Light Industrial-Immobilien in Deutschland und in den USA erweisen sich immer mehr als attraktive Assetklasse. Ein deutsch-amerikanischer Vergleich. Von Dr. Christoph Pitschke und Daniel Sopka
Im Windschatten der hohen Nachfrage der letzten Jahre nach großen „Big Box“-Logistikhallen hat sich in den USA wie auch in Deutschland das Anlagesegment der kleineren, so genannten Unternehmensimmobilien (Light Industrial-Immobilien) stark entwickelt. Viele dieser Objekte werden abgeleitet aus der Flächengröße als „Mid Bay“ oder „Small Bay“-Immobilien bezeichnet.
Light Industrial-Immobilien werden im Allgemeinen als gemischt genutzte Gewerbeobjekte mit mittelständischer Mieterstruktur definiert. Konstituierendes Merkmal ist die Mischnutzung auf Grundlage verschiedener Flächenarten: Büro-, Lager-, Fertigungs-, Forschungs-, Service- und Großhandelsflächen sowie sogenannte Flex Spaces, die für unterschiedliche Nutzungsarten eingesetzt werden können. Diese Flexibilität steigert die Drittverwendungsfähigkeit erheblich und bildet einen zentralen Vorteil gegenüber monofunktionalen Objekten. Die kleinteiligere Vermietung reduziert das Klumpenrisiko bei Mietausfällen, zudem entsteht eine starke Nutzerbindung, da viele Unternehmen aufgrund hoher Umzugskosten und standortgebundener Abläufe langfristig an ihre Flächen gebunden sind. Selbst in der Finanz- und COVID-Krise blieben die Vermietungsquoten bei über 90 Prozent. Damit wirkt Light Industrial komplementär zu anderen Gewerbearten und stärkt die Risikostreuung im Portfolio.
Seit mehreren Jahren analysiert die von Bulwiengesa ins Leben gerufene Initiative Light Industrial die Entwicklungen im Markt. Die nachfolgenden Definitionen und Marktkennziffern resultieren aus der umfassenden Expertise dieser Initiative.
Das Rückgrat der Nachfrage nach Light Industrial-Objekten bildet der deutsche Mittelstand, insbesondere kleine und mittlere Unternehmen mit regionaler Verwurzelung.
Drei Objektkategorien sind zu unterscheiden:
- Produktionsimmobilien bestehen aus einzelnen Hallenobjekten mit moderatem Büroflächenanteil und sind für vielfältige Arten der Fertigung geeignet. Die Hallenflächen können auch für andere Zwecke wie Lagerung, Forschung und Services sowie für Groß- und Einzelhandel eingesetzt werden.
- Gewerbeparks werden meist gezielt für die Vermietung an Unternehmen geplant und gebaut. Sie bestehen aus mehreren Einzelgebäuden, die ein Ensemble mit einheitlich organisiertem Management und gemeinsamer Infrastruktur bilden. Gewerbeparks verfügen über vielfältige Flächentypen, wobei der Büroanteil in der Regel zwischen 20 und 50 Prozent liegt. Sie befinden sich meist in Stadtrandlagen mit guter Erreichbarkeit.
- Gewerbehöfe sind kompakte Gebäudekomplexe, die speziell für die Ansiedlung kleiner und mittlerer Gewerbebetriebe konzipiert sind. Sie zeichnen sich durch ihre effiziente Flächennutzung, flexible Raumaufteilung und die Möglichkeit zur gemeinschaftlichen Nutzung von Infrastrukturen aus. Häufig entstehen Gewerbehöfe in urbanen oder stadtnahen Lagen und kombinieren verschiedene (klein-) gewerbliche Nutzungen.
Der deutsche Light Industrial-Markt steht vor herausfordernden, aber auch chancenreichen Zeiten: Während die makroökonomischen Indikatoren insbesondere in Hinblick auf das verarbeitende Gewerbe auf eine anhaltende Schwäche hindeuten, entwickelt sich das Segment Light Industrial robuster als erwartet. Dabei ist die Assetklasse von strukturellen Belastungsfaktoren betroffen. Hohe Energiekosten beeinträchtigen produzierende Unternehmen ebenso wie die aktuelle Schwäche des Exportsektors. Hinzu kommen bürokratische Hürden, Fachkräftemangel sowie eine zunehmend restriktive Flächenpolitik, die sowohl die Baulandausweisung als auch die Verfügbarkeit von Gewerbegrundstücken in attraktiven Lagen erschwert.
Dennoch zeigt sich das Light Industrial-Segment bemerkenswert widerstandsfähig. Ein wesentlicher Erklärungsfaktor liegt in der Diversifikation der Nachfrage vom klassischen verarbeitenden Gewerbe über Dienstleistungsunternehmen und Handwerksbetriebe bis hin zu Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen sowie Unternehmen aus dem Technologie- und Kreativsektor. Dies verleiht dem Segment Resilienz gegenüber konjunkturellen Schwankungen einzelner Branchen.
Neubauaktivität bleibt robust – staatliche Impulse stützen Entwicklung
Die Projektentwicklung im Light Industrial-Segment erwies sich in den vergangenen Jahren deutlich widerstandsfähiger als die wirtschaftliche Lage hätte erwarten lassen. 2025 wurden bundesweit rund 2,1 Millionen Quadratmeter Neubaufläche fertiggestellt. Dabei wirkten staatliche Subventionsprogramme sowie erhöhte Verteidigungsausgaben als Impulsgeber – ein Effekt, der sich insbesondere in eigengenutzten Produktionsimmobilien niederschlägt. Das durchschnittliche Fertigstellungsvolumen der vergangenen zehn Jahre liegt bei knapp 1,4 Millionen Quadratmetern pro Jahr.
Die Nachfrage nach Light Industrial-Flächen generiert sich primär aus dem verarbeitenden Gewerbe. Bei Produktionsimmobilien dominieren Eigennutzer mit hochspezifischen Flächenanforderungen. Regionale Nachfrageschwerpunkte konzentrieren sich auf die traditionellen Industriecluster in Süd- und Westdeutschland.
Die strukturelle Flächenknappheit limitiert zwar Umsatzvolumina in nachfragestarken Phasen, fungiert jedoch als Stabilisator in konjunkturellen Abschwüngen. Mit rund 1,6 Millionen Quadratmetern verzeichnete der Flächenumsatz 2025 eine solide Entwicklung und bestätigt die Resilienz der Assetklasse. Der langjährige Durchschnitt der letzten zehn Jahre liegt bei etwa 1,9 Millionen Quadratmetern pro Jahr.
Investoreninteresse weiterhin hoch
Light Industrial hat sich als attraktive Anlageform etabliert. Sie bietet Investoren direkten Zugang zu Immobilien des deutschen Mittelstands. Der Mangel an Investmentprodukten bei gleichzeitig hohem Investoreninteresse hat die Kaufpreise über einen langen Zeitraum steigen lassen, wobei jedoch nach der Zinswende 2023 Preiskorrekturen folgten. Die Spitzenrenditen reflektieren die Marktreife der Assetklasse: Top-Gewerbeparks rangieren aktuell bei einer Bruttoanfangsrendite von etwa 5,2 Prozent, Produktionsimmobilien bei rund 6,1 Prozent. Die Spitzenrenditen von Gewerbeparks rangieren um etwa 20 bis 30 Basispunkte über denen vergleichbarer Logistikobjekte.
Das durchschnittliche Transaktionsvolumen der vergangenen zehn Jahre lag bei rund 2,4 Milliarden Euro jährlich. Moderne Gewerbeparks stehen dabei im Fokus: Ihre Flexibilität, Modularität und hohe Drittverwendungsfähigkeit machen sie zu gefragten Produkten in Immobilienportfolios.
Light Industrial in den USA stärker entwickelt als in Deutschland
Light Industrial hat sich also als bemerkenswert stabiles Segment im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt etabliert, ist aber noch nicht so weit entwickelt wie in den USA. Das Transaktionsvolumen im US-Markt liegt seit Jahren auf deutlich höherem Niveau. Dies ist zum einen auf die Größe des Landes sowie des US-Industriesektors zurückzuführen. Zugleich besteht in den USA im gesamten Immobiliensektor eine deutlich höhere Markttransparenz und Datenverfügbarkeit. Die hohe Anzahl von Investoren, von Family Offices, Pensionskassen bis hin zu auf Light Industrial fokussierten börsennotierten Aktiengesellschaften (REITS) führt zu einer hohen Liquidität und Marktreife dieses Segments.
Der amerikanische Light Industrial-Markt zeigt eine dynamische Entwicklung. Die Nachfrage wird durch das anhaltende E-Commerce-Wachstum, die Rückverlagerung von Produktionskapazitäten in die USA (Reshoring) sowie den Ausbau moderner Logistiknetzwerke getrieben.
Besonders deutlich zeigt sich die Stärke des Light Industrial‑Segments der USA am Flächenwachstum. Logistikflächen ab 10.000 Quadratmeter zeigten in den letzten 5 Jahren ein dynamisches Wachstum. Einheiten zwischen 10.000 und 25.000 Quadratmetern wuchsen um rund 10 Prozent, Flächen zwischen 25.000 und 45.000 Quadratmetern um 16 Prozent, Big Box‑Objekte über 45.000 Quadratmeter sogar um 26 Prozent. Das Angebot an Small Bay‑Flächen dagegen stagniert mit 2 bis 3 Prozent nahezu. Zudem ist seit 2023 die Neubau-Pipeline im Small Bay-Segment rückläufig.
Für Investoren ist diese geringe Neubautätigkeit ein Vorteil. Das begrenzte Angebot trifft auf eine strukturell hohe Nachfrage. Dadurch entsteht eine Angebotsknappheit, die zu niedrigen Leerständen, schneller Neuvermietung und überdurchschnittlichem Mietwachstum führt. Gebäude unter 10.000 Quadratmeter verzeichneten zuletzt eine Leerstandsquote von nur 4,6 Prozent.
Die Verfügbarkeit kleiner Einheiten unter 10.000 Quadratmetern ist äußerst begrenzt und ist in den letzten fünf Jahren nur minimal gewachsen. Entwickler konzentrieren sich tendenziell auf großvolumige Logistik, wodurch die Angebotsknappheit im Small Bay‑Bereich bestehen bleibt und der Preisdruck zunimmt.
Im Small Bay-Segment belaufen sich die Mietvertragslaufzeiten in der Regel auf ein bis fünf Jahre und werden im Gegensatz zu Deutschland als Triple-Net strukturiert. Das bedeutet, dass Betriebskosten wie Steuern, Versicherungen und Instandhaltungskosten auf den Mieter übertragen werden. Für Investoren resultiert dies in planbaren Cashflows und geringeren Risiken. Die kurze Mietvertragsstruktur ermöglicht schnelle Mietanpassungen: In den vergangenen Jahren wurden Mietsteigerungen von vier bis fünf Prozent pro Jahr realisiert, ein wirksamer Inflationsschutz.
Das Light Industrial-Segment zeichnet sich sowohl in Deutschland als auch in den USA durch relativ attraktive Anfangsrenditen bei geringem Leerstandsrisiko aus. Ein Erfolgsfaktor ist die hohe Flexibilität der Flächen, die eine schnelle und effiziente Anpassung an unterschiedliche Nutzerbedürfnisse ermöglicht. Im Vergleich zu Large Bay Single-Tenant-Immobilien, die ein hohes Klumpenrisiko mit sich bringen, ist das Leerstandsrisiko im Mid- und Small Bay-Segment geringer, da die Vielfalt der Nutzer eine stabile und nachhaltige Ertragsbasis schaffen. Zudem stärken eine ausgeprägte Nutzerbindung sowie ein günstiges Verhältnis von Substanz- und Bodenwert die Wertstabilität. Die strukturelle Knappheit an kleinen Flächen bietet Investoren sowohl in Deutschland als auch in den USA interessante Investmentchancen.
Ein Beitrag von Dr. Christoph Pitschke, Managing Partner bei GAR German American Realty, und Daniel Sopka, Real Estate Consultant bei Bulwiengesa.
