Eine Umfrage der Berlin Hyp zeigt: Deutschland gilt weiterhin als Core-Standort – doch Finanzierung und Marktumfeld werden selektiver.
Deutschland bleibt aus Sicht internationaler Immobilienprofis ein stabiler Investitionsstandort für gewerbliche Immobilien. Zu diesem Ergebnis kommt das aktuelle Trendbarometer der Berlin Hyp, für das im März mehr als 100 Marktteilnehmer befragt wurden.
Die Studie zeigt, dass der deutsche Markt weiterhin als Qualitäts- und Stabilitätsstandort wahrgenommen wird. Entscheidende Faktoren sind insbesondere hohe Objektqualität und Baustandards, die von 28 Prozent der Befragten als wichtigster Vorteil genannt werden. Sie gelten als Grundlage für langfristige Vermietbarkeit und stabile Werte.
Weitere Attraktivitätsfaktoren sind strukturell robuste Nutzungsarten wie Wohnen, Logistik und Lebensmitteleinzelhandel (21 Prozent) sowie stabile rechtliche Rahmenbedingungen (19 Prozent). Auch die nach der Preiskorrektur gesunkenen Einstiegspreise (17 Prozent) stärken aus Sicht der Marktteilnehmer die Position Deutschlands als Core-Markt.
Ergänzend nennen die Befragten Marktliquidität und Diversifikation über Nutzungsarten (6 Prozent), Value-Add-Potenziale im Strukturwandel (5 Prozent) sowie den Anteil internationaler Investoren (3 Prozent).
Konjunktur und Bürosegment als zentrale Risiken
Auf der Risikoseite dominieren hingegen gesamtwirtschaftliche Faktoren. Eine schwache Konjunktur und ein unsicheres makroökonomisches Umfeld sehen 32 Prozent der Befragten als größten Belastungsfaktor für den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt.
Strukturelle Herausforderungen im Bürosegment folgen mit 22 Prozent. Leerstände und mögliche weitere Preisrückgänge gelten weiterhin als zentrale Unsicherheitsfaktoren. Auch ein insgesamt verhaltenes Transaktions- und Finanzierungsumfeld wird mit 18 Prozent als dämpfend wahrgenommen.
Hinzu kommen regulatorische und politische Faktoren. Hohe Regulierung, Bürokratie sowie politische Unsicherheiten nennen 17 Prozent der Teilnehmer als Einschränkung für den Standort. Dagegen spielen Zins- und Renditeunsicherheiten (7 Prozent) sowie segmentbezogene Risiken (4 Prozent) derzeit eine geringere Rolle.
Die Ergebnisse deuten darauf hin, dass die Risiken für den deutschen CRE-Markt weniger aus dem Finanzierungsumfeld selbst entstehen, sondern stärker aus der konjunkturellen Entwicklung und strukturellen Veränderungen einzelner Segmente.
Kreditgeber finanzieren stärker nach Segmenten
Auch bei der Risikobereitschaft der Fremdkapitalgeber zeigt sich ein differenziertes Bild. Laut Umfrage verfolgen Kreditgeber überwiegend eine segmentabhängige Strategie.
60 Prozent der Befragten sehen eine klar segmentdifferenzierte Risikobereitschaft. Die Kreditvergabe hängt damit stärker von Nutzungsart, Lage und Objektqualität ab. Eine deutlich sinkende Risikobereitschaft erkennen 15 Prozent der Marktteilnehmer.
Zugleich berichten zwölf Prozent von einer selektiv höheren Finanzierungsbereitschaft bei Core- und Core-Plus-Objekten. Für hochwertige Immobilien in guten Lagen mit erfahrenen Sponsoren bleibt der Zugang zu Fremdkapital damit vergleichsweise stabil.
Strengere Finanzierung für internationale Investoren
Für internationale Investoren haben sich die Finanzierungsbedingungen im deutschen Markt spürbar verändert. Besonders häufig werden niedrigere Beleihungsausläufe genannt: 27 Prozent der Befragten erwarten höhere Eigenkapitalanteile bei Transaktionen.
Zudem berichten 25 Prozent von strengeren Covenants und intensiverem Monitoring in Kreditverträgen. Auch höhere Margen und Risikoaufschläge spielen mit 21 Prozent eine wichtige Rolle.
Darüber hinaus gewinnt die Qualität des Sponsors stärker an Bedeutung. 14 Prozent der Teilnehmer sehen eine stärkere Fokussierung auf Bonität, Erfahrung und Verlässlichkeit der Investoren. Kürzere Laufzeiten und Zinsbindungen (6 Prozent) sowie strukturierte Finanzierungen (4 Prozent) werden ebenfalls häufiger genannt.
Wettbewerb vor allem innerhalb Europas
Im internationalen Wettbewerb sieht die Mehrheit der Befragten Deutschland vor allem mit anderen europäischen Märkten konkurrieren.
Westeuropa – insbesondere Frankreich, Benelux und Skandinavien – gilt mit 41 Prozent als stärkster Wettbewerber um internationale Kapitalströme. Südeuropa folgt mit 20 Prozent, während Großbritannien und Irland mit 19 Prozent knapp dahinter liegen.
Märkte in Zentral- und Osteuropa erreichen 16 Prozent. Nordamerika spielt aus Sicht der Befragten aktuell nur eine untergeordnete Rolle.
