Studie von Berlin Hyp und Bulwiengesa: Der Logistikmarkt steht unter Druck, könnte aber durch den Verteidigungssektor neue Impulse erhalten.
Der deutsche Markt für Industrial- und Logistikimmobilien steht vor strukturellen Veränderungen. Eine aktuelle Kurzstudie der Berlin Hyp in Kooperation mit Bulwiengesa beleuchtet die Entwicklungen an zentralen Standorten und untersucht das Potenzial verteidigungsbezogener Nutzungen.
Die Analyse mit dem Titel „Industrial im Fokus: Logistik. Rüstung und Verteidigung als Nachfragetreiber?“ ist der erste Teil einer zweiteiligen Publikation. Ausgangspunkt ist eine Einordnung der Subsegmente „Light Industrial“ und „Logistik“. Während erstere eher urbane Lagen, kleinere Flächen und multifunktionale Nutzung kennzeichnen, dominieren bei klassischen Logistikimmobilien großflächige Lagerareale mit guter Anbindung an überregionale Verkehrsachsen.
Sinkende Flächenumsätze, stagnierende Mieten
Trotz eines im europäischen Vergleich führenden Markts mit einem durchschnittlichen Fertigstellungsvolumen von rund sechs Millionen Quadratmetern jährlich, zeigen sich zunehmende Herausforderungen: Der Logistikboom durch E-Commerce flacht ab, Lieferkettenprobleme und wirtschaftliche Unsicherheiten belasten die Nachfrage. Gleichzeitig herrscht Flächenknappheit – besonders in den Metropolregionen – bei gleichzeitig stagnierenden Mieten auf hohem Niveau.
Die Studie analysiert die wichtigsten Logistikregionen Deutschlands, darunter München, Stuttgart, Berlin, Halle-Leipzig, Frankfurt am Main, Rhein-Ruhr und Hamburg. Auffällig: Die Spitzenmiete liegt in München bei 10,80 Euro pro Quadratmeter, während in Halle-Leipzig das größte Fertigstellungsvolumen für 2025 mit rund 3,5 Millionen Quadratmetern erwartet wird. Der Flächenumsatz ist in fast allen Regionen rückläufig.
Sicherheitsinfrastruktur erfordert neue Flächen
Vor dem Hintergrund der sicherheitspolitischen Lage gewinnen verteidigungsbezogene Immobilien an Relevanz. „Die Zeitenwende ist jetzt endgültig in der Immobilienbranche angekommen“, sagt Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp. „Klar ist, dass künftig vermehrt Flächen für eine verteidigungsbezogene Nutzung benötigt werden. Unklar ist, wie diese insgesamt verfügbar gemacht werden können, erste Ansätze sind aber in der Studie zu finden.“
Besonders gefragt seien sogenannte Dual-Use-Immobilien, die eine zivile wie militärische Nutzung ermöglichen. In der Analyse werden für fünf bestehende Rüstungscluster bis 2030 insgesamt 4,2 Millionen Quadratmeter zusätzlicher Flächenbedarf prognostiziert – bei gleichzeitig begrenzter Pipeline. Geeignete Standorte liegen laut Studie außerhalb der Ballungszentren, aber verkehrlich gut angebunden und in Nähe zu bestehenden Strukturen der Rüstungsindustrie.
Die Autoren der Studie sehen im Verteidigungssektor ein wachsendes Marktsegment mit erheblichen Flächenbedarfen – auch für gewerbliche Immobilien. Die Untersuchung deutet auf eine Unterdeckung hin, was neue Entwicklungsimpulse für Investoren und Projektentwickler bieten könnte.
Teil 2 der Analyse mit Fokus auf das Segment „Light Industrial“ ist für Frühjahr 2026 angekündigt.
