Auslaufende Stillhaltevereinbarungen beleben den Sekundärmarkt – Investoren setzen auf selektive Chancen mit Abschlagspotenzial. Von Alex Gadeberg
Die Dynamik am deutschen Büroimmobilienmarkt ist im ersten Quartal 2025 weiter zurückhaltend. Transaktionen und Vermietungen bleiben unter dem langjährigen Durchschnitt. Doch unter der Oberfläche beginnt sich Bewegung abzuzeichnen – vor allem bei indirekten Investments. Hier sorgen mehrere Katalysatoren dafür, dass die Volumina mittelfristig zunehmen dürften.
In den vergangenen Jahren wurden in vielen institutionellen Portfolios, insbesondere in Depot-A-Strukturen von Banken und Sparkassen, Stillhaltevereinbarungen geschlossen. Diese verhinderten vorerst größere Verkäufe von Fondsanteilen. Nun jedoch laufen viele dieser Vereinbarungen aus – und mit ihnen wächst die Zahl der Häuser, die ihre Portfolios neu ausrichten wollen oder müssen. Besonders betroffen von diesem neuen Verkaufsdruck sind Büroimmobilienfonds, deren Objekte (wie eingangs erwähnt) heute oftmals nicht mehr dem ursprünglichen Core-Charakter entsprechen. Das betrifft insbesondere Gebäude in guter Lage, die vor Jahren zu Spitzenpreisen gekauft wurden, heute aber hinsichtlich ESG, Vermietbarkeit oder Lage nicht mehr konkurrenzfähig sind – dies durch gezielte Manage-to-Core-Ansätze potenziell aber wieder werden.
Sondersituationen und Trophy-Immobilien rücken in den Fokus
Hinzu kommen Sondersituationen, die das Bild zusätzlich verändern. Eigentümer beginnen zunehmend, auch repräsentative Objekte – sogenannte Trophy Buildings – am Markt zu platzieren. Das prominenteste Beispiel ist das „Upper West“ in Berlin, das im Januar 2025 für rund 450 Millionen Euro an die Schoeller Group ging. Dabei wandelte die Käuferseite einen Teil einer früheren Finanzierung an Signa in Eigenkapital um – ein Beispiel für eine bilanzwirksame Transaktion statt eines klassischen Asset-Deals. In der Folge werden nicht nur entsprechende Einzeltransaktionen häufiger, sondern auch Fondsanteile mit Büro-Exposure am Sekundärmarkt angeboten – oftmals diskret und im Rahmen strukturierter Prozesse.
Preisfindung bleibt anspruchsvoll – Chancen für selektive Käufer
Die zentrale Herausforderung bleibt die Preisbildung. Zwar sind die Differenzen zwischen Käufern und Verkäufern kleiner geworden, doch noch immer treffen unterschiedliche Renditeerwartungen aufeinander. Während Verkäufer sich in der jüngeren Vergangenheit noch an früheren Verkehrswerten orientierten, setzt sich immer mehr die realistischere Markteinschätzung durch. Aktuell zielen viele Investoren inzwischen auf Nettoanfangsrenditen von 5,5 bis 6,0 Prozent (bei Büro-Fonds) – deutlich über dem Niveau der vergangenen Jahre. Das ist mit den Erträgen klassischer Core-Büros kaum mehr darstellbar. Folglich lassen sich Verkäufe nur durch signifikante Preisabschläge realisieren. Genau hierauf zielen Investoren ab, die bereit sind, in Management-intensivere Objekte mit Entwicklungspotenzial zu investieren – sei es durch Repositionierung, ESG-Upgrades oder Neuausrichtung der Mietstruktur.
Besonders interessant sind dabei Anteile an Fonds, bei denen sie die Kontrolle übernehmen können und bei denen institutionelle Verkäufer aus strategischen Gründen aussteigen möchten, ohne den Fonds selbst aufzulösen. Der Sekundärmarkt für Spezialfondsanteile bietet institutionellen Investoren eine diskrete Möglichkeit, Beteiligungen zu veräußern – ohne Eingriffe in die Fondsstruktur. Gerade für Banken und Versorgungswerke ist dies ein praktikabler Weg, Büroallokationen anzupassen, ohne operative Konsequenzen auszulösen. Die Prozesse sind zunehmend standardisiert, rechtssicher und effizient – ein Vorteil gegenüber offenen Kündigungen, die zu strukturellen Marktverwerfungen führen können.
Ausblick: Das Zeitfenster öffnet sich
Noch ist der deutsche Büroinvestmentmarkt weit von einer Normalisierung entfernt. Doch die Voraussetzungen für mehr Aktivität nehmen zu: Verkaufsdruck trifft auf wachsende Opportunitäten, institutionelle Verkäufer signalisieren zunehmende Abschlagsbereitschaft, und strukturelle Veränderungen – von ESG-Pflichten bis Refinanzierungsdruck – wirken als zusätzliche Katalysatoren. Für selektive Investoren mit Erfahrung und Ausdauer ergibt sich jetzt ein interessantes Zeitfenster. Wer bereit ist, auch komplexere Konstellationen zu prüfen, kann zu attraktiven Einstiegskonditionen in den Markt zurückkehren. Die entscheidende Währung ist dabei nicht nur Kapital, sondern Flexibilität und Transaktionssicherheit.
Ein Kommentar von Alex Gadeberg, Vorstand der Fondsbörse Private Markets.
