Anton Mertens warnt: Köln droht im Standortwettbewerb zurückzufallen – gezielte Entwicklungen und ESG-Konzepte sind jetzt gefragt.
Köln ist eine Millionenstadt, die um ihren Erfolg ringen muss. Trotz über einer Million Einwohner und Status als Top-7-Immobilienmetropole läuft in Köln vieles nicht von selbst.
Köln gehört unbestritten zu den größten und bedeutendsten Wirtschaftsstandorten Deutschlands. Doch im Gefüge der Top-7-Städte hat Köln strukturelle Besonderheiten. Anders als Frankfurt oder München ist Köln weder Finanzzentrum noch Sitz von DAX-Konzernen; anders als Berlin nicht Regierungssitz, auch nicht Landeshauptstadt; anders als Hamburg kein globaler Hafenhandelsplatz. Kölns Ökonomie ist geprägt von Diversität – Medien und Kreativwirtschaft, Telekommunikation, Versicherungen, Industrie, dazu die Messe und ein florierender Dienstleistungssektor.
Diese Vielfalt ist einerseits Stärke, andererseits fehlen der Stadt bis auf einige Ausnahmen die großen Leuchtturm-Unternehmenszentralen internationaler Konzerne, die andere Städte schmücken. So sind beispielsweise in Düsseldorf – Kölns kleineren Nachbarn in NRW – deutlich höhere Büromieten erzielbar.
Für internationale Immobilieninvestoren und Mieter ist Köln kein Selbstläufer. Umfragen und Marktbeobachtungen zeigen, dass Köln beim Büro-Investmentvolumen und bei der Präsenz internationaler Unternehmensansiedlungen häufig hinter Städten ähnlicher Größe zurückbleibt. Entsprechend wird Köln als Investmentmarkt mitunter unterschätzt. Doch genau hier liegt auch eine Chance: Was unter dem Radar fliegt, birgt Potenzial für positive Überraschungen. Die stabile (und im Vergleich niedrige) Leerstandsquote zeigt, dass Kölns Markt grundsätzlich aufgenommenes Potenzial hat – es fehlt aber an Impulsen für eine wirklich dynamische Entwicklung.
Zielgerichtete Büroentwicklungen für eine lebendige Innenstadt
In der Debatte um vitale Innenstädte nach Pandemie und Strukturwandel wird der Mix der Nutzungen zum alles entscheidenden Faktor. Ein vielfältiger Nutzungsmix aus Einzelhandel, Gastronomie, Wohnen und Büros lockt Menschen in die City und hält sie dort – so bleibt die Innenstadt lebendig. Fehlen hingegen Büros in der Innenstadt oder ziehen Unternehmen in periphere Lagen ab, büßt das Zentrum an Dynamik und Resilienz ein. Köln steht genau an diesem Scheideweg: Die Rheinmetropole muss attraktiv bleiben, sonst droht schleichend ein Abwärtstrend.
Dabei gibt es durchaus Raum für neue Entwicklungen: Der Kölner Büromarkt zeigte 2024 eine stabile Leistung mit einem Flächenumsatz von rund 227.000 m² und steigenden Durchschnittsmieten – vor allem für hochwertige Flächen. Der Jahresstart 2025 verlief mit mehreren Großabschlüssen überraschend stark. Dennoch bleibt der Leerstand eine Herausforderung: Rund drei Viertel der freien Flächen entsprechen nicht mehr heutigen Standards. Kölns Markt ist zweigeteilt – gefragt sind moderne Büros in Toplagen, während veraltete Flächen zunehmend schwer vermittelbar sind. Moderne Quartiers- und Büroprojekte bieten hier eine gute Chance. Sie können veraltete Immobilien ersetzen oder modernisieren und so dem Leerstand qualitativ minderen Raums entgegenwirken.
Köln hat Nachhaltigkeitspotenzial – aber es braucht Nachdruck
In der Diskussion um zukunftsfähige Büros rückt Nachhaltigkeit zunehmend in den Vordergrund. Große Unternehmen und öffentliche Nutzer setzen heute voraus, dass Flächen energieeffizient, emissionsarm und sozial verträglich sind. In Städten wie Frankfurt und Berlin sind ESG-konforme Neubauten längst Standard – in Köln hingegen ist die Entwicklung noch nicht flächendeckend angekommen. Dabei hat die Stadt durchaus gute Voraussetzungen: eine kompakte Innenstadt, ein leistungsfähiger ÖPNV, ein wachsendes Bewusstsein für ressourcenschonende Bauweisen. Viele Entwickler bringen Green-Building-Kompetenz mit – doch im Bestand klafft noch eine Lücke.
Die aktuellen Leerstandszahlen zeigen deutlich: Es sind vor allem veraltete Gebäude in Randlagen, die heute nicht mehr vermittelbar sind. Statt sie zu subventionieren oder schönzurechnen, braucht es klare Entscheidungen: Refurbishment, Umnutzung – oder Rückbau. Gleichzeitig gilt in den zentralen Lagen: Kein Potenzial verschenken. Was innenstadtnah und gut angebunden ist, sollte konsequent für hochwertige, ESG-konforme New-Work-Konzepte genutzt werden. Damit entsteht nicht nur Wert für einzelne Gebäude – sondern Resilienz und Zukunftsfähigkeit für die gesamte Stadt.
Intelligente Stadtentwicklung als Schlüsselfaktor
Kölns Größe allein garantiert keinen nachhaltigen Erfolg. Die Stadt muss sich ihren Platz auf der internationalen Bühne erarbeiten, anstatt zum schlafenden Riesen zu werden. Das bedeutet, fortwährend an der eigenen Attraktivität zu feilen. Köln ist sich der eigenen Herausforderungen durchaus bewusst – und handelt. Mit dem Stadtentwicklungskonzept „StEK 2030“ liegt ein strategischer Rahmen vor, der insbesondere die Stärkung und Reurbanisierung der Innenstadt, die Entwicklung gemischter Quartiere und eine funktionale Durchmischung von Wohnen, Arbeiten, Mobilität und Versorgung verfolgt. Köln ist eine sehr lebendige Stadt, doch das Leben spielt sich zu einem großen Teil in den „Veedeln“ ab. Mit ihrem Handlungskonzept „Zukunft Innenstadt“ begünstigt die Stadt Köln konkrete Maßnahmen zur Belebung des Zentrums: etwa durch die Umgestaltung öffentlicher Räume, durch Zwischennutzungen leerstehender Läden oder die Förderung nicht-kommerzieller Nutzungen.
Auch bei der Entwicklung großer Standorte zeigt Köln Gestaltungskraft: Mit Parkstadt Süd, der MesseCity oder dem Laurenz-Carré entstehen neue Quartiere mit urbanem Charakter. Hinzu kommt: Die Stadtverwaltung hat in den vergangenen Jahren Planungsverfahren beschleunigt und setzt verstärkt auf kooperative Verfahren, etwa durch vorgezogene Beteiligungsschritte oder digitale Planungsprozesse. Im Vergleich zu anderen deutschen und europäischen Großstädten agiert Köln damit heute deutlich pragmatischer und investorenfreundlicher, ohne dabei städtebauliche Qualität zu vernachlässigen. Diese positiven Entwicklungen gilt es weiter auszubauen – durch verlässliche Rahmenbedingungen, investitionsfreundliche Flächenpolitik und eine klare Vision für das Köln der Zukunft.
Ein Kommentar von Anton Mertens, CEO der Osmab Holding.
