Nach wie vor beherrscht Nachfrageüberhang den US-Wohnimmobilienmarkt. Insbesondere in US-Metropolen zeigen sich keinerlei Anzeichen der Entspannung. Von Martin Stoß
Die Mietpreise für US-Apartmentanlagen haben in den vergangenen Jahren einen signifikanten Anstieg erfahren. Ökonomische und gesellschaftliche Faktoren bestimmen den Markt. Insbesondere hochwertige Wohnungen im Class-A-Segment verzeichneten seit 2019 jährliche Mietpreisanstiege von in der Spitze über 15 Prozent (2022). Aufgrund der deutlichen Lohnzuwächse über denselben Zeitraum, die den Mietpreisanstieg zeitlich leicht versetzt fast eins zu eins abbildeten, fielen die Leerstandsraten auf ein historisch niedriges Niveau von rund drei Prozent (2022) und liegen aktuell im Bereich des langjährigen Mittelwerts von rund fünf Prozent. Diese Entwicklung wurde maßgeblich durch eine akute Wohnraumknappheit, insbesondere in Ballungsgebieten, vorangetrieben.
Eine wesentliche Rolle spielt hierbei auch die post-pandemische Inflation, da Vermieter auf gestiegene Verbraucherpreise mit deutlichen Mieterhöhungen reagierten. Demografische Veränderungen wie eine dynamische Bevölkerungsentwicklung und zunehmende Haushaltszahlen verstärkten die Nachfrage nach Wohnraum zusätzlich. Das wirtschaftliche Wachstum, besonders in den südlichen Bundesstaaten, zog qualifizierte Arbeitskräfte und Unternehmen an, was die Nachfrage nach qualitativ hochwertigem Wohnraum weiter anheizte. Gleichzeitig führte der Trend zum Homeoffice zu einer nachhaltigen Veränderung der Wohnpräferenzen mit einer verstärkten Nachfrage nach größeren und besser ausgestatteten Wohnungen.
Auch die Zinsentwicklung trug zum Anstieg der Mieten bei. Höhere Hypothekenzinsen treiben zahlreiche potenzielle Wohnungskäufer in den Mietermarkt. Die Finanzierung einer Wohnung ist schlichtweg nicht mehr darstellbar. Hinzu kommen viele Best-Ager, die sich nach Auszug der Kinder räumlich verkleinern und gebundenes Kapital freisetzen wollen. Im Zusammenspiel dieser Faktoren sind die Mieten für Class-A-Apartments in den USA deutlich gestiegen, mit weiterem Mietwachstum kann gerechnet werden.
Wie eingangs erwähnt, zeigten jedoch auch die Einkommen in den USA ein robustes Wachstum, was angesichts des Fachkräftemangels bei einer Arbeitslosenrate im Vollbeschäftigungsbereich noch einige Jahre anhalten dürfte. Vor allem professionell verwaltete Mietwohnanlagen mit einem umfassenden Serviceangebot, bei dem sich Mieter um wenig kümmern müssen, werden nachgefragt. Mit einer Investition in US-Mietwohnobjekte können Anleger auch hierzulande von diesem Miettrend in den USA profitieren.
Welche Perspektiven sind zu erkennen?
Unabhängig von den derzeitigen Turbulenzen im politischen und wirtschaftlichen Umfeld unter Präsident Trump zeichnet sich auf dem US-Wohnimmobilienmarkt für die kommenden Jahre eine positive Dynamik ab. Diese beruht auf einem ganz klassischen Marktprinzip: Ein deutlich geringeres Wohnungsangebot trifft auf eine weiter steigende Nachfrage. Betroffen sind insbesondere die Gateway-Märkte mit hohen Markteintrittsbarrieren, wie beispielsweise Washington D.C. oder Boston.
Ein wesentlicher Grund ist das von US-Banken seit 2022 merklich zurückgefahrene Finanzierungsvolumen für Immobilienkredite. Hinzu kommt, dass in Teilmärkten wie dem Sunbelt schon Überbauungstendenzen sichtbar werden. Beides führt zu einem Rückgang der Neubautätigkeit um rund 45 Prozent gegenüber den Höchstwerten in den Jahren 2022 und 2023 mit bis zu 580.000 Wohnungen pro Jahr. Aktuelle Prognosen gehen davon aus, dass sich die Neubautätigkeit in den Jahren 2025 bis 2027 im Bereich des langjährigen Mittels (2015 bis 2024) von rund 275.000 Wohnungen pro Jahr einpendeln sollte.
Laut Analysen des Immobilienberatungsunternehmens Witten Advisors fehlen in den USA aktuell rund 1,4 Millionen Wohneinheiten. Besonders zu berücksichtigen ist, dass in den kommenden Jahren in den USA mit rund einer Million Haushaltsgründungen pro Jahr gerechnet wird. Der daraus resultierende Bedarf kann durch die prognostizierten Baubeginne in den Jahren 2025 bis 2027 bei weitem nicht gedeckt werden. Dadurch entsteht mittelfristig ein Nachfrageüberhang beziehungsweise ein Mangel an neuen Objekten ab 2026. Für aktuelle Neubauprojekte kann deshalb nach Abschluss der Bau- und Vermietungsphase in rund drei Jahren von einem guten Marktumfeld und hoher Nachfrage ausgegangen werden. Gute Voraussetzungen für Anleger, die jetzt investieren.
Ostküste und „Sunbelt“ der USA mit großem Potenzial
Bei der Standortauswahl im Bereich Multi-Family-Housing zeichnen sich die etablierten, wirtschaftsstarken Märkte an der US-Ostküste durch exzellente Universitäten, innovative wie auch alteingesessene Unternehmen und einen diversifizierten Arbeitsmarkt aus. Der Großraum Boston zählt zu den Top-Apartmentmärkten der USA und bietet ausgezeichnete Perspektiven für Investitionen. Zudem wirken sich die vergleichsweise hohen Markteintrittsbarrieren positiv aus: Die restriktive Praxis der Behörden bei der Vergabe von Baugenehmigungen mäßigt das Neubauvolumen und damit die künftige Konkurrenz für bestehende Wohnanlagen. Im Bereich Medizin- und Biotechnologieforschung genießt Boston Weltruf, und der Healthcare-Sektor bildet dementsprechend den Schwerpunkt der regionalen Wirtschaft, die damit auch in schwierigen Wirtschaftsphasen gut positioniert ist.
Washington, D.C. wird zwar von der Bundesregierung getragen, ist aber gleichzeitig durch Unternehmen des privaten Sektors in den Bereichen Verteidigung, Technologie, Finanzen und Biotechnologie stark diversifiziert. Zudem verzeichnet die Region ein schnelles Wachstum in Sektoren wie Technologie und Finanzdienstleistungen. Auch die zahlreichen Forschungseinrichtungen tragen zu einer florierenden Wirtschaft bei.
Vielversprechende Investitionsvoraussetzungen bietet zudem der Südosten der USA. Die Märkte hier kennzeichnet ein nachhaltiges Mietwachstum aufgrund der positiven Binnenmigration, dies als Folge von Beschäftigungswachstum und damit einhergehenden Haushaltsneugründungen.
Welche Rolle spielt die neue Regierung?
Wesentliches Element der aktuellen US-Wirtschaftspolitik sind Importzölle. Ungeachtet deren künftiger Auswirkungen auf die US-Wirtschaft insgesamt sollte ihr Einfluss auf die US-Baubranche nur gering sein. Nach derzeit verfügbaren Daten wurden im Jahr 2023 in den USA insgesamt 184 Milliarden US-Dollar für Materialien zum Bau von Ein- und Mehrfamilienhäusern ausgegeben. Der Importanteil beträgt lediglich 13 Milliarden US-Dollar (sieben Prozent). Würden sämtliche Importe mit einem 25-prozentigen Zoll beaufschlagt werden, hätte dies einen Anstieg der Materialkosten um nur 1,75 Prozent zur Folge.
Hinsichtlich der von Trump angestrebten Zinssenkungen erwarten Marktteilnehmer, dass es bis zum Ende des Jahres zu drei Leitzinssenkungen kommen könnte. Gemäß CME-Fed-Watch wird mit einer Wahrscheinlichkeit von rund 63 Prozent erwartet, dass die US-Notenbank Fed den Leitzinssatz über eine Zwischenstufe im Juni zum Jahresende mit einer Wahrscheinlichkeit von rund 37 Prozent auf ein Niveau von 3,50 Prozent bis 3,75 Prozent senken wird.
Natürlich zeigt sich die aktuelle politische Lage in den USA herausfordernd. Sowohl private als auch institutionelle Investoren haben in der Vergangenheit jedoch stets einen eher pragmatischen Ansatz hinsichtlich Investitionen in den größten gewerblichen Immobilienmarkt der Welt an den Tag gelegt: Wenn die Fundamentaldaten des jeweiligen Investments überzeugen, wird auch weiterhin in den USA investiert werden. Zu Recht!
Ein Beitrag von Martin Stoß, Geschäftsführer und Leiter Immobilien USA bei der BVT Unternehmensgruppe.
