Erstes GewerbeBarometer von bulwiengesa und ImmoScout24 zeigt eine zunehmende Polarisisierung im Einzelhandelsimmobilienmarkt.
Die deutschen Innenstädte stabilisieren sich, allerdings längst nicht flächendeckend. Während sich die 1A-Lagen der Metropolen als erstaunlich widerstandsfähig erweisen, geraten Nebenlagen weiter unter Druck. Zu diesem Ergebnis kommt das erstmals veröffentlichte GewerbeBarometer von bulwiengesa und ImmoScout24, das klassische Marktdaten mit den Angebots- und Nachfragedaten der Immobilienplattform kombiniert. Die Analyse macht deutlich: Nicht der gesamte Einzelhandel erholt sich, sondern vor allem die besten Adressen.
Die Spitzenmieten in den 1A-Lagen der deutschen A-Städte liegen demnach weiterhin bei rund 250 Euro pro Quadratmeter. Gleichzeitig ist das Angebot an Einzelhandelsflächen seit 2022 um rund 33 Prozent gestiegen. Die Nachfrage konzentriert sich jedoch zunehmend auf wenige hochfrequentierte Innenstadtlagen.
Polarisierung prägt den Markt
Die Studie bestätigt damit einen Trend, der sich bereits seit einigen Jahren abzeichnet: Der Einzelhandelsimmobilienmarkt entwickelt sich immer weniger homogen. Während Top-Lagen von der Rückkehr internationaler Marken, Gastronomiekonzepte und einer wieder steigenden Besucherfrequenz profitieren, kämpfen B-Lagen vieler Städte weiterhin mit Leerständen und sinkender Nachfrage.
Nach Angaben von bulwiengesa und ImmoScout24 legte die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in den A-Städten seit 2022 leicht zu. Außerhalb der Top-Standorte zeigt sich dagegen ein deutlicher Rückgang. Das wachsende Flächenangebot verschärft den Wettbewerb zusätzlich.
Diese Entwicklung deckt sich mit aktuellen Untersuchungen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Demnach sind die Mieten für Einzelhandelsflächen in deutschen Innenstädten 2025 im Durchschnitt um sechs Prozent gestiegen. Besonders gefragt bleiben hochwertige Lagen auf den klassischen Einkaufsstraßen. Gleichzeitig schrumpfen die räumlichen Grenzen dieser Toplagen, weil sich die Nachfrage auf immer kürzere Abschnitte konzentriert.
Die Innenstadt wird kompakter
Für Eigentümer und Asset Manager bedeutet diese Entwicklung einen grundlegenden Strukturwandel. Die klassische Definition der 1A-Lage verändert sich. Wo früher mehrere Straßenzüge als Premiumstandort galten, konzentriert sich die Nachfrage heute häufig auf wenige hundert Meter mit hoher Passantenfrequenz.
Parallel dazu verändert sich der Nutzungsmix. Gastronomie, Freizeitangebote, Gesundheitsdienstleistungen und urbane Services gewinnen an Bedeutung. Reine Handelsnutzungen verlieren dagegen weiter an Fläche. Vor allem großformatige Ladenlokale lassen sich vielerorts nur noch schwer vermieten. Gesucht werden kleinere, flexibel teilbare Einheiten mit effizientem Zuschnitt.
Damit bestätigt sich ein Trend, den viele Innenstadtentwickler seit Jahren beobachten: Die Innenstadt entwickelt sich vom Einkaufsort zum multifunktionalen Aufenthalts- und Erlebnisraum.
Eigentümer stehen vor neuen Aufgaben
Die zunehmende Polarisierung erhöht den Handlungsdruck für Bestandshalter. Während Immobilien in den etablierten Top-Lagen ihre Attraktivität weitgehend behaupten, müssen Eigentümer in Nebenlagen häufiger über alternative Nutzungskonzepte nachdenken. Mixed-Use-Konzepte, medizinische Einrichtungen, Fitnessangebote, Gastronomie oder urbane Dienstleistungen können klassische Einzelhandelsflächen teilweise ersetzen und neue Frequenz erzeugen.
Auch Projektentwickler dürften ihre Standortstrategien stärker differenzieren. Die Lagequalität entscheidet heute mehr denn je über Vermarktungschancen, Mietpreisniveau und Investitionssicherheit.
Der Strukturwandel ist nicht abgeschlossen
Vor diesem Hintergrund ist die Stabilität der Spitzenlagen weniger als flächendeckende Erholung zu verstehen, sondern vielmehr als Ausdruck einer fortschreitenden Marktselektion. Gewinner sind die wenigen hochfrequentierten Innenstadtlagen mit starker Markenpräsenz und hoher Aufenthaltsqualität. Für viele Nebenlagen dürfte dagegen die Transformation weitergehen.
Das erste GewerbeBarometer von bulwiengesa und ImmoScout24 liefert damit weniger das Bild einer Rückkehr zum alten Einzelhandel als vielmehr den Beleg dafür, dass sich die Innenstadt neu erfindet – kompakter, gemischter und deutlich selektiver als noch vor wenigen Jahren.
