Welche Themen werden die Immobilienwirtschaft langfristig prägen? Professor Dr. Alexander von Erdély geht dieser Frage in seinem Kommentar nach.
Die Themen auf der Expo Real 2023 werden vermutlich von mehr Tiefe und Komplexität geprägt sein als auf den Messen in den Jahren vor Corona. Es gibt sehr viel Gesprächsstoff, von Zinsen und Preisbildung bis hin zu der Frage, wer aktuell noch zukauft. Zugleich sollte die Immobilienbranche, trotz der kurzfristig akuten Themen, die alle bewegen, die langfristige Perspektive nicht vernachlässigen. Daher nehmen wir hier fünf Themen in den Blick, die die Branche vor allem langfristig prägen werden.
1. Immobilien entwickeln sich wieder zu Langzeitinvestments
Traditionell galten Immobilien lange als Absicherung in Zeiten stärkerer Inflation. Bedingt insbesondere durch das historisch niedrige Zinsniveau war in den beiden letzten Dekaden jedoch ein gewisser Wandel zu erkennen: Viele Marktakteure betrachteten Immobilien zunehmend auch als Kurzzeitinvestment. Bereits mit einer Haltedauer von zwei bis fünf Jahren konnten hohe Wertsteigerungen ohne weitere Maßnahmen zur Aufwertung der Gebäudequalität erzielt werden – einfach, weil die Verkehrswerte stark gestiegen sind.
Historisch betrachtet war das niedrige Zinsniveau jedoch eine absolute Ausnahmesituation. Die langfristige Betrachtung zeigt: Immobilien sind keine „Daytrading-Produkte“ und von dem Gedanken, in wenigen Jahren ein deutliches Plus zu erzielen, sollten wir uns dringend wieder verabschieden. Stattdessen entwickeln sie sich wieder zu Langzeitinvestments. Eine sinnvolle Mindesthaltedauer beträgt zehn Jahre, wenn nicht sogar länger. Das ist im Hinblick auf einschlägige Klimaschutzziele und die entsprechenden Maßnahmen zur Energie- und Emissionseinsparung auch essenziell. Denn diese Maßnahmen machen sich erst ab einer entsprechenden Haltedauer bezahlt, im wahrsten Sinne des Wortes. Daraus ergeben sich aber auch viele Möglichkeiten und Chancen, den eigenen Gebäudebestand langfristig zu modernisieren und klimafit zu machen.
2. Drum prüfe, wer sich ewig bindet
Gerade weil die Haltedauern wieder deutlich länger werden müssen, ist eine umfassende Analyse essenziell. Blicken wir zurück auf unsere vergangenen Trendnewsletter: Die dort besprochenen Megatrends der Branche haben nicht an Relevanz verloren. Im Gegenteil: Wir müssen immer mehr Faktoren beachten, wenn es um zukunftsfähige Investments und eine langfristig nachhaltige Stadtentwicklung von morgen geht.
Mit dem Pariser Klimaabkommen stand die Branche vor die große Frage: „Was bedeutet das für uns?“ Die großen Themen Nachhaltigkeit, Demografie, moderne Flächenkonzepte und Digitalisierung haben seither nicht an Bedeutung verloren und sind zumindest mit mehr oder weniger genauen Fahrplänen bereits in das unternehmerische Handeln integriert. Und das, was wir heute als Social Impact verstehen, haben wir damals als „Wellness“- oder „Well-being“-Faktor für die Mieter und Mitarbeiter wesentlich geringer gewichtet als heute. Es gibt viel Bewegung, die für alle Akteure verschiedene Themen und Herausforderungen mit sich bringt. Eine zeitgemäße Due-Diligence-Prüfung umfasst folglich heute sehr viel mehr Faktoren als noch vor zehn Jahren.
3. Können wir uns das Bauen noch leisten?
In Zeiten steigender Bau- und Finanzierungskosten stellt sich die Frage: Können wir es uns leisten, nicht mehr zu bauen beziehungsweise zu revitalisieren? Vor allem mit Blick auf den akuten Wohnraummangel sowie die steigenden Klimaschutzanforderungen bis 2045 ist Stillstand – eigentlich – keine Option. Die Refokussierung auf den Bestand spielt mit Blick auf Netzero beispielsweise eine immer entscheidendere Rolle. Denn allein mit den rund 43 Millionen Bestandswohnungen in Deutschland, zusätzlich zum Gewerbeimmobilienbestand, ergeben sich enorme Chancen und eine Hebelwirkung. Für die Stärkung von Urbanität und die Entwicklung eines nachhaltigen Stadtbilds sind Sanierung und Modernisierung essenziell, auch um einen erheblichen Teil der CO2-Emissionen einzusparen und die Klimaziele zu erreichen.
4. Büros sind Marktplätze des Wissens
Es wird immer deutlicher, dass wir von einer Industriegesellschaft zu einer Wissensgesellschaft werden. In dieser Transformation kommt unseren Büros als sogenannten Marktplätzen des Wissens eine zentrale Bedeutung zu. Dieser Funktion gerecht werden können Büroflächen jedoch nur, wenn Mitarbeiter den heimischen Schreibtisch freiwillig gegen das moderne Innenstadtbüro eintauschen. Gefragt sind flexible und offene Bürostrukturen sowie Arbeitsumgebungen, die zur Zusammenarbeit und zum Wissenstransfer einladen. Diese Teamarbeit droht im Homeoffice oder im Einzelbüro verloren zu gehen.
Der Social Impact ist somit ein entscheidender Faktor, der nicht nur die Büroimmobilie von morgen prägen wird. Die soziale Nachhaltigkeit geht vielmehr über die einzelne Immobilie hinaus und entwickelt erst dann eine spürbare Kraft, wenn diese im Kontext eines urbanen Gefüges betrachtet wird. Somit muss das Büro im Kontext eines lebendigen Stadtzentrums gesehen werden, in dem gearbeitet, gewohnt, eingekauft, kurz gesagt, gelebt werden kann.
5. Der Blick zurück hilft, um mit mehr Zuversicht nach vorne zu schauen
Die vergangenen Monate waren von einer Vielzahl von Herausforderungen geprägt – die zuvor ausgeführten Entwicklungen haben zu einer vergleichsweise starken Zurückhaltung bei Akteuren der Immobilienbranche geführt. Doch den Kopf in den Sand zu stecken, war noch nie eine gute Lösung. Vielmehr hilft es, die gegenwärtige Sitation ins Verhältnis zu setzen.
Wir von CBRE haben in diesem Jahr unser 50-jähriges Bestehen in Deutschland gefeiert. Nicht nur wir als Unternehmen haben uns in dieser Zeit weiterentwickelt. Auch die Immobilienmärkte haben in dieser Zeit einige erstaunliche Entwicklungen und Paradigmenwechsel durchlebt. Der Blick zurück zeigt aber auch: Viele schwierige und komplexe Fragestellungen von heute sind gar nicht so neu. So liegt das aktuelle Zinsniveau beispielsweise immer noch unter dem durchschnittlichen Niveau der vergangenen 50 Jahre. Trotz Flächenmangel hat sich die zu Verfügung stehende Wohnfläche pro Kopf verdoppelt. Und zahlreiche Faktoren, die aktuell schwer ins Gewicht fallen, sind temporärer Natur – Unsicherheiten gab es schon immer. Schlussendlich kann gesagt werden: Die aktuellen Herausforderungen erscheinen einem immer schlimmer als die vorherigen.
