Berlin Hyp und Bulwiengesa analysieren die Assetklasse Light Industrial. Strukturwandel, Konversionen und Zukunftsbranchen prägen den Markt.
Light Industrial rückt stärker in den Fokus der Immobilienwirtschaft. Zu diesem Ergebnis kommt die Kurzstudie „Light Industrial im Fokus: Marktumfeld, Standorte und Zukunftschancen“, die die Berlin Hyp gemeinsam mit Bulwiengesa vorgelegt hat. Die Untersuchung bewertet Marktumfeld, Standortprofile und Entwicklungsperspektiven der Assetklasse vor dem Hintergrund des wirtschaftlichen Strukturwandels.
Demnach werden durch den Rückgang des Verarbeitenden Gewerbes zunehmend Flächen in etablierten Industrielagen frei. Gleichzeitig führe die zunehmende Verzahnung von Produktions-, Forschungs- und Dienstleistungsprozessen zu einem veränderten Flächenbedarf. Daraus ergäben sich neue Potenziale zur Neupositionierung brachliegender Industrieflächen.
Zukunftsbranchen als Nachfragetreiber
Als wesentliche Impulsgeber identifiziert die Studie Unternehmen aus Bereichen wie Life Science, Digitalisierung und Künstliche Intelligenz, Elektrifizierung sowie Robotik. Diese Branchen benötigten häufig flexible Flächenkonzepte, die Büro-, Forschungs- und Leichtproduktionsnutzungen kombinieren.
Light-Industrial-Immobilien zeichnen sich laut Studie insbesondere durch kleine bis mittlere Objektgrößen, urbane Lagen sowie multifunktionale Nutzungsmöglichkeiten aus. Zudem werde eine gemischte Mieterstruktur als stabilisierender Faktor für Cashflows und Drittverwendungsfähigkeit bewertet.
Marktdaten deuten Entwicklungszyklus an
Die Autoren sehen die Assetklasse vor einem bedeutenden Entwicklungszyklus. Für das Jahr 2026 wird ein Fertigstellungsvolumen von rund 3,1 Millionen Quadratmetern prognostiziert. In den vergangenen zehn Jahren lag der Durchschnittswert bei 1,98 Millionen Quadratmetern pro Jahr.
Auch bei den Spitzenmieten verzeichnet die Studie Zuwächse. In den A-Städten seien diese seit 2015 um 53 Prozent auf zuletzt 11,60 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Das Transaktionsvolumen habe sich im Jahr 2025 gegenüber dem Vorjahr um 19 Prozent auf rund 1,4 Milliarden Euro erhöht.
Oliver Hecht, Marktvorstand Inland der Berlin Hyp, ordnet die Entwicklung ein: „Im aktuellen Marktumfeld ergeben sich für die Assetklasse Light Industrial interessante Investitionsmöglichkeiten. Zukunftsbranchen wie Life Science sorgen bundesweit für eine steigende Nachfrage nach geeigneten Flächen.“
Brownfields gewinnen an Bedeutung
Ein zentrales Thema der Studie ist die Konversion brachliegender Industrieflächen. Angesichts knapper Gewerbegrundstücke rückten Brownfields verstärkt in den Fokus, so bulwiengesa. Alexander Fieback, Head of Research bei Bulwiengesa, erklärt: „In der Studie zeigen wir auf, wie dem strukturellen Angebotsdefizit im Bereich Light Industrial durch Konversionen begegnet werden kann.“
Aufgrund der industriellen Vornutzung verfügten entsprechende Flächen häufig über eine gute Verkehrsanbindung und technische Erschließung. Planungsrechtliche Genehmigungen könnten dadurch erleichtert werden, wenngleich Altlastenfragen zu berücksichtigen seien.
Zur Bewertung regionaler Potenziale analysiert die Studie sieben deutsche Metropolregionen, darunter Berlin, Rhein-Ruhr, Frankfurt am Main und München. Das höchste Entwicklungspotenzial sehen die Autoren in Berlin sowie in der Region Rhein-Ruhr. Beide Standorte profitierten von einer hohen Dichte zukunftsrelevanter Branchen und zugleich umfangreichen Konversionsmöglichkeiten.
Beispiele für erfolgreiche Konversionsprojekte nennt die Studie unter anderem das Turbinenwerk in Mannheim, die Werkhalle 3 in München sowie mehrere Projekte in Berlin.
