Energetisch veraltete Gebäude drohen zum Carbon-risk Asset zu werden. Wer gegensteuern will, braucht ein intelligentes Sanierungskonzept. Von Werner Ottilinger
Auch für Nichtwohngebäude gilt: Wer den Energieverbrauch und CO2-Footprint nicht im Griff hat, gefährdet die Performance und Wertbeständigkeit seiner Immobilien. Denn ESG-Reportings rücken bei Investitionsentscheidungen immer mehr in den Mittelpunkt. Für den Werterhalt eines Gebäudes und für unser Klima ist eine energetische Sanierung in der Regel besser als ein Neubau. Wer Carbon-risk Assets vermeiden will, der sollte dabei allerdings systematisch vorgehen und sich für einen systemischen Spezialisten entscheiden.
Bereits heute spielen ESG-Daten eines Gebäudes bei der Wertermittlung eine entscheidende Rolle. Mieter, Käufer wie auch Analysten und Fondsmanager schauen mittlerweile sehr genau hin: Ist das Gebäude ressourcenschonend zu bewirtschaften? Wie steht es um Nutzerkomfort und -zufriedenheit? Werden die Richtlinien des Gebäudeenergiegesetz (GEG) eingehalten? Wie hoch sind die laufenden Kosten? Wie groß ist der CO2-Footprint?
Denn eines ist klar: Der gerade hierzulande rasant fortschreitende Klimawandel wird die Politik zu immer restriktiveren Maßnahmen zwingen. Ein Beispiel hierfür ist das Treibhausgas-Emissionshandelsgesetzes (TEHG), das ab 2027 erstmals auch den Gebäudesektor betrifft: Künftig müssen Eigentümer, die mit Öl oder Gas heizen, Emissionszertifikate erwerben. Sie zahlen also direkt für ihren CO₂-Ausstoß, zusätzlich zu den Besteuerungen fossiler Energieträger.
Der Handlungsdruck wächst: Eine nicht mehr zeitgemäße Energie-Infrastruktur kann auch das schönste Bestandsgebäude schnell zum nicht mehr vermiet- oder verkaufbaren Carbon-risk Asset machen. So sind laut Angaben des international agierenden Asset Managers Robeco knapp 75 Prozent des kommerziellen Gebäudebestands in der Europäischen Union nicht energieeffizient. Die Denkfabrik Bruegel schätzt, dass die gebäudebedingten Emissionen um 55 Prozent gegenüber dem Wert von 2022 gesenkt werden müssen, damit die Ziele der EU-Richtlinie über die Gesamteffizienz von Gebäuden 2030 erreicht werden. (Quelle: raum und mehr-Magazin, 01/2025, von Union Invest)
Sanierung ist klimaschonender
Also besser gleich abreißen und neu bauen? Besser nicht, meint die die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB). Sie hat in einer am 24. Februar 2025 veröffentlichten Studie die Klimawirkung von Sanierungen im Vergleich zu Neubauten untersucht. Das Ergebnis: Die bauwerksbezogenen CO2-Emissionen sind bei Sanierungen im Schnitt um den Faktor 2,4 niedriger als bei Neubauten. Selbst über seinen gesamten Lebenszyklus kann der Neubau in der Regel seinen CO2-Nachteil nicht mehr wettmachen.
Für Eigentümer und Betreiber von Bestandsgebäuden sollte die Devise also heißen: Sanieren – je eher desto besser. Dabei kommt der Gebäudeautomation eine zentrale Bedeutung zu: Durch den Einsatz moderner Sensorik und Regeltechnik können schnell an die 20 Prozent Energie eingespart werden, und das ohne aufwändige Umbaumaßnahmen.
Hardware
Hierzu wird zunächst ein Netz von Sensoren installiert, das kontinuierlich Daten sammelt; und zwar nicht nur klassische Parameter wie Temperatur oder Luftfeuchtigkeit, sondern auch Helligkeitswerte, Präsenzerkennung sowie CO2-Kozentration, Bewegung oder auch Geräuschpegel. Diese Messwerte lassen auf die Raumnutzung und raumklimatischen Bedingungen schließen. Ein Automationsrechner ermittelt dann aus dem Informationspool Befehle an die Aktorik: Lüftung, Heizung, Klimatisierung und Lichtlenkung.
Da selbst Daten über CO2 sowie Helligkeit und Raumbelegung verfügbar sind, kann die Regelung nun wirklich umweltbezogen und bedarfsgesteuert erfolgen. Auch externe Dienste, beispielsweise die Wettervorhersage, werden einbezogen. Hiermit löst sich das System vom reinen Regelkreisprinzip und kann vorausschauend agieren.
Bei der praktischen Umsetzung haben sich integrierte Detektoren wie der Smart Sensor viaSens von SAUTER bewährt. Der Multisensor integriert sämtliche relevanten Messungen in nur einem Gerät und kann über einen mehrfarbigen LED-Ring sogar Signale geben sowie mit den Raumnutzenden in Kommunikation treten.
Software
Die gesicherte Vernetzung mit dem verschlüsselten Protokoll „BACnet/SC“ ermöglicht auch den Einsatz webbasierender Hard- und Software, zum Beispiel Cloud-gestützte Automationsrechner oder Vision Center von Sauter. Diese Web-basierte Gebäudemanagement- und Integrations-Software für Energieeffizienz, Betriebssicherheit und Werterhaltung führt auf einer ergonomischen Benutzeroberfläche alle BACnet-Stationen zusammen.
Dies ermöglicht umfassende Einblicke in das gesamte Mess-, Steuer- und Regelsystem über gut strukturierte Tabellen sowie dynamisierte 2D- und 3D-Grafiken. In der aktuellen Version 9.0 offeriert Vision Center sogar ein Energiemanagement- und Analytik-Modul. Es errechnet auf der Grundlage von Verlaufsdaten Prognosen, aus denen sich Kosten- und CO2-Emissionsschätzungen ableiten lassen, und bildet einen digitalen Gebäudezwilling ab.
Konkrete Maßnahmen zur Dekarbonisierung von Gebäudeportfolios schlägt das Cloud-basierte Tool „Amanteia“ vor. Auf Basis von Lage, Nutzung, Bausubstanz und nur weniger Klicks liefert die Software eine erste Einschätzung des CO2-Fußabdrucks sowie eine Projektion der Entwicklung bis 2050. Danach empfiehlt Amanteia unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorgaben etwa eine Photovoltaik-Anlage oder die Modernisierung von Fenstern, Fassaden und Gebäudetechnik. Die Umsetzungsstrategien können verglichen, bewertet und während der Maßnahmenumsetzung angepasst werden. Ein umfangreiches ESG-Reporting rundet die Funktionen ab.
Services
Moderne Automation verwaltet das Gebäude immer als integriertes Gesamtsystem: Daher ist es bei der Umsetzung der energetischen Sanierung erfolgskritisch, einen Dienstleister und Technologieanbieter zu beauftragen, der das Gebäude ganzheitlich analysiert in enger Zusammenarbeit mit dem Auftraggeber ein integratives Konzept ausarbeitet – und dann auch ebenso integrativ verwirklicht.
Ein spezialisiertes und ganzheitlich auf Energieeffizienz ausgerichtetes Unternehmen wie Sauter bietet zur Erreichung der gesteckten Klimaziele neben der Gebäudeautomation ein intelligentes Facility Management. Dabei reicht der Service unter anderem vom bedarfsgerechten Energiemanagement über die Gebäudesteuerung via Autopilot bis zum digitalen Zwilling mit KI-Analyse.
Geschulte Energieberatende mit langjähriger Erfahrung in der energetischen Sanierung von Gebäuden führen in dem Kontext unter anderem Energie-Checks und Energieaudits durch, ermitteln Einsparmaßnahmen und beraten beim Einsatz passender Technologien und Maßnahmen. Das von ihnen erarbeitete Dekarbonisierungskonzept stellt alle Optionen detailliert und präzise dar. Die entsprechende Umsetzung kann der Anwendende dann entweder selbst angehen oder auch hierfür maßgeschneiderte Services in Anspruch nehmen.
