Wie steht es um die Assetklassen Büro, Wohnen, Retail, Healthcare, Hotel und Logistik im laufenden Investmentjahr?
Ukraine-Konflikt, Corona-Pandemie, anhaltend hohe Inflation: Aktuell nehmen die Unsicherheiten an den Märkten zu. In seinem Kommentar schildert Florian Wenner von Primonial Reim Germany seine Erwartungen für den deutschen Immobilieninvestmentmarkt 2022.
Büroimmobilien: Passende Objekte zu finden wird schwieriger
„2021 lag das Gesamttransaktionsvolumen bei mehr als 23 Milliarden Euro und damit unterhalb der Vorjahre. Der Grund hierfür war vor allem das geringe Angebot. Zudem entfiel im vergangenen Jahr nur ein Anteil von rund 38 Prozent auf ausländische Investoren – deutlich weniger als im Zehn-Jahres-Durchschnitt“, so Wenner.
Trotz der Schwierigkeiten vor dem Hintergrund der Corona-Pandemie habe sich der Büromarkt im vergangenen Jahr insgesamt aber positiv entwickelt. Die Spitzenmieten seien leicht gestiegen und der Büroflächenumsatz im Vorjahresvergleich deutlich höher. Allerdings werde es schwieriger, passende Immobilien für das eingesammelte Kapital zu finden. „Darüber hinaus spielt auch eine gewisse Zurückhaltung bei Investoren vor dem Hintergrund der Corona-Pandemie, ESG-Themen sowie Homeoffice-Debatten eine Rolle“, so Wenner.
Wohnimmobilien: Regulatorische Risiken
„Die hohe Wohnungsnachfrage hat auch investorenseitig zu einem sprunghaft gestiegenen Interesse geführt. Ähnlich wie im Büromarkt stehen die Top-7-Städte besonders im Fokus. Auf sie entfallen rund 70 Prozent der Wohntransaktionen“, erläutert Wenner.
Wenner geht von einer weiterhin hohen Wohnungsnachfrage in Deutschland aus. Auch investorenseitig werde die Assetklasse Wohnen weiterhin im Fokus stehen, da deutsche Wohnimmobilien ihr Image als sicherer Hafen beibehielten. Aus diesem Grund sei mit einer weiteren Renditekompression zu rechnen. „Es bestehen allerdings weiterhin gewisse regulatorische Risiken für den deutschen Wohnungsmarkt, auch wenn die öffentliche Diskussion um bezahlbaren Wohnraum und staatlicher Eingriffe in den Wohnungsmarkt in den letzten Monaten vor dem Hintergrund der Corona-Pandemie und geopolitischer Konflikte etwas in den Hintergrund gerückt ist“, sagt Wenner.
Einzelhandelsimmobilien: „Weiterhin große Unsicherheiten“
Mit Blick auf Retailobjekte prognostiziert Wenner: „2022 ist weiterhin mit hoher investorenseitiger Nachfrage im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels und Fachmärkten in attraktiven Lagen zu rechnen. Für eher opportunistische Investoren könnten Investments in übrige Einzelhandelsimmobilien interessant sein, wenngleich die Konkurrenz durch den Onlinehandel weiterhin groß sein wird und darüber hinaus weiterhin große Unsicherheiten vor dem Hintergrund der Pandemie bestehen.“
Gesundheitsimmobilien: Zunehmende Angebotsknappheit
In den nächsten Jahren sei – auch vor dem Hintergrund von ESG-Investmentstrategien – von einer weiter zunehmenden Nachfrage im Bereich Gesundheitsimmobilien auszugehen. „Größte Investmenthemmnisse sind dabei die zunehmende Angebotsknappheit sowie das Fehlen von Pflegefachkräften. Verstärkt in den Fokus rücken auch altersgerechte Wohnformen, wie zum Beispiel Betreutes Wohnen, die auf die größer werdende Zielgruppe der Senioren ausgerichtet sind und den Vorteil geringerer Regulierung und höherer Freiheit bei der Mietgestaltung im Vergleich zu klassischen Pflegeheimen bieten“, erklärt Wenner.
Hotelimmobilien: Rückläufige Geschäftsreisetätigkeit könnte bestehen bleiben
„Das hohe Interesse ausländischer Investoren in den Vorjahren mit Anteilen von über 50 Prozent konnte (...) bisher nicht wieder erreicht werden“, so der Senior Researcher. Die Spitzenrenditen seien seit 2020 leicht angestiegen und lägen aktuell bei rund 4,3 Prozent.
„Für opportunistische Investoren bieten sich daher potenziell günstige Einstiegszeitpunkte, auch wenn weiterhin große Unsicherheit besteht, ob die Branche in den nächsten Jahren an die Übernachtungs- und Auslastungszahlen der Prä-Covid-Jahre anknüpfen kann. Insbesondere die rückläufige Geschäftsreisetätigkeit könnte aufgrund der zunehmenden Akzeptanz von Videokonferenzen auch nach dem Ende der Pandemie bestehen bleiben“, meint Wenner.
Logistikimmobilien: Hohe Nachfrage, sinkende Renditen
„Logistik konnte bezogen auf das Transaktionsvolumen somit Handelsimmobilien als drittgrößte Assetklasse ablösen. Die große Beliebtheit der Assetklasse lässt sich auch an großem Interesse ausländischer Investoren ablesen. So entfielen im Jahr 2021 rund 58 Prozent des investierten Volumens auf ausländische Investoren. Die hohe investorenseitige Nachfrage bei gleichzeitig fehlendem Angebot hat entsprechend zu einer deutlichen Renditekompression in den letzten Jahren geführt. So liegen die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien aktuell bei rund 3,1 Prozent“, analysiert Wenner.
Ein Ende der Renditekompression scheine derzeit nicht in Sicht: Auch 2022 geht Wenner von hoher Nachfrage und weiter sinkenden Renditen für moderne Logistikflächen aus.
