Der deutsche Hotelmarkt zieht an: Mehr Transaktionen, höhere Zimmerwerte und wachsendes Interesse an Serviced Apartments.
Der deutsche Hotelinvestmentmarkt zeigt sich zur Jahresmitte 2025 in starker Verfassung. Das Transaktionsvolumen für Hotelimmobilien liegt deutlich über dem Durchschnitt der vergangenen vier Jahre. Sowohl nationale als auch internationale Investoren treten wieder verstärkt am Markt auf – gestützt durch steigende Übernachtungszahlen und verbesserte Betriebsergebnisse in der Hotellerie.
Im Jahr 2024 registrierte Deutschland rund 496 Millionen Übernachtungen – ein neuer Höchststand und das vierte Wachstumsjahr in Folge. Die stärkere Nachfrage wirkte sich insbesondere positiv auf die Auslastungszahlen in den Städten aus. Dort profitierten Hotels von der Rückkehr großer Messen, Kongresse und Events wie der Fußball-Europameisterschaft. Die Ferienhotellerie verzeichnete zusätzliche Impulse durch den anhaltend starken Binnentourismus.
Die umsatzbezogenen Kennzahlen der Branche erreichten 2024 wieder nahezu das Niveau von 2019. Zwar stehen viele Betreiber weiterhin unter erheblichem Kostendruck, doch insgesamt verbesserte sich die Performance spürbar – und damit auch die Werte der zugrunde liegenden Immobilien.
Wertsteigerung bei Bestandsobjekten
Laut einer gemeinsamen Analyse von Union Investment und Bulwiengesa stieg der durchschnittliche Zimmerwert im Jahr 2024 auf 152.000 Euro – ein Plus von 4,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr und erstmals wieder über dem Vor-Corona-Niveau von 2019. Der gesamte investmentrelevante Hotelbestand (ohne Neubauten) legte im Wert durchschnittlich um 1,5 Prozent zu. Für den Gesamtmarkt – inklusive Fertigstellungen – ergibt sich zum Jahresende 2024 ein Investmentvolumen von 64,3 Milliarden Euro. Das entspricht einer Steigerung um 3,7 Prozent im Vergleich zu 2023.
Besonders relevant für institutionelle Anleger: Rund 80 Prozent der im Jahr 2024 realisierten Hotelzimmer erfüllten deren Investitionskriterien. Das betrifft vor allem das Upscale-Segment, das mit 60 Prozent den größten Anteil an den Fertigstellungen hatte. Laut Sabine Hirtreiter von Bulwiengesa war dies nicht zuletzt dem hohen Anteil an Serviced Apartments geschuldet, die in dieser Kategorie mitberücksichtigt wurden.
Die Spanne bei den Zimmerwerten bleibt abhängig von Lage, Konzept und Betreiberqualität groß: Sie reicht von durchschnittlich 136.500 Euro im Budget-Segment bis 284.000 Euro in der Upper-Upscale- und Luxushotellerie.
Serviced Apartments auf Expansionskurs
Einen starken Entwicklungsschub verzeichneten zuletzt Serviced Apartments. Ihr Anteil an den Fertigstellungen lag bei knapp 30 Prozent. Die Konzepte mit Fokus auf Longstay-Gäste überzeugten durch hohe Auslastung (81 Prozent) und stabile Tagesraten (ADR: 91 Euro laut Apartmentservice). „Während der Pandemie hat sich das Segment aufgrund seiner Krisenresilienz als selbstbewusster Gewinner positioniert“, erklärt Martin Schaller, Leiter Asset Management Intercontinental bei Union Investment. „Die Performancezahlen zeigen eindrücklich, dass Serviced Apartments inzwischen der Nische entwachsen sind.“
Digitale Prozesse und flexible Betriebsmodelle gelten als wesentliche Erfolgsfaktoren. Anbieter wie Numa, Stayery, Bob W. und Limehome treiben die Expansion derzeit mit Fokus auf digitalisierte Strukturen voran.
Wachsender Beitrag durch Umnutzung
Neben Neubauten leisten auch Nutzungsänderungen einen Beitrag zum Marktwachstum. Rund zehn Prozent der neu geschaffenen Hotelzimmer im Jahr 2024 entstanden durch Konversionen – häufig in ehemals gewerblich genutzten Gebäuden. Schaller betont jedoch: „Ob die Umnutzung rentabel durchgeführt werden kann, hängt maßgeblich von der Gebäudesubstanz, der tatsächlichen Nachfrage nach Hotelbetten und der Flexibilität des zukünftigen Betreibers ab.“
