Der Düsseldorfer Markt für Lager-, Logistik- und Industrieflächen verzeichnet – trotz deutlichem Dämpfer – ein stabiles Ergebnis für das Jahr 2022.
Nach einem starken Vorjahresergebnis 2021 mit 350.000 Quadratmetern, verzeichnet der Düsseldorfer Logistikmarkt 2022 einen Rückgang um 24,2 Prozent. Der durch alle Marktteilnehmer vermittelte Umsatz an Flächen zur Miete belief sich in den Monaten Januar bis Dezember 2022 auf 265.200 Quadratmetern. Zu diesem Ergebnis kommt Realogis, Deutschlands führendes Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke, in seiner neuesten Marktanalyse.
„Düsseldorf war 2022 ein reiner Vermietungsmarkt, Eigennutzer haben im abgelaufenen Jahr keine Rolle gespielt“, kommentiert Realogis-Geschäftsführer Bülent Alemdag. „Das Umsatzvolumen stellt nach dem Spitzenergebnis aus 2021 aber das zweitstärkste in der Betrachtung der letzten fünf Jahre dar und liegt beinahe exakt bei dem Wert des Fünfjahresschnitts von 265.240 Quadratmetern.“
Big-Box-Objekte dominieren
Während Vermietungen in Bestandsobjekten 58,3 Prozent beziehungsweise 154.500 Quadratmeter zum Ergebnis beitrugen, kamen Brownfields auf mittlerweile 27,1 Prozent beziehungsweise 72.000 Quadratmeter und Neubauten lediglich auf 38.700 Quadratmeter (14,6 %).
Am stärksten abvermietet wurden Big-Box-Logistikobjekte, die 153.100 Quadratmeter beziehungsweise 57,7 Prozent des Flächenumsatzes stellten. Die Flächenabnahme in Gewerbeparks belief sich auf 17,2 Prozent beziehungsweise 45.600 Quadratmeter. Objekte, die weder in Gewerbeparks verortet waren, noch den Kriterien der Big-Box erfüllen, kamen auf 25,1 Prozent des Gesamtumsatzes beziehungsweise 66.500 Quadratmeter.
| Nutzer | Flächenumsatz | Branche | Immobilienart |
|---|---|---|---|
| Vaillant Group | 32.000 m² | Industrie / Produktion | Neubau |
| Picnic | 20.000 m² | Handel | Neubau |
| Bohnen Logistik | 19.356 m² | Logistik / Spedition | Neubau |
| Galaxus | 14.000 m² | Handel | Neubau |
| Gate 41 Logistics | 13.364 m² | Logistik / Spedition | Bestand |
Seit 2019 weiterhin durchgehend führende Branche ist Logistik / Spedition mit einer Flächenabnahme von 103.800 Quadratmetern (39,1 % / 2021: 213.500 m² bzw. 61 %). Sie büßte jedoch von allen Branchen mit 21,9 Prozentpunkten am deutlichsten an anteiligem Umsatz ein. Absolut konnte in 2022 nur die Hälfte des Umsatzes des Vorjahres eingefahren werden. Die zwei Top-Umsatzbringer in dieser Branche heißen Bohnen Logistik (19.356 m²) und Gate 41 Logistics GmbH (13.364 m²) mit akkumulierten 32.720 Quadratmeter beziehungsweise 31,5 Prozent des Branchenumsatzes.
Der Branche Logistik / Spedition dicht auf den Fersen war 2022 in der Metropoloregion Düsseldorf der Handel mit 101.500 Quadratmetern beziehungsweise 38,3 Prozent Flächenumsatz. Damit lagen Handelsunternehmen leicht unter dem Vorjahresniveau (-6,5 %; 2021: 108.500 m² bzw. 31 %), gewannen aber 7,3 Prozentpunkte an relativer Bedeutung. Die Top-Abschlüsse durch Picnic (20.000 m²) und Galaxus (14.000 m²) trugen zusammen gerechnet 34.000 Quadratmeter beziehungsweise 33 Prozent bei.
„Mehr als jeder zweite Quadratmeter des Handels entfiel 2022 auf Abschlüsse im Bereich E-Commerce“, berichtet Alemdag. Konkret waren dieses lautet der Realogis Analyse 56.100 Quadratmeter (55,3 %). Der klassische Handel steuerte hingegen 45.400 Quadratmeter (44,7 %) bei.
Die Branche Industrie / Produktion kämpfte sich 2022 einen Platz nach vorn und rangiert mit 19,8 Prozent vom Gesamtflächenumsatz (52.500 m²) auf Rang 3 (2021: 3 % bzw. 10.500 m²). Damit konnte die Branche ihren absoluten Flächenumsatz verfünffachen und auch relativ von allen Branchen am deutlichsten an Relevanz zulegen (+16,8 Prozentpunkte). Maßgeblich verantwortlich für das gute Abschneiden war der mit 32.000 Quadratmeter größte Mietvertragsabschluss in NRW im Gesamtjahr 2022 durch die Vaillant Group, die damit 61 Prozent des Branchenergebnisses stemmte.
Spitzen- und Durchschnittsmiete steigen erstmals zweistellig
Die Spitzenmiete hat 2022 mit 7,15 Euro pro Quadratmeter ein neues Allzeithoch erklommen und sich damit um 13,5 Prozent verteuert (2021: 6,30 €/m²). „In den vergangenen fünf Jahren stellt dies den deutlichsten Anstieg der Spitzenmiete dar, der erstmals auch zweitstellig ausfällt“, so Alemdag. Der Fünfjahresschnitt von 6,15 Euro pro Quadratmeter wurde um 16,3 Prozent übertroffen.
Die Durchschnittsmiete zog mit einem Zuwachs von 13,2 Prozent beinahe gleichstark an wie die Spitzenmiete. Sie erreichte mit 6,00 Euro je Quadratmeter ebenfalls ihren vorläufigen Höchstwert sowie erstmals einen zweistelligen Zuwachs im Jahresvergleich. Der aktuelle Fünfjahresschnitt liegt bei 5,18 Euro pro Quadratmeter und wurde damit um 15,8 Prozent übertroffen.
„Die Metropolregion Düsseldorf wird auch weiterhin einen Flächenmangel verzeichnen. Jedoch werden entgegen den Trends der vergangenen Jahre deutlich weniger Neubaulogistikimmobilien spekulativ errichtet werden. Zudem gehen wir davon aus, dass die Mietpreise stagnieren oder nur noch sehr verhalten ansteigenden werden“, erklärt Bülent Alemdag abschließend.