Berliner Mieten ziehen weiter an – der Wohnmarktreport 2025 zeigt hohe Preisdynamik, wenig Leerstand und Verlagerung des Neubaus an den Stadtrand.
Der Wohnmarktreport 2025 von Berlin Hyp und CBRE zeigt: Die Angebotsmieten in Berlin sind 2024 erneut deutlich gestiegen – trotz zunehmender Neubautätigkeit, vor allem in den Randlagen. Im Durchschnitt legten die Mieten um zwölf Prozent zu und erreichten 15,79 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt die Hauptstadt hinter München und Frankfurt auf Rang drei der höchsten Angebotsmieten unter den deutschen Großstädten – bei gleichzeitig höchster Preisdynamik.
Zugleich bleibt der Wohnungsleerstand im Geschosswohnungsbau mit 0,3 Prozent äußerst niedrig. Ein ausgeglichener Markt wird üblicherweise bei zwei bis drei Prozent Leerstand erreicht. Berlin liegt damit gleichauf mit Hamburg und Stuttgart – in München und Frankfurt ist der Leerstand mit 0,1 Prozent noch geringer.
Ein leichter Lichtblick: 2024 wurden mehr Mietwohnungen inseriert als im Vorjahr – ein erstes Zeichen einer minimalen Angebotsausweitung in einem weiterhin angespannten Marktumfeld.
Wachsende Mietspreizung belastet Wohnungssuchende
Die Kluft zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten hat sich weiter vergrößert. Während Bestandsmieten im privaten und institutionellen Bereich unter neun Euro pro Quadratmeter liegen – bei landeseigenen Unternehmen sogar unter 7,50 Euro –, müssen Wohnungssuchende bei Neuvermietungen im Schnitt 15,79 Euro zahlen. Die Folge: geringe Fluktuation und sinkende Mobilität innerhalb der Stadt.
Zudem greift die Mietpreisbremse laut Report vielfach nicht. Als Gründe nennen die Autoren unter anderem umfangreiche Modernisierungen, Umgehungen durch überteuerte Untervermietung und fehlende Kenntnis der gesetzlichen Regelungen bei privaten Vermietern.
Im oberen Marktsegment sanken die Angebotsmieten 2024 um 3,9 Prozent auf 29,41 Euro pro Quadratmeter. Im unteren Segment stiegen sie hingegen um 11,6 Prozent auf 7,03 Euro. Die Differenz zwischen den Segmenten bleibt mit rund 22 Euro enorm, was auf deutliche Unterschiede bei Lage und Ausstattung zurückzuführen ist.
Eigentumsmarkt unter Druck
Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen fielen 2024 im Durchschnitt um 0,9 Prozent auf 5.696 Euro pro Quadratmeter. Besonders größere Neubauwohnungen seien zunehmend schwer vermittelbar, da sie für viele Käufer unerschwinglich seien. Im unteren Marktsegment lag der Preisrückgang bei 3,6 Prozent, im oberen Segment bei 2,7 Prozent.
Angesichts der Marktlage sieht Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp, politischen Handlungsbedarf: „Um den Bau von preisgünstigem Wohnraum anzukurbeln, und das gilt nicht nur für Berlin, liegen die Hoffnungen der Branche nun auf dem Konjunkturpaket der Bundesregierung sowie auf den Maßnahmen zur Entbürokratisierung. Beides würde insgesamt für eine Belebung des Marktes sorgen.“
Transaktionsmarkt zieht leicht an
Das institutionelle Transaktionsvolumen stieg 2024 auf 2,9 Milliarden Euro, bleibt aber unter dem Zehnjahresdurchschnitt von 5,5 Milliarden Euro. Über die Hälfte der Investitionen entfiel auf Neubauprojekte, meist durch landeseigene Wohnungsbaugesellschaften, die 80 Prozent des Volumens stemmten – ein deutlicher Anstieg gegenüber 2023 (200 Millionen Euro).
Neubau außerhalb des S-Bahn-Rings dominiert
2024 wurden in Berlin 215 Mietwohnungsbauprojekte mit insgesamt rund 43.500 Wohneinheiten registriert – ein deutlicher Zuwachs gegenüber dem Vorjahr. Die Neubauaktivitäten konzentrieren sich zunehmend auf das Berliner Umland und die äußeren Stadtbezirke: Nur rund 15 Prozent der Bauprojekte liegen innerhalb des S-Bahn-Rings, was laut Report auf die Erschöpfung innerstädtischer Bauflächen hinweist.
Auch das Berliner Umland bleibt angesichts des anhaltenden Zuzugs stark nachgefragt. Gleichwohl zeigt sich dort ebenfalls ein Preisrückgang bei Ein- und Zweifamilienhäusern, ausgelöst durch die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.
Der Wohnmarktreport Berlin 2025 wurde gemeinsam von der Berlin Hyp und CBRE veröffentlicht. Dafür wurden für das Jahr 2024 rund 32.100 Mietangebote, rund 31.400 Kaufpreisangebote für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser sowie 215 Neubauvorhaben mit rund 43.530 Wohnungen in Berlin ausgewertet.
