Sanierungen nehmen zu, Umnutzungen gewinnen an Bedeutung. Der deutsche Büromarkt verschiebt sich spürbar in Richtung Bestand.
Der deutsche Büroimmobilienmarkt befindet sich in einer Phase struktureller Anpassung. Ergebnisse des aktuellen Bestandskompasses von apoprojekt und bulwiengesa zeigen, dass sich die Marktaktivitäten zunehmend auf bestehende Gebäude konzentrieren. Vor dem Hintergrund konjunktureller Unsicherheiten, gestiegener Baukosten und veränderter Flächennachfragen gewinnt die Weiterentwicklung des Bestands an Gewicht.
Für den Zeitraum von 2020 bis 2028 wird in den sieben größten deutschen Bürostandorten ein Modernisierungsvolumen von rund 2,8 Millionen Quadratmetern erwartet. Ein erheblicher Teil dieser Flächen ist bereits fertiggestellt, weitere Projekte befinden sich in der Umsetzung. Damit verschiebt sich das Verhältnis zwischen Neubau und Bestandsmaßnahmen zugunsten des Bestands.
Sanierungen legen deutlich zu
Die steigende Bedeutung zeigt sich auch in der Sanierungsquote. Während der Anteil sanierter Flächen an den Gesamtfertigstellungen im Jahr 2025 noch bei rund 25 Prozent lag, werden für die Jahre 2026 und 2028 Werte von jeweils über 35 Prozent prognostiziert. Dies weist auf eine zunehmende Rolle von Bestandsmaßnahmen im Markt hin.
Parallel verändern sich die Anforderungen an Büroflächen. Flexible Nutzungskonzepte, steigende energetische Standards und die Bedeutung zentraler Lagen wirken sich auf die Nachfrage aus. In einzelnen Märkten ist zugleich ein rückläufiger Flächenbedarf zu beobachten. Diese Entwicklungen beeinflussen die Positionierung von Bestandsgebäuden und erhöhen die Relevanz von Modernisierungen.
Zentrale Lagen im Vorteil
Die räumliche Verteilung der Sanierungsaktivitäten konzentriert sich vor allem auf innerstädtische und citynahe Standorte. In diesen Lagen lassen sich nach Abschluss von Maßnahmen häufig höhere Mietniveaus erzielen. Lagequalität bleibt damit ein wesentlicher Faktor für die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Projekten.
Auch die Struktur der Akteure verändert sich. Eigennutzer treten verstärkt als Träger von Sanierungsmaßnahmen auf. In Städten wie Düsseldorf und Berlin liegt ihr Anteil bei rund 40 Prozent. Diese Projekte erfolgen teilweise unabhängig vom Transaktionsmarkt und orientieren sich stärker an individuellen Nutzungsanforderungen.
Konversionen gewinnen an Bedeutung
Neben der Sanierung nimmt die Umnutzung von Büroflächen zu. Hintergrund sind unter anderem steigende Leerstände und veränderte Anforderungen an Büroflächen. In diesem Zusammenhang werden alternative Nutzungskonzepte verstärkt geprüft.
Den größten Anteil an den Konversionen nimmt die Umwandlung in Wohnnutzungen ein, die laut Analyse rund 35 Prozent ausmacht. Darüber hinaus spielen Hotelnutzungen, Serviced Apartments sowie perspektivisch Bildungs- und Gesundheitsimmobilien eine Rolle.
Die größten Konversionsvolumina werden derzeit in Frankfurt, Berlin und Düsseldorf verzeichnet. Die Umsetzbarkeit hängt dabei von Faktoren wie Lage, Gebäudestruktur sowie wirtschaftlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen ab (Quelle: apoprojekt, bulwiengesa).
Anpassung prägt den Markt
Insgesamt zeigen die Daten eine Verschiebung innerhalb des Büroimmobilienmarktes. Maßnahmen im Bestand gewinnen an Gewicht und entwickeln sich parallel zu Neubauaktivitäten. Sanierungen und Konversionen tragen dazu bei, bestehende Flächen an veränderte Anforderungen anzupassen und neue Nutzungsmöglichkeiten zu erschließen.
Ein zusätzlicher Treiber der Marktentwicklung ist die zunehmende Prüfung von Umnutzungspotenzialen im Bestand. Insbesondere vor dem Hintergrund steigender Leerstände in einzelnen Büroteilmärkten rückt die Frage nach alternativen Nutzungen stärker in den Fokus von Eigentümern und Projektentwicklern. Die vorliegenden Daten zeigen, dass vor allem Wohnnutzungen im Zentrum entsprechender Überlegungen stehen, gefolgt von Konzepten wie Serviced Apartments und Hotelnutzungen. Gleichzeitig werden auch Bildungs- und Gesundheitsimmobilien vermehrt als Zielnutzungen in Betracht gezogen. Die Realisierung solcher Konversionen bleibt jedoch stark abhängig von objektspezifischen Faktoren wie Grundrissstruktur, Gebäudetiefe und technischer Ausstattung sowie von planungsrechtlichen Rahmenbedingungen und der jeweiligen Marktsituation vor Ort
.Die weitere Entwicklung wird davon abhängen, wie sich wirtschaftliche Rahmenbedingungen, regulatorische Vorgaben und Nutzungsanforderungen verändern. Der Bestand bildet dabei einen zentralen Bestandteil der Marktentwicklung.
