Wohnimmobilien in deutschen A-Städten schützen kaum vor Inflation. Das zumindest ist eines der Ergebnisse der 5%-Studie von Bulwiengesa.

Für die einen ist es eine Krise, für die anderen nur die Wartezeit auf neue Einkaufschancen. Um 30 bis 40 Prozent sind die Renditen beispielsweise bei Büroimmobilien gestiegen im Vergleich zur Vorkrisenzeit. Bulwiengesa stellt daher zurecht die Frage: Wie weit müssen die Renditen noch steigen, damit der Markt wieder anspringt?

Die magischen 5 Prozent IRR-Rendite, die Anlegerherzen höherschlagen lassen, kommen langsam wieder mehr in den Blick. Sorgenkind ist dabei die Wohnimmobilie in A-Städten, denn trotz ansteigender Ankaufsrenditen steigen die errechneten IRRs für Wohnimmobilien nur leicht, so Bulwiengesa. Grund hierfür seien die unterstellten Ertüchtigungsmaßnahmen, die die Mehrheit von Bestandsimmobilien mittelfristig ereilen dürften. Zusätzlich würden die Möglichkeiten für Mieterhöhungen weiter eingeschränkt. Der Inflationsschutz, der oftmals Immobilien nachgesagt wird, ist damit hinfällig, zumindest, solange die Inflation auf dem derzeitigen Niveau bleibt. Die erzielbaren IRRs liegen derzeit zwischen 2,4 Prozent in A-Städten und 3 Prozent in Uni-Städten.

Und was passiert beim Investorenliebling Büro? Die Sorgen bleiben groß, glaubt man Bulwiengesa, denn schließlich schlagen die wachsende Bedeutung von Homeoffice und bevorstehenden Ertüchtigungsmaßnahmen auf die Performance durch. In A-Städten werden derzeit Renditen zwischen 1,2 und 3,9 Prozent notiert und in D-Märkten reicht die Spanne von 1,3 bis 5 Prozent.

Insgesamt haben sich bei nahezu allen beobachteten Assetklassen die Renditen nach oben entwickelt. Dennoch bleibt der Investmentmarkt davon noch unbeeindruckt. Spaß machen nach wie vor spezielle Betreiberimmobilien wie betreutes Wohnen oder Unternehmensimmobilien mit entsprechenden Risiken.

Im Non-Core Bereich, den Bulwiengesa als diejenigen Immobilien definiert, die höhere Leerstände und instabile Vermietungsstruktur aufweisen, liegen die Renditen nahezu bei allen Assetklassen ausnahmslos über der 5 Prozentmarke.

Die hier dargestellten Balken sind allerdings nur das Ergebnis einer Modellrechnung ohne Neustrukturierungen und Sanierungen. Auch in diesem Bereich trauen sich Investoren noch nicht zuzuschlagen, da eine Bodenbildung des Marktes noch nicht erreicht und zusätzliches Management-Know-How noch schwer zu kalkulieren ist.