Die Angebotspreise für Wohnimmobilien bewegen sich seitwärts, der Druck in den Mietmärkten nimmt zu – das zeigt der aktuelle Wohnbarometer von Immoscout24.
Immoscout24 hat den sogenannten Wohnbarometer für das dritte Quartal 2023 veröffentlicht. Eines der Ergebnisse: Der Kaufmarkt stabilisiert sich. Die Analyse bestätigt einen klaren Seitwärtstrend der Angebotspreise mit geringen Preisschwankungen. Deutschlandweit bewegen sich die Angebotspreise demnach kaum, obwohl sich das Kaufangebot stark erhöht hat. Seit Mai dieses Jahres ist das Immobilienangebot auf Immoscout24 konstant doppelt so hoch wie Anfang 2022. Der Seitwärtstrend aus dem Vorquartal setzt sich entgegen der hohen Zinslage und dem angespannten Wohnungsmarkt fort. Dennoch bleiben die Angebotspreise weiterhin unter den Vorjahreswerten. Die Nachfrage steigt bundesweit sowie in sechs von sieben Metropolen.
„Nach dem deutlichen Preisrückgang im vierten Quartal 2022 stabilisieren sich die Angebotspreise im Rahmen der neuen Zinsrealität“, erläutert Immoscout-Geschäftsführerin Dr. Gesa Crockford. Die geringen Preisschwankungen im Quartalsvergleich seien vor allem auf den stagnierenden Neubau sowie die wiederkehrende Kaufnachfrage zurückzuführen. Zudem würden die Verkäuferinnen und Verkäufer Preisabschläge für mehr Verhandlungsspielraum einkalkulieren. „Es ist davon auszugehen, dass die Preise weiterhin leicht in beide Richtungen schwanken werden. Einen signifikanten Preisrutsch erwarte ich allerdings nicht, da der Bedarf an Wohnraum wächst und zu wenig gebaut wird“, so Crockford.
Steigende Nachfrage im Kaufmarkt
Die Nachfrage im Kaufmarkt nimmt weiter zu und vollzieht im dritten Quartal nochmals einen deutlichen Sprung. In sechs von sieben Metropolen steigt die Nachfrage nach Eigentumswohnungen im Bestand das dritte Quartal in Folge. In Berlin, Hamburg, München und Frankfurt am Main liegt die Nachfrage bereits über dem Vor-Corona-Niveau von Ende 2019. Die Nachfrage nach Bestandswohnungen ging im zweiten Quartal lediglich in Stuttgart leicht zurück.
Die Nachfrage nach Neubauwohnungen steigt in allen sieben Metropolen und überschreitet in Berlin, Hamburg und Köln ebenfalls das Vor-Corona-Niveau. Einfamilienhäuser erleben in allen Metropolen einen deutlichen Nachfrage-Zuwachs. Auch hier ist die Nachfrage in sechs von sieben Metropolen zum Teil deutlich über dem Niveau von Ende 2019. Die Nachfrage nach Bestands-Einfamilienhäusern ist in diesem Zeitraum um 36 Prozent gestiegen.
Angebotspreise gehen nur minimal nach oben
Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser bewegen sich sowohl für Bestandsimmobilien als auch für Neubauimmobilien im dritten Quartal deutschlandweit zwischen 0,2 und 0,3 Prozent nur leicht nach oben. Der Angebotspreis für eine Bestandswohnung liegt aktuell bei 2.575 Euro pro Quadratmeter und somit 4,6 Prozent unter dem Vorjahreswert. Der Neubau-Quadratmeterpreis liegt mit 4.075 Euro knapp 2,3 Prozent niedriger als im dritten Quartal 2022. Auch in den Metropolen entwickeln sich die Angebotspreise analog zum bundesweiten Trend. Bestandswohnungen verteuern sich um 0,2 Prozent und Neubauwohnungen zwischen 0,1 und 0,2 Prozent. Die Quadratmeterpreise des dritten Quartals haben sich seit dem Vorquartal überwiegend um maximal 10 Euro erhöht.
Eigentumswohnungen deutlich unter Vorjahresniveau
Die Preise für Bestandswohnungen liegen 4,4 bis 8,7 Prozent niedriger als im Vorjahreszeitraum. In Köln, Düsseldorf, Stuttgart und Frankfurt am Main ist der größte Preisrückgang zu verzeichnen. In Köln liegt der Angebotspreis im dritten Quartal bei rund 4.080 Euro pro Quadratmeter und kostet somit 8,7 Prozent beziehungsweise knapp 400 Euro weniger als zwölf Monate zuvor. Die Domstadt bleibt die günstigste Metropole Deutschlands, gefolgt von Düsseldorf. Hier liegt der Angebotspreis mit 4.280 Euro knapp 7,7 Prozent unter dem Vorjahresniveau. In Hamburg und Berlin sind die Preisabschläge im Vergleich zum Vorjahr mit jeweils 4,4 Prozent am geringsten.
Die Preise für Neubauwohnungen haben sich deutlicher dem Vorjahreswert angenähert. In Hamburg liegt der Quadratmeterpreis lediglich ein Prozent beziehungsweise 60 Euro unterhalb des Vorjahres-Wertes. München bleibt trotz eines Preisrückgangs von 3,5 Prozent im Vergleich zum dritten Quartal 2022 die teuerste Metropole. Wer sich eine Neubauwohnung in der Isar-Metropole kaufen möchte, zahlt im Schnitt 10.586 Euro pro Quadratmeter. Bei Einfamilienhäusern ist eine ähnliche Tendenz zu verzeichnen. Die Preisrückgänge für Bestandshäuser liegen in den Metropolen im Jahresvergleich zwischen 3,3 bis 10,4 Prozent und somit deutlich höher als im bundesweiten Schnitt, der bei minus 2,2 Prozent liegt.
Mehr Menschen auf der Suche nach Mietwohnungen
Außerdem untersucht Immoscout24 mit dem Wohnbarometer die aktuelle Situation auf den Mietmärkten. Auch hier zieht die Nachfrage nach Bestandswohnungen in den Metropolen kräftig an – besonders stark in Köln und München, mit einem Plus von 15 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. In Düsseldorf liegt das Plus bei zwölf Prozent. Betrachtet man die Entwicklung seit 2019, steigt die Nachfragekurve in Berlin und Hamburg am steilsten an: In beiden Metropolen hat sich die Zahl der Kontaktanfragen in den letzten drei Jahren mehr als verdoppelt. Hamburg toppt die Hauptstadt zwar bei der Zunahme der Kontaktanfragen, insgesamt ist jedoch der Berliner Mietmarkt mit den meisten Anfragen pro Anzeige am angespanntesten. Auch deutschlandweit sind im dritten Quartal mehr Menschen auf der Suche nach Mietwohnungen. Ein Sprung von neun Prozent ist bei der Nachfrage nach Bestandswohnungen zu sehen, bei Neubauwohnungen sind es hingegen nur zwei Prozent.
„Die deutsche Wohnkrise spitzt sich zu“, sagt Dr. Gesa Crockford. „Der Run auf Mietwohnungen im Bestand nimmt weiter zu und spiegelt eindrücklich den großen Mangel an erschwinglichen Wohnungen – besonders in den Metropolen. Neben den steigenden Kaltmieten stellen die hohen Nebenkosten eine große Belastung für Deutschlands Haushalte dar. Insbesondere im ländlichen Raum ist der Anteil der Gesamtmiete am Einkommen stark gestiegen, was die verfügbaren Einkommen erheblich reduziert.“
Neubaumieten wachsen stärker als im Bestand
In Deutschland wachsen die Neubaumieten laut dem aktuellen Wohnbarometer im Vergleich zum Vorquartal um 2,7 Prozent und somit deutlich stärker als im Bestand. Im Schnitt zahlen Mieterinnen und Mieter bundesweit rund 11,56 Euro pro Quadratmeter für eine Neubauwohnung. In Berlin ist das Wachstum der Neubaumieten mit einem Plus von 4,4 Prozent im Vergleich zum Vorquartal am stärksten. Die Hauptstadt ist mit 18,77 Euro pro Quadratmeter kurz davor die 19-Euro-Marke zu knacken. Für eine 70 Quadratmeter Neubau-Wohnung muss man hier inzwischen 1.314 Euro Kaltmiete pro Monat zahlen. Auch in Düsseldorf, Köln und München steigen die Neubaumieten im dritten Quartal jeweils über drei Prozent und somit deutlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt. In Stuttgart, Hamburg und Frankfurt am Main liegt die Mietsteigerung hingegen zwischen 1,2 und 1,6 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesschnitt.
Berlin führt auch im Jahresvergleich die Rangliste der Mietsteigerungen im Neubau an: 19 Prozent mehr müssen Suchende seit dem dritten Quartal 2022 zahlen. In Stuttgart wachsen die Neubau-Mieten um 16 Prozent, in München um 14 Prozent. In Düsseldorf und Köln sind Suchende mit fast zwölf Prozent erhöhten Angebotsmieten für Neubauwohnungen innerhalb eines Jahres konfrontiert.
Mieten im Bestand der Metropolen wachsen verhaltener
Trotz der zunehmenden Nachfrage steigen die Angebotsmieten von Bestandswohnungen der Metropolen im dritten Quartal 2023 verhaltener – im Vergleich zum Vorquartal und auch im deutschlandweiten Vergleich. Im Schnitt verteuern sich die Bestandsmieten in den sieben größten Städten Deutschlands um 0,7 Prozent. Im zweiten Quartal lag die Teuerung in den Metropolen noch deutlich über zwei Prozent. Deutschlandweit steigen die Mieten im Bestand im dritten Quartal um 0,9 Prozent auf 8,28 Euro pro Quadratmeter.
Am deutlichsten wachsen die Mieten von Bestandswohnungen in München: um 0,9 Prozent auf 19,35 Euro pro Quadratmeter. In Hamburg und Berlin steigen sie um jeweils 0,8 Prozent auf 13,38 Euro pro Quadratmeter in der Hansestadt und 12,60 Euro pro Quadratmeter in der Bundeshauptstadt. Im Jahresvergleich ist Berlin Spitzenreiter: Hier sind Suchende mit Mietsteigerungen von 12,6 Prozent innerhalb von zwölf Monaten konfrontiert. Auch die Einwohner von München erleben mit 9,1 Prozent beachtliche Steigerungen der Angebotsmieten innerhalb eines Jahres, in Köln ist man mit 8,4 Prozent konfrontiert.
