Drei Viertel des europäischen Büroflächenumsatzes entfallen auf zentrale Lagen – periphere Standorte geraten unter Druck.
Eine aktuelle Analyse von Cushman & Wakefield zeigt eine zunehmende Konzentration der Büroflächennachfrage auf zentrale Geschäftsviertel (CBDs) in den europäischen Metropolen. Zwischen Juli 2024 und Juni 2025 wurden rund 75 Prozent des Flächenumsatzes in 17 untersuchten Städten in den Kernlagen generiert – vor der Pandemie lag der Anteil noch bei rund 60 Prozent.
Ausschlaggebend für diesen Trend sind laut Studie die hohe Standortqualität, die Nähe zu Verkehrsknotenpunkten und der Wunsch vieler Unternehmen, die Rückkehr ins Büro aktiv zu fördern. Die reine Flächenqualität tritt dabei zunehmend hinter die Standortattraktivität zurück.
Flächenumsätze steigen vor allem in den CBDs
Insgesamt wurden in den CBDs der untersuchten Städte rund 12,4 Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt – ein Anstieg um zehn Prozent gegenüber dem Vorjahr. Im Gegensatz dazu ging der Flächenumsatz außerhalb der Kernlagen um vier Prozent auf 4,9 Millionen Quadratmeter zurück.
Besonders deutlich fiel das Wachstum in Frankfurt aus: Hier stieg der Umsatz im CBD um rund 70 Prozent, während die peripheren Lagen lediglich ein Plus von etwa zehn Prozent verzeichneten. Auch in München legte der Umsatz im Zentrum deutlich zu (+33 %), während er außerhalb rückläufig war (–8 %).
Berlin hingegen bildete eine Ausnahme: Zwar blieb das Umsatzvolumen in den peripheren Bereichen nahezu stabil (–3 %), doch die Nachfrage in den CBDs sank deutlich um 16 Prozent.
Leerstandsquoten und Mieten: Vorteil für zentrale Standorte
Im zweiten Quartal 2025 lag die durchschnittliche Leerstandsquote in CBDs bei 7,1 Prozent, außerhalb bei 12,9 Prozent – ein Unterschied von 585 Basispunkten, der höchste Wert seit 2016.
Auch die Mietpreisentwicklung unterstreicht die Dominanz der Kernlagen: Hier stiegen die Spitzenmieten im Jahresverlauf um durchschnittlich 3,7 Prozent, während außerhalb der CBDs ein Zuwachs von 2,3 Prozent verzeichnet wurde. Über drei Jahre betrachtet beträgt das Mietwachstum in zentralen Lagen +13,2 Prozent, verglichen mit +7 Prozent in den übrigen Bereichen.
Kapitalmärkte spiegeln den Trend
Die stärkere Nutzerpräferenz für zentrale Standorte zeigt sich auch auf Investorenseite. Die Kapitalwerte in CBDs legten im Zeitraum Juli 2024 bis Juni 2025 um fünf Prozent zu – das vierte Wachstumsquartal in Folge. Außerhalb der Kernlagen gingen die Werte hingegen leicht um 0,2 Prozent zurück. Parallel dazu sanken die Spitzenrenditen in CBDs auf 5,2 Prozent (–8 Basispunkte), während sie in peripheren Lagen leicht auf 6,8 Prozent stiegen.
„Mit Blick auf die Zukunft glauben wir, dass die Verlagerung hin zu Kernstandorten für Nutzer weiterhin ein wichtiger Schwerpunkt bleiben wird“, sagt Nigel Almond, Senior Director Research EMEA bei Cushman & Wakefield. „Erreichbarkeit, zusätzliche Ausstattung und ein hochwertiges Umfeld, das Flexibilität, Kreativität und Zusammenarbeit fördert, werden auch weiterhin von entscheidender Bedeutung sein, wenn es darum geht, Mitarbeiter dazu zu ermutigen, wieder öfter im Büro zu arbeiten. Unternehmen priorisieren weiterhin häufig die Lage gegenüber der Flächenqualität. Damit sind verfügbare A-Flächen, die sich außerhalb der Kernstandorte befinden, im Nachteil.“
