Das erste Gewerbebarometer von Bulwiengesa und Immoscout24 zeigt unter anderem einen Büromarkt im Umbruch. Vor allem ältere Flächen geraten unter Druck.
Der deutsche Büromarkt befindet sich nach Einschätzung von Bulwiengesa und Immoscout24 in einer Phase der strukturellen Neuausrichtung. Das zeigt das erstmals veröffentlichte gemeinsame Gewerbebarometer der beiden Unternehmen. Während der Flächenumsatz 2025 um acht Prozent auf rund 4,1 Millionen Quadratmeter zurückging, stieg der Leerstand bundesweit auf 6,3 Prozent. In den A-Städten lag die Quote mit durchschnittlich 8,4 Prozent deutlich höher.
Im Rahmen der Vorstellung des Gewerbebarometers verwiesen die Analysten darauf, dass sich der Markt zunehmend von einem als gesund geltenden Leerstandsniveau von drei bis fünf Prozent entfernt. Gleichzeitig wurden nach schwachen Vorjahren wieder mehr Großabschlüsse registriert, insbesondere in zentralen Lagen. Die Nachfrage kam vor allem aus den Bereichen Dienstleistungen, Banken und verarbeitendes Gewerbe.
Höhere Leerstände, steigende Mieten
Trotz steigender Leerstände setzen die Spitzenmieten ihren Aufwärtstrend fort. Hintergrund ist der anhaltende Fokus vieler Nutzer auf moderne und nachhaltige Büroflächen in guten Lagen. Von dieser Entwicklung profitieren vor allem ESG-konforme Gebäude, während ältere Bestände zunehmend unter Druck geraten.
„Der Büromarkt steht nicht vor einem klassischen Abschwung, sondern in einer Phase der strukturellen Neuausrichtung. Steigende Leerstände sind vor allem ein Qualitätsproblem – nicht jede Fläche findet heute noch Nachfrage. Gleichzeitig bleiben hochwertige Objekte in guten Lagen gefragt und treiben die Mietentwicklung weiter nach oben“, sagt Oliver Rohr, Head of Consulting bei Bulwiengesa.
Auch die Daten von Immoscout24 zeigen diese Entwicklung. Das Angebot an Büroflächen ist seit 2022 um rund 38 Prozent gestiegen. Gleichzeitig nimmt die Nachfrage je Angebot sowohl in den Top-7-Städten als auch in den übrigen Regionen ab.
7,1 Millionen Quadratmeter Leerstand
Mit den steigenden Leerständen gewinnt die Diskussion über Umnutzungen weiter an Bedeutung. Nach Angaben von Bulwiengesa stehen allein in den A-Städten derzeit rund 7,1 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer.
Die Potenziale für alternative Nutzungen seien zwar erheblich, die Umsetzung bleibe jedoch schwierig. Hohe Investitionskosten, baurechtliche Vorgaben und ungeeignete Gebäudestrukturen begrenzten die Zahl wirtschaftlich darstellbarer Projekte. Neben Wohnnutzungen gewinnen deshalb auch Schulen, Kliniken, öffentliche Einrichtungen und Boardinghouse-Konzepte an Bedeutung.
2025 wurden knapp 60 Prozent der umgenutzten Büroflächen in den A-Städten zu Miet- oder Eigentumswohnungen umgewandelt. Für 2026 erwartet Bulwiengesa einen deutlichen Anstieg weiterer Nutzungsformen.
Zwei Märkte in einem
Das Gewerbebarometer zeichnet damit das Bild eines zunehmend gespaltenen Büromarktes. Während moderne Premiumflächen in urbanen Lagen von einer weiterhin stabilen Nachfrage profitieren, geraten ältere Bestände immer stärker unter Anpassungsdruck. Die zentrale Herausforderung der kommenden Jahre dürfte darin liegen, für diese Flächen wirtschaftlich tragfähige Perspektiven zu entwickeln.
