das später über Gutachten teilweise in Verkaufsfläche umgewidmet wurde.
Hintergrund ist nicht nur der Wunsch der Einzelhändler nach einem größeren Sortiment, sondern auch ein verändertes Kundenverhalten: In der Pandemie hätten kleine Filialen unter 800 Quadratmetern gelitten, weil die geforderten Abstände zwischen den Menschen kaum einzuhalten waren. Größere Flächen erlauben breitere Gänge, und Elbs fügt an: „Wir bleiben bei unseren 5.000 Artikeln, aber wir können die ganz anders präsentieren“, erläutert Elbs. Stark nachgefragte Produkte lassen sich doppelt setzen, Fehlmengen und unnötige Wege ins Lager sinken.
Damit einher geht eine klare Abkehr vom klassischen Discount-Bild. „Die Idee ‚möglichst viel Ware auf möglichst wenig Platz‘ ist obsolet“, sagt Elbs. Netto setze auf Glasfassaden, ansprechende Architektur und offene Decken: „Wir wollen hier Luft schaffen.“ Im Sortiment positioniert sich der Händler bewusst zwischen den Welten. „Wir sind nicht der Non-Food-Discounter, unser Highlight sind die Lebensmittel“, betont Elbs. Und zwar Eigenmarken ebenso wie Herstellermarken. Auch der Bäckerladen am Eingang gehört zum Markt.
Damit verschwimmen die Grenzen zu Vollsortimentern zusehends. Aus Sicht von Manuel Jahn, Geschäftsführer von Habona Invest Consulting, „kennt die Hälfte der Verbraucher den Unterschied gar nicht mehr zwischen einem Vollsortimenter und einem Netto Marken-Discount“.
Schutz der Versorgung im Wohnumfeld
Für Habona, ein auf Nahversorgungsimmobilien spezialisierten Fondsinitiator, ist die Novelle vor allem ein politisches Signal. „Tatsächlich ist es die Reaktion des Gesetzgebers, explizit die Nahversorgung in das Zentrum eines Gesetzgebungsverfahrens zu nehmen“, sagt Jahn. Die wohnortnahe Versorgung habe sich bereits in den Corona-Lockdowns als besonders schützenswert erwiesen – die jetzige Reform verankere diesen Stellenwert dauerhaft.
Aus Investorensicht ist die Nahversorgung seit Jahren struktureller Gewinner: Ihre Flächen haben in den vergangenen zehn Jahren nur moderat zugelegt, während die Umsätze im Lebensmitteleinzelhandel in kompakten Supermärkten und Discountern um rund 50 Prozent gestiegen sind. „Die Flächenproduktivitäten haben sich unfassbar stark erhöht“, stellt Jahn fest.
Demografie und Wanderungsbewegungen verstärken die Attraktivität vieler ländlicher und peripherer Standorte. Jahn verweist auf die „Demografiewende“ und die verstärkte Suburbanisierung: Mittelschichten wandern aus den Ballungsräumen ins Umland, getrieben von Wohnkosten, Flächenbedarf und Homeoffice. „Die Wachstumsdynamik in den peripheren Räumen ist seit vor Corona um 60 Prozent höher als in den städtischen Räumen, in den letzten drei Jahren sogar um 80 Prozent höher“, so Jahn. Auffällig sei, dass ausgerechnet die Lebensmittelkaufkraft in vielen ländlichen Räumen steige. Für Nahversorger und ihre Investoren eröffne das Chancen.
Expansion im ländlichen Raum
Netto hat diese Entwicklung bereits in der eigenen Strategie abgebildet. „Wir haben in den ländlichen Räumen Expansion betrieben“, berichtet Elbs. Neue Märkte entstanden in kleinen Gemeinden in Rheinland-Pfalz, in der Eifel oder im Osten Deutschlands. Das Unternehmen sucht gezielt Lagen, in denen Rathaus, Arzt, Apotheke und Tankstelle Nähe und Frequenz bündeln. Oft sei die Gemeinde „hoch interessiert“ an einem Nahversorger, scheitere aber an Landes- und Regionalplanungen, die nur 800 Quadratmeter zulassen.
Für viele dieser Standorte hat Netto die Grundstücke bewusst größer dimensioniert und teilweise baulich Vorkehrungen getroffen, um später erweitern zu können. „Wir kaufen die Grundstücke schon so groß, dass wir dann keinen Grundstückszukauf mehr machen müssen“, sagt Elbs. Die Novelle erlaubt es, diese „schlummernden“ Reserven zu heben. Ziel sei, „alle kleinen Filialen, die 800 Quadratmeter oder Plus-Standard haben, auf 1.000 zu erweitern“, sofern Struktur, Stellplätze und Nachbarflächen es zulassen. Parallel seien Neubauten mit 1.000 Quadratmetern Verkaufsfläche geplant; Obergrenze im Konzept seien etwa 1.200 Quadratmeter.
Die Frage, wie schnell die Neuregelungen vor Ort ankommen, richtet sich an die Genehmigungspraxis. Wie sicher ist der Termin 1. Januar? „Eine Garantie gibt es nicht, aber wir sind da sehr optimistisch“, sagt Alexa Ningelgen. Wesentliche verfassungsrechtliche Bedenken sieht sie nicht. Klagen gegen die Novelle selbst erwartet sie daher nicht, sehr wohl aber die üblichen Auseinandersetzungen auf Projektebene. Dennoch überwiegt für sie der Fortschritt: „Für die Vorhabenträger wird es einfacher und berechenbarer. Wir wissen, dass wir bei gewissen Erweiterungen und Neubauten keine umfangreichen Gutachten mehr brauchen.“
Auch die Verwaltung profitiert aus ihrer Sicht. Die Novelle schafft eine klare Orientierung für Genehmigungsbehörden, die in ländlichen Räumen nicht täglich mit Nahversorgungsprojekten befasst sind. „Viele Gedanken, die sich der einzelne Sachbearbeiter über die Jahre machen musste, werden überflüssig“, sagt Ningelgen.
Davon abgesehen spielen Nachhaltigkeit und Technik eine größere Rolle, bleiben aber Mittel zum Zweck. „Ohne ESG geht es überhaupt gar nicht“, sagt Jahn. Habona setzt vor allem auf Photovoltaik-Dachanlagen, um ESG-Potenziale im Bestand effizient zu heben; in vielen Fällen bestehen Kooperationen mit Netto. Elbs ergänzt, PV-Anlagen deckten etwa 30 Prozent des Strombedarfs einer Filiale. Netto versucht den Strom über Lieferverträge direkt zu nutzen. Ladeinfrastruktur für E-Fahrzeuge wird dort umgesetzt, wo gesetzliche Vorgaben es verlangen und Stellplatzkapazitäten es zulassen.
In der Summe verändert die Novelle die Branche nicht über Nacht, stärkt aber einen Trend, der seit Jahren sichtbar ist: Nahversorger an städtebaulich integrierten Standorten werden strukturell bevorzugt. Die Anhebung der Flächengrenzen verschafft Betreibern wie Netto mehr Spielraum für zukunftsfähige Konzepte, Investoren wie Habona zusätzliche Optionen in der Bestandsentwicklung und den Kommunen ein klareres Instrumentarium, um wohnortnahe Versorgung zu sichern.
Nahversorgungsfonds: Habona äußert sich zur Schließung
Der Fondsinitiator Habona, dessen Schwerpunkt auf Nahversorgungsimmobilien liegt, hatte am 30. Juni 2026 die Rücknahme von Anteilen des Fonds Nahversorgung Deutschland ausgesetzt. Zu viele Anleger wollten ihre Anteile zurückgeben, wofür die liquiden Mittel des Sondervermögens aber nicht ausreichten. Dies betrifft aber nur den offenen Fonds für Privatanleger. „Bei den offenen Spezialfonds für professionelle und institutionelle Anleger sind keine Auswirkungen spürbar“, teilt das Unternehmen mit.
Wenn Anleger ihre Anteile zurückgeben wollen, kann dies ein Zeichen für einen Vertrauensverlust sein. Dieser Auffassung widerspricht Habona: „Die Rückgaben sind aus unserer Sicht weder Ausdruck einer Krise der Nahversorgungsimmobilie noch ein Zweifel an der Qualität des Managements. Den Ratings von Scope zufolge zählt unser Portfolio zu den hochwertigsten am Markt.“
Aus Sicht des Unternehmens kommen mehrere Faktoren zusammen: „Andere Anlageformen sind durch das veränderte Zinsumfeld wieder attraktiver geworden. Das schwebende Urteil in Sachen SRI verhindert neue Zuflüsse, und die bereits erfolgten Schließungen beziehungsweise Aussetzung von Rücknahmen haben Anleger zusätzlich verunsichert.“ Bei SRI (Summary Risk Indicator) geht es um die Risikoklassen von Fonds, die in den Verkaufsunterlagen angegeben werden müssen.
Dass sich jedoch etwas verändert, begrüßt Habona: „Die neuen gesetzlichen Regelungen hinsichtlich Liquiditätsmanagement-Tools gehen in die richtige Richtung, kamen für unsere Situation aber zu spät.“
Der Verkauf von Einzelhandelsimmobilien sei momentan jedoch nicht ganz einfach, räumt das Unternehmen ein: „Momentan prägen eher größere Portfoliotransaktionen den Markt und weniger kleinere Einzeldeals. Investoren wissen, dass es sich aktuell eher um einen Käufermarkt handelt, die Nachfrage ist also definitiv gegeben. Doch Transaktionen ziehen sich heute länger als früher, unter anderem aufgrund von Faktoren wie regulatorischer Vorgaben und der Vergabepraxis zunehmend risikoaverser Banken und Sparkassen.“
