Ein Interview mit Iris Schöberl, Geschäftsführerin von Columbia Threadneedle Real Estate Deutschland, zur Strategie bei Wohn- und Handelsinvestments.
Frau Schöberl, welche Wohnimmobilien in deutschen Metropolen sind für die Investoren von Columbia Threadneedle Real Estate grundsätzlich interessant?
Iris Schöberl: Vorzugsweise sind es Wohnungen, die nach 2014 gebaut wurden, weil für sie keine Mietpreisbremse gilt und sie keine größeren Sanierungen benötigen. Die Energieeffizienzklasse muss mindestens bei D liegen.
Was ist das Abschreckende bei Sanierungen?
Iris Schöberl: Bei Sanierungen besteht ein Baurisiko, und darauf reagieren Investoren sensibel, selbst wenn es erst einmal nur ein Gefühl ist. Es besteht auch die Gefahr, dass der Bestandsschutz verlorengeht oder der Brandschutz neu angegangen werden muss.
Wie sieht es mit Forward-Deals aus?
Iris Schöberl: In Deutschland haben viele Investoren Geld verloren, weil Developer in die Insolvenz gegangen sind. Wenn wir Projektentwicklungen kaufen, dann nur solche, die in sechs Monaten fertig sein werden. Wir leisten nur endfällige Zahlungen und versehen den Kauf mit einem Long Stop Date, einem Rücktrittsrecht, wenn ein Projekt zu lange dauert. Wir kaufen nicht mehr nach Zahlungsplänen gemäß Makler- und Bauträgerverordnung. In Frankreich ist das etwas anderes. Dort wird der Bauträger nach Baufortschritt bezahlt, denn Fertigstellung und Kostenbudget sind komplett durch eine Versicherung abgesichert.
Welche Cashflow-Rendite soll erzielt werden?
Iris Schöberl: Manche Investoren sind mit vier Prozent nach allen Kosten zufrieden. Aber in der Regel benötigen wir zwei Prozent über einer risikolosen Anlage wie zehnjährigen Bundesanleihen. Deren Zins steigt zurzeit.
Wie lange ist die Haltedauer normalerweise?
Iris Schöberl: Im Core-Bereich des Wohnens sind es 15 Jahre plus. Bei Value-add Wohnen wären es maximal fünf Jahre, aber diese Risikoklasse kaufen wir momentan nicht.
Wie stehen Sie – aus Investorensicht – zu den Mietrechtsplänen der Bundesregierung?
Iris Schöberl: Wenn man regulatorisch in den Markt eingreift, schafft das Unsicherheit. Allein das führt dazu, dass sich Investoren zurückhalten. Wir hatten in den vergangenen zehn Jahren im Schnitt einen sehr geringen Mietanstieg. Wir agieren partnerschaftlich mit unseren Mietern, und beide Seiten haben gut damit gelebt.
Ihr Herz gehört aber eigentlich dem Einzelhandel. Wie interessant ist diese Nutzungsart zurzeit?
Iris Schöberl: Der Einzelhandel bekommt die Trendwende hin. Die Mieten sind auf dem Niveau von 2015, die Multiplikatoren sind so weit gesunken, dass man heute wieder einsteigen kann. Das sage ich vor dem Hintergrund, dass wir seit 25 Jahren Einzelhandels-Immobilien erwerben und halten.
Worauf achten Sie dabei?
Iris Schöberl: Es genügt nicht, die Zentralität und Kaufkraft einer Stadt zu berücksichtigen. Elementar ist die Struktur des vorhandenen Einzelhandels-Besatzes: eine gute Durchmischung aus Textil, Accessoires und täglichem Bedarf; und eine Lage, die den Kriterien sauber, sicher, hell entspricht. Der Markt für Retail-Immobilien in einer Stadt muss ausreichend liquide sein und nicht von einem oder zwei Ausnahme-Händlern abhängen.
Daher würden wir in manchen Städten, die zunächst interessant scheinen, nicht investieren. In unserem Highstreet Report hatten wir anfangs rund 140 Städte untersucht. Für unsere Analyse im vergangenen Jahr haben wir unsere Auswahlkriterien geschärft und konzentrieren uns nun auf 100 Städte.
Wie haben sich die Mittelzuflüsse der Fonds von Columbia Threadneedle Real Estate entwickelt?
Iris Schöberl: Wir haben im Jahr 2025 kein neues Kapital bekommen, allerdings trotzdem investiert, weil wir noch „trockenes Pulver“ hatten. Anfang 2026 konnten wir nun neues Kapital einsammeln. Wie sich aber der Iran-Krieg auswirken wird, weiß man heute noch nicht.
Wie hat sich insgesamt der Blick internationaler Investoren auf den deutschen Immobilienmarkt verändert?
Iris Schöberl: Deutschland gilt nicht mehr als der Safe Haven. Investoren sehen die regulatorische Unsicherheit, die fehlende Verlässlichkeit, die wirtschaftliche Schwäche, die Renditen, die nicht mehr stimmen, und dass die strukturellen Nachteile nicht ausreichend angegangen werden. Dazu kommt, dass die Markttransparenz geringer ist als zum Beispiel in Großbritannien. Um das auszugleichen, müssten die Renditen höher sein.
Das Gespräch führte Roswitha Loibl.
